Sprzedaż nieruchomości (działki, mieszkania czy domu jednorodzinnego) może wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku od dochodu ze sprzedaży. Co sprzedający nieruchomość musi wiedzieć?

Właściciel sprzedający prywatną nieruchomość, zbywający prawa spółdzielcze do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego czy prawo wieczyste musi liczyć się z koniecznością opodatkowania uzyskanego dochodu. Inne zasady opodatkowania tyczą się sprzedaży (zbycia) nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, a inne po upływie 5 lat.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podstawą obliczenia podatku jest Ustawa z dnia 25.07.1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późniejszymi zmianami). Podatek od zbycia nieruchomości wynosi 19%. Podstawą obliczenia należnego podatku jest różnica między ceną nabycia a ceną zbycia mieszkania, działki lub domu. Ogólnie rzecz biorąc, jest to podatek od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Płacenie podatku od sprzedaży nieruchomości wiąże się z dwoma datami: „przed upływem 5 lat” oraz „po upływie 5 lat” od daty nabycia nieruchomości (czyli jej kupna, otrzymania spadku lub darowizny). Aby uniknąć płacenia takiego podatku, należy odczekać 5 lat od jej nabycia. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat należy zawrzeć w deklaracji PIT-39.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku

Od 1 stycznia 2019 r. zaszły istotne zmiany w przypadku rozliczenia sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Do 2018 r. regulacje dotyczące spadku mówiły o obowiązku płacenia podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. Obecnie, po zmianie przepisów pięcioletni okres liczy się nie od nabycia nieruchomości przez spadkobiercę (w przypadku spadku za datę nabycia uznaje się datę śmierci spadkodawcy), lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości, jakie zostały poniesione przez spadkodawcę. Co więcej, przypadające na podatnika ciężary spadkowe mają taką wysokość, w jakiej wartość zbywanej rzeczy odpowiada łącznej wartości rzeczy oraz praw majątkowych nabytych przez podatnika. Ciężar spadkowy oznacza spłacone przez podatnika długi spadkowe, wykonane zapisy zwykłe, polecenia oraz zaspokojone roszczenia o zachowek.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia

Sprzedając prywatną nieruchomość, jej udział lub część, a także zbywając spółdzielcze lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego/użytkowego, prawo wieczystego użytkowania gruntów oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, należy liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu. Ma to miejsce wtedy, gdy nieruchomość zostaje sprzedana przed upływem 5 lat od roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik zobligowany jest rozliczyć odpłatne zbycie nieruchomości w deklaracji PIT-39, którą składa się ją do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym odbyła się sprzedaż.

Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat, można ubiegać się o zwolnienie z podatku na podstawie ulgi mieszkaniowej. Warunkiem jest wykorzystanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup budynku mieszkalnego, prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego, domu lub gruntu pod zabudowę, budowę, adaptację lub remont budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego). W tym wypadku liczy się jednak przychód, a nie dochód ze sprzedaży. Przykładowo, jeżeli kupiliśmy nieruchomość za 200 000 zł i przed upływem 5 lat sprzedajemy ją za 300 000 zł, to należny podatek od dochodu wynosi 19 000 zł (jest to 19% od dochodu, który w tym wypadku wynosi 100 000 zł). Jeśli chcemy całkowicie uniknąć płacenia podatku na podstawie ulgi mieszkaniowej, musimy udokumentować, że cały uzyskany przychód (czyli 300 000 zł) został przez nas wydany na własne cele mieszkaniowe. Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać również w części, wydając tylko część przychodu na własne cele mieszkaniowe, a od pozostałej części płacąc należny podatek.

Co jeszcze oznacza własny cel mieszkaniowy? Jest to również spłata kredytu wraz z odsetkami (kredytu finansowego lub konsolidacyjnego). Warto zaczerpnąć wiedzy, czy wzięty kredyt będzie mógł być spłacony z uwzględnieniem ulgi mieszkaniowej. Za wydatek na własne cele mieszkaniowe uznaje się tylko i wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, który zaciągnięto przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Warto pamiętać, że należy poinformować urząd skarbowy o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej w deklaracji PIT-39, którą składa się do 30 kwietnia następnego roku po sprzedaży. Od 2019 r. na wydanie pieniędzy z ulgi podatkowej właściciel ma trzy lata podatkowe, czyli upływające z ostatnim dniem roku kalendarzowego następującego po 3 latach od roku, w którym nastąpiła sprzedaż (np. w przypadku sprzedaży w 2019 r. termin mija 31 grudnia 2022 r.). Przed zmianą przepisów, czyli dla nieruchomości sprzedanych przed 2019 r., były to dwa lata.