Zastanawiasz się, jakie dokumenty są potrzebne do budowy domu jednorodzinnego? Jakie decyzje i uzgodnienia powinieneś uzyskać, zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę? Planujesz budowę r. i nie wiesz, czy zdążysz rozpocząć roboty?
Być może słyszałeś o tym, że niektóre domy jednorodzinne można budować bez pozwolenia na budowę – wystarczy dokonać zgłoszenia. Niezależnie od tego, która z tych procedur ma zastosowanie w przypadku Twojej budowy, musisz skompletować takie same dokumenty. Sprawdźmy, co będzie Ci potrzebne.
Projekt domu musi być zgodny z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, które określają sposób zagospodarowania danego terenu. W urzędzie gminy lub miasta dowiesz się, czy Twoja działka leży na obszarze, na którym obowiązuje plan miejscowy. Jeśli nie ma planu miejscowego, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Skąd ją wziąć?
Wniosek o wydanie warunków zabudowy składasz do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Organ wydaje decyzję, jeśli spełnione są warunki określone w przepisach. Jakie to są wymagania? Na przykład działka musi mieć dostęp do drogi publicznej i znajdować się w pobliżu co najmniej jednej zabudowanej działki. W decyzji o warunkach zabudowy organ określa, jakie obiekty możesz wybudować na działce, jak mają one wyglądać i jak mogą być usytuowane. Wskazuje np. maksymalną powierzchnię zabudowy domu, jego wysokość, szerokość elewacji frontowej, czy obowiązującą linię zabudowy.
Jeśli dopiero planujesz zakup działki pod budowę domu, a na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warto wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy jeszcze przed zakupem działki. Nie musisz być właścicielem, żeby uzyskać ten dokument.
Do wniosku o wydanie warunków zabudowy musisz dołączyć kilka dokumentów, wśród których powinny znaleźć się m.in.:
kopia mapy zasadniczej lub katastralnej przyjętych do zasobu geodezyjnego z zaznaczonym obszarem objętym wnioskiem,
charakterystyka inwestycji, w której zostanie przedstawiony m.in. planowany sposób zagospodarowania terenu z określeniem gabarytów projektowanego budynku.
O pomoc w przygotowaniu wniosku możesz poprosić architekta, który będzie projektował Twój dom lub dokonywał adaptacji projektu typowego.
Jeśli Twoja działka leży na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie musisz występować o decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy w planie miejscowym sprawdzasz, czy działka leży w terenie zabudowy jednorodzinnej. Możesz o to spytać w urzędzie miasta lub gminy. W tym samym urzędzie możesz też złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, na której planujesz budowę domu. W ciągu kilku dni otrzymasz dokumenty, z których dowiesz się m.in., jak powinny wyglądać budynki lokalizowane na tej działce.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są potrzebne do wniosku o pozwolenie na budowę domu czy do zgłoszenia budowy, ale mogą ułatwić Ci wybranie projektu gotowego.
Jeśli zdecydujesz się na zakup projektu typowego, nie będziesz mógł go złożyć w urzędzie od razu po zakupie. W świetle obowiązujących przepisów projekt typowy nie jest bowiem projektem budowlanym. Może się nim stać dopiero po zaadaptowaniu go do warunków miejscowych przez projektantów różnych branż oraz po sporządzeniu projektu zagospodarowania działki i określeniu obszaru oddziaływania obiektu przez architekta.
Na projekt budowlany składają się trzy odrębne dokumenty, a mianowicie :
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt techniczny.
Dwa pierwsze dokumenty, każdy w 3 egzemplarzach dołączasz do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia.
O zawartość projektu budowlanego dba architekt, więc to on podpowie Ci, jakich jeszcze dokumentów potrzebuje. Wiele biur projektowych odciąża inwestora w tych działaniach i samodzielnie uzyskuje potrzebne decyzje i uzgodnienia.
Na mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych architekt sporządza projekt zagospodarowania działki lub terenu, który, jak już wspomnieliśmy, jest integralną częścią projektu budowlanego. Mapę taką może przygotować jedynie geodeta z odpowiednimi uprawnieniami. W zależności od tego, jak umówisz się ze swoim architektem, możesz samodzielnie zlecić geodecie opracowanie mapy, a może zrobi to za Ciebie architekt.
* znajdź architektów na Building Companion
Oprócz mapy do celów projektowych może Ci być potrzebne oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. Jest ono wymagane w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich. Oświadczenie to, podobnie jak projekt zagospodarowania działki, jest częścią projektu budowlanego.
Kolejnym dokumentem wchodzącym w skład projektu budowlanego, który może Ci być potrzebny, są wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektu. O tym, czy dokumenty te będą konieczne w Twoim przypadku, zadecyduje projektant.
Oświadczenie to składasz na określonym przez przepisy formularzu. Wskazujesz w nim, że daną działkę możesz wykorzystać na cele budowlane, czyli inaczej mówiąc – możesz na niej wybudować dom. Do oświadczenia nie musisz dołączać żadnych dokumentów potwierdzających jego prawdziwość, czyli np. wypisu z księgi wieczystej.
Oświadczenie takie składasz dla wszystkich działek, które są objęte wnioskiem. Jeśli np. wraz z pozwoleniem na budowę domu występujesz też o pozwolenie na budowę zjazdu i część inwestycji znajduje się na działce drogowej, składasz oświadczenie również dla tej działki, wskazując odpowiedni tytuł, z którego wynika prawo dysponowania działką (w tym przypadku będzie to zgoda właściciela działki, czyli zarządcy drogi).
Powyżej wymieniliśmy typowe dokumenty, które są potrzebne do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy prawie każdego domu. W zależności jednak od konkretnych warunków panujących na danym terenie, może się okazać, że będziesz potrzebował jeszcze innych dokumentów. Wskaże Ci je architekt. Mogą to być np.:
Dokumentami, których już od kilku lat nie trzeba dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę, są warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci. Jednak warto o nie wystąpić już na etapie projektowania domu po to, by podczas budowy nie okazało się, że nie możesz przyłączyć budynku do sieci albo że jest to zbyt kosztowne.
------------------------------------------------
Stan prawny aktualny na dzień 22.02.2021 r.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282),
ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 471, Dz. U. z 2020 r. poz. 782, Dz. U. z 2020 r. poz. 1086, Dz. U. z 2020 r. poz. 1378, Dz. U. z 2021 r. poz. 11).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Kielce
firmy budowlane Kraków