Hipoteka oznacza ograniczone prawo rzeczowe i jest regulowana przez przepisy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest rozwiązaniem, z którego często korzystają osoby chcące uzyskać kredyt bankowy. Kredyt hipoteczny mogą uzyskać osoby będące w posiadaniu nieruchomości.

Hipoteka umowna to dobrowolne oświadczenie właściciela nieruchomości sporządzane często w formie aktu notarialnego, które mówi o ustanowieniu na danej nieruchomości zabezpieczenia finansowego. Przykładem hipoteki umownej jest hipoteka bankowa, stanowiąca zabezpieczenie dla banku, który udzielił kredytu na zakup mieszkania lub domu. Hipoteka umowna wygasa w sposób naturalny w momencie, gdy kredytobiorca spłaci ostatnią ratę kredytu hipotecznego. Właściciel nieruchomości musi wówczas dopilnować, by hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej.

Rodzaje hipoteki – umowna, kaucyjna, łączna i zwykła

Hipoteka, niezależnie od jej rodzaju, oznacza ograniczone prawo rzeczowe, a jej ustanowienie umożliwia zabezpieczenie konkretnego zobowiązania. Najczęściej stosowana jest hipoteka umowna ustanawiana na nieruchomości, czasem na własnościowym prawie do lokalu, a także na prawie użytkowania wieczystego. Hipoteka przymusowa zostaje ustanowiona na podstawie wydanego wyroku, odgórnej decyzji lub postanowienia sądu. O hipotece łącznej mówi się, gdy zabezpieczenie ustanowione zostaje na kilku nieruchomościach jednocześnie. W jakim celu zostaje ustanowiona hipoteka? Dzięki takiemu rozwiązaniu wierzyciel może zabezpieczyć sobie spłatę zobowiązania przez dłużnika. Hipoteka musi zostać wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości, a przepisy regulujące jej ustanowienie są zawarte w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Dla właściciela nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka, ważną informacją jest fakt, że jej sprzedaż jest możliwa tylko w momencie spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Alternatywą jest znalezienie kupca, który zechce nabyć nieruchomość wraz z hipoteką, co oznacza niższą cenę sprzedaży. Do 2011 roku stosowany był rodzaj hipoteki zwanej kaucyjną, który umożliwiał zabezpieczenie wierzytelności w przypadku, gdy wartość nieruchomości nie była sprecyzowana. Obecnie pojęcie hipoteki kaucyjnej już nie funkcjonuje. Od 20 lutego 2011 roku hipoteka kaucyjna oraz zwykła zastąpione zostały jednym rodzajem ‒ hipoteką umowną.

Co to jest hipoteka umowna?

Każdy, kto planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania czy budowę domu musi pomyśleć o zabezpieczeniu, a więc ustanowieniu hipoteki. Jest to przeniesienie praw do nieruchomości na osobę trzecią, w tej konkretnej sytuacji na bank. Kredyty hipoteczne dotyczą sporych kwot, dlatego udzielające ich instytucje potrzebują zabezpieczenia na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. W celu przeniesienia praw niezbędne jest zawarcie umowy lub przygotowanie aktu notarialnego. Najczęściej dochodzi również do wpisania tego prawa do księgi wieczystej. Hipoteka umowna jest oświadczeniem woli, które kredytobiorca powinien złożyć w wybranym banku. Ustanowienie hipoteki umownej rozpoczyna przedstawienie umowy lub aktu notarialnego, w którym znajdą się następujące dane:

  • numer księgi wieczystej danej nieruchomości,
  • data złożenia oświadczenia osoby zaciągającej kredyt oraz data złożenia oświadczenia przez bank o udzieleniu kredytu hipotecznego,
  • dane na temat sumy wierzytelności, w tym przypadku kwoty udzielanego kredytu,
  • dane banku udzielającego kredytu,
  • dane osoby zaciągającej kredyt hipoteczny,
  • zapis dotyczący tzw. sumy hipotecznej.

Kolejnym krokiem jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej ‒ w tym celu należy wypełnić stosowny formularz, dołączyć do niego wymagane dokumenty oraz wnieść opłatę sądową. Warto wiedzieć, że hipoteka umowna wygasa z chwilą spłaty zobowiązania. Gdy kredyt zostanie spłacony, bank powinien wydać stosowne oświadczenie, które posłuży do wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Wniosek o wykreślenie hipoteki również wymaga wniesienia opłaty sądowej.

Ustanowienie hipoteki umownej – samodzielnie czy przez notariusza?

Ustanowienie hipoteki umownej nie wymaga wizyty u notariusza, wszelkich formalności można bowiem dokonać samodzielnie. Pomoc notariusza jest jednak sporą wygodą, gdyż zdejmuje z kredytobiorcy obowiązek wizyty w sądzie, składania wniosku o wpis do księgi wieczystej itp. Jeśli właściciel nieruchomości decyduje się na wizytę w kancelarii notarialnej, nie musi troszczyć się o formalności, jednak oznacza to dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej, czyli opłaty za usługę notariusza. Zależy ona od wysokości hipoteki, jaka ma zostać ustanowiona. Bez wątpienia jednak skorzystanie z pomocy notariusza pozwala zaoszczędzić czas i gwarantuje załatwienie sprawy zgodnie z obowiązującymi aktualnie przepisami prawa.