Przed podpisaniem umowy właściwej, zwanej przyrzeczoną, strony często postanawiają zawrzeć umowę przedwstępną będącą zobowiązaniem do kontynuowania współpracy i gwarancją podpisania w przyszłości umowy definitywnej. Kwestie zawierania umowy przedwstępnej reguluje Kodeks cywilny.

Umowa przedwstępna może przybrać dowolną formę, ponieważ nie ma obowiązku sporządzania jej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem daje jednak stronom wzajemne prawo dochodzenia obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej. W innym przypadku strony mogą jedynie dochodzić od siebie odszkodowania z tytułu poniesionej szkody. W umowie przedwstępnej trzeba zapisać termin, w którym ma zostać zawarta umowa właściwa. Można również określić wysokość zadatku, który jest dodatkowym motywatorem do sfinalizowania transakcji.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania czy domu jest zobowiązaniem do podpisania umowy definitywnej, zwanej przyrzeczoną. Oznacza to, że strony, podpisując umowę przedwstępną, dają sobie gwarancję dokonania umówionej transakcji ‒ w tym przypadku sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość po ustalonej cenie, a kupujący nabyć ją na określonych zasadach. Zasady zawierania umów przedwstępnych reguluje Kodeks cywilny. W umowie przedwstępnej kupna czy sprzedaży mieszkania należy zapisać termin, w którym ma zostać podpisana umowa przyrzeczona oraz uzgodnioną kwotę ‒ cenę mieszkania. Przepisy nie regulują, jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna, jednak największe bezpieczeństwo gwarantuje umowa podpisana u notariusza. Umowa w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie praw stron do podpisania umowy właściwej i sfinalizowania transakcji. W sytuacji, gdy umowa została zawarta bez obecności notariusza, pokrzywdzona strona może liczyć tylko na odszkodowanie.

Umowa przedwstępna kupna – co powinna zawierać?

Najważniejszymi informacjami, które powinny zostać umieszczone w przedwstępnej umowie kupna lub sprzedaży są: planowany termin zawarcia umowy właściwej oraz kwota sprzedaży. Dobrze, jeśli uregulowana zostaje również kwestia zadatku, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla strony, a także jest elementem motywującym do tego, aby transakcja została sfinalizowana zgodnie z ustaleniami. Zadatku nie należy mylić z zaliczką, która jest jedynie częścią kwoty, która ma zostać zapłacona. Zadatek stanowi zabezpieczenie umowy, który można zatrzymać, jeśli druga strona wycofa się z umowy. Wyznaczenie terminu, w którym ma dojść do zawarcia umowy, również umożliwia ewentualne późniejsze domaganie się spełnienia warunków umowy przedwstępnej. Jeśli jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono daty podpisania umowy właściwej, żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna sprzedaży musi zawierać również podstawowe elementy formalne, takie jak przedmiot sprzedaży, informacje na temat stron umowy oraz podpisy.

Rodzaje umów przedwstępnych i ich skutki

Wśród umów przedwstępnych kupna i sprzedaży wyróżnia się dwa rodzaje takich dokumentów: umowę ze skutkiem silniejszym i umowę ze skutkiem słabszym. Czym się różnią? Przede wszystkim różna jest ich forma, co sprawia, że zupełnie inne są konsekwencje niezawarcia umowy właściwej. O umowie przedwstępnej ze skutkiem mocniejszym można mówić w przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego, czyli takiej samej jak umowa przyrzeczona. W takiej sytuacji możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, a w przypadku odmowy drugiej strony ‒ wniesienie sprawy do sądu lub żądanie zapłaty odszkodowania.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym zostaje zawarta w dowolnej formie, innej jednakże niż umowa przyrzeczona (ustna, pisemna itp.). Taka umowa nie chroni stron ‒ jedyną grożącą karą za wycofanie się z obietnicy podpisania umowy przyrzeczonej jest zapłata odszkodowania.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, wobec czego nieco inaczej wygląda kwestia odstąpienia od niej. Ważną rolę odgrywa tu zadatek, jeśli bowiem został określony, strona pokrzywdzona może odstąpić od umowy, nie wyznaczając żadnego terminu dodatkowego i zachowując otrzymany zadatek. W sytuacji, gdy to strona pokrzywdzona uiściła zadatek, ma prawo żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową (umowa w formie aktu notarialnego) stanowisko sądu zależeć będzie od zaistniałych okoliczności ‒ sądu raczej nie przekona tłumaczenie o braku środków na sfinalizowanie transakcji.

W umowie przedwstępnej można także zawrzeć informacje na temat ewentualnej kary umownej, jaką będzie musiała zapłacić strona, która nie wykona umowy przedwstępnej.