Współwłasność oznacza, że dana rzecz (także nieruchomość lub grunt) należy do kilku osób. Współwłasność łączna – że współwłaściciele nie mogą rozporządzać dowolnie swoim prawem, zaś współwłasność ułamkowa pozwala na podejmowanie decyzji bez zgody pozostałych udziałowców.

Najczęściej mówi się o współwłasności nieruchomości, np. mieszkania lub działki. Współwłasność oznacza, że prawo własności przysługuje jednocześnie kilku osobom. Zasady współwłasności ułamkowej regulują przepisy Kodeksu cywilnego, zaś w przypadku współwłasności łącznej należy odwołać się do konkretnych przepisów regulujących określone stosunki prawne (np. powstanie wspólności majątkowej po zawarciu małżeństwa). Niestety, kwestie współwłasności często prowadzą do konfliktów między współwłaścicielami.

Czym jest współwłasność łączna?

Współwłasność łączna może powstać jedynie w określonych sytuacjach, na skutek zaistnienia konkretnych stosunków prawnych. Regulują ją te same przepisy, które odnoszą się do wspomnianych stosunków. Dopóki w mocy pozostaje współwłasność łączna, żaden ze współwłaścicieli nie ma możliwości swobodnego dysponowania swoją częścią (prawem do niej). Cechą wyróżniającą współwłasność łączną jest bowiem jej bezudziałowość, co oznacza, że nie można scharakteryzować części jako ułamka – odnosi się ona do całej rzeczy lub nieruchomości.

Najbardziej charakterystycznym przykładem jest ustawowa wspólność małżeńska, która powstaje z chwilą wstąpienia w związek małżeński. Żadna ze stron nie może zbyć swojej części, póki współwłasność trwa. Drugim przypadkiem, w którym dochodzi do powstania współwłasności łącznej, jest stosunek pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej. Co istotne, dla tego rodzaju współwłasności konieczne jest zaistnienie relacji osobistych między współwłaścicielami. Zakończenie współwłasności następuje na skutek zerwania owych więzi. Prowadzi to także do przekształcenia się współwłasności łącznej w ułamkową. Przykładem sytuacji, w której dochodzi do wspomnianego przekształcenia, może być rozwód, separacja, a także rozwiązanie spółki cywilnej.

Czym jest współwłasność ułamkowa?

Współwłasność w częściach ułamkowych regulowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego. Cechą charakterystyczną współwłasności ułamkowej jest jej określenie w postaci ułamka – konkretnej części. Jeśli owa część nie została ustalona, należy przyjąć, że udziały są równe dla wszystkich współwłaścicieli (domniemanie). W przeciwieństwie do współwłasności łącznej, tu każdy ze współwłaścicieli ma prawo dowolnie dysponować swoją częścią. Co to oznacza w praktyce? Współwłasność ułamkowa nieruchomości pozwala na sprzedaż części nawet bez zgody innych współwłaścicieli.

Warto jednak pamiętać, że czasem na wykonanie pewnych czynności potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy przeprowadzane czynności przekraczają zwykły zarząd, np. istnieje potrzeba wynajęcia całego mieszkania, które ma kilku właścicieli. Jeśli pozostali nie wyrażają zgody na daną czynność, możliwe jest wniesienie sprawy do sądu. Do jej rozstrzygnięcia może dojść tylko wtedy, gdy współwłaściciele wnoszący sprawę mają co najmniej połowę udziałów. Wówczas sąd weźmie pod uwagę interesy wszystkich właścicieli. Jeśli rozstrzygnięcie sprawy na drodze sądowej okaże się niemożliwe, pozostaje zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności – na czym polega?

Zniesienie współwłasności może odbyć się w drodze sądowej oraz w drodze umowy. Charakter zniesienia zależy od przedmiotu sporu (ruchomość lub nieruchomość), a także od tego, czy porozumienie między współwłaścicielami jest możliwe. Jeśli nie istnieje między nimi konflikt, zniesienie może nastąpić w drodze umowy. Zniesienie współwłasności mieszkania musi nastąpić w formie aktu notarialnego i jest to wyjątek (chodzi o sytuację, w której przedmiotem sporu jest nieruchomość).

Przygotowując się do spotkania u notariusza, osoby zainteresowane muszą zgromadzić niezbędne dokumenty, takie jak odpis księgi wieczystej czy wypis z rejestru gruntu. Jeśli niemożliwe jest dojście do porozumienia, można skorzystać z sądowego zniesienia współwłasności. Dochodzi do niego w postępowaniu nieprocesowym. Sprawą zajmuje się sąd rejonowy właściwy dla położenia rzeczy, o którą toczy się spór.

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli, a także spadkobierca współwłaściciela. Istnieje kilka możliwości zniesienia współwłasności:

  • poprzez podział fizyczny rzeczy/nieruchomości,
  • poprzez przyznanie spornej rzeczy/nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
  • poprzez sprzedaż rzeczy/nieruchomości oraz podział uzyskanych środków.

Składając wniosek, należy wnieść opłatę sądową. W przypadku umowy o zniesienie współwłasności, musi zostać opłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.