Wykonany przez specjalistę operat szacunkowy nieruchomości jest przydatny w sytuacji, kiedy zależy nam na rzetelnej wycenie mieszkania czy domu. W niektórych przypadkach sporządzenie takiego dokumentu może okazać się konieczne. Co należy wiedzieć o operacie szacunkowym i kiedy zlecić jego wykonanie?

Urzędowa wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli operat szacunkowy, to dokument niezbędny w wielu sytuacjach. Informacja o tym, ile warta jest dana nieruchomość, jest konieczna m.in. przy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego.

Czym jest i do czego służy operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentem urzędowym, w którym określona została wartość nieruchomości. Jego wykonanie podlega pod szereg przepisów i standardów zawodowych, co odróżnia operat szacunkowy od nieformalnych opinii na temat wyceny nieruchomości. Przepisy ogólne dotyczące sporządzania wyceny nieruchomości zostały zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Operaty szacunkowe są wykonywane wtedy, kiedy wymagane jest poznanie wartości nieruchomości. Wykorzystuje się je w sytuacji sprzedaży, kupna i zamiany mieszkania czy domu, do ustalenia wysokości opłat i podatków związanych z wartością nieruchomości, podczas postępowania spadkowego, podziału majątku i prowadzenia egzekucji komorniczej, a także przy staraniu się o kredyt hipoteczny na zakup czy budowę nieruchomości. Cena operatu szacunkowego zależy w dużej mierze od poziomu skomplikowania wyceny nieruchomości. Prosta wycena mieszkania powinna kosztować nie więcej niż 400–600 zł, jednak operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym może wiązać się z kosztem nawet kilku tysięcy złotych.

Co musi zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Poprawnie wykonany operat szacunkowy jako oficjalny dokument urzędowy musi być zgodny z przepisami prawa i zawierać niezbędne informacje służące dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Spisana treść musi być czytelna i jednolita, niezależna od miejsca/regionu, w którym jest sporządzany oraz niezależna od rzeczoznawcy majątkowego.

W operacie szacunkowym mieszkania czy domu powinny znaleźć się następujące informacje:

  • przedmiot i zakres wyceny,
  • cel wyceny nieruchomości (tzn. do jakich wyraźnie określonych celów operat zostanie i może zostać wykorzystany),
  • podstawa formalna wykonania wyceny (umowa zawarta pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a zleceniodawcą lub postanowienie sądu),
  • dane o nieruchomości (rodzaj, numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania terenu),
  • daty określenia wartości nieruchomości (data sporządzenia wyceny, dokonania oględzin nieruchomości, data określenia wartości nieruchomości oraz data określenia stanu nieruchomości),
  • opis stanu i przeznaczenia nieruchomości (szczegółowa charakterystyka nieruchomości i jej stan prawny, adres, dane właściciela oraz przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości pod kątem cen (określenie istniejących na danym obszarze podaży i popytu nieruchomości),
  • informacja o metodologii i technikach stosowanych przy opracowaniu wyceny,
  • obliczenia wartości nieruchomości (przedstawione w sposób jasny i zrozumiały),
  • wycena wraz z uzasadnieniem (wartość powinna być zapisana cyframi i słownie, określona w pełnych złotych).

Do operatu szacunkowego powinny zostać dołączone dokumenty w nim wymienione, np. wypis z rejestru gruntów i miejscowego planu zagospodarowania, wyrysy z mapy ewidencyjnej, odpis z księgi wieczystej, protokół oględzin nieruchomości. Dokument z wyceną nieruchomości musi zostać podpisany przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców majątkowych, którzy byli odpowiedzialni za wykonanie jego poszczególnych części. Podpis musi zostać uzupełniony o pieczęć z numerem rzeczoznawcy nadanym przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Ważność operatu szacunkowego

Dokument z oficjalną wyceną danej nieruchomości można wykorzystywać przez okres 12 miesięcy. Warto jednak wiedzieć, że ważność operatu szacunkowego można wydłużyć o rok, jeśli przepisy prawne i ceny na rynku nieruchomości nie ulegną zmianie. Aby potwierdzić, że dana nieruchomość ma aktualną (taką samą jak w dniu sporządzania operatu) wartość, należy skonsultować się z rzeczoznawcą majątkowym, który go sporządził. Tylko wykonawca operatu szacunkowego ma prawo dokonać jego aktualizacji. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że wartość nieruchomości uległa zmianie, będzie konieczne wykonanie nowego operatu szacunkowego.