Jeśli decydujemy się na powierzenie zewnętrznemu wykonawcy wykonywania prac związanych z budową, wykończeniem bądź remontem domu, zalecane jest zawarcie stosownej umowy na roboty budowlane.

Podpisanie umowy o roboty budowlane to bardzo ważny element realizacji procesu inwestycyjnego. W chwili złożenia podpisów przez strony rozpoczyna się bieg terminów dotyczących rozpoczęcia, realizacji i zakończenia robót. Odpowiednie zapisy zawarte w dokumencie umożliwiają odstąpienie od umowy bez konsekwencji.

Regulacje prawne dotyczące umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest zaklasyfikowana do grupy umów nazwanych, które reguluje Kodeks cywilny (kc). Taka umowa jest zawierana przez dwie strony – inwestora i wykonawcę robót. Podpisanie umowy wiąże się z przyjęciem zobowiązania do wykonania względem siebie pewnego rodzaju pracy. Wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu będącego przedmiotem umowy po zrealizowaniu go zgodnie z wytycznymi zawartymi w projekcie i ze sztuką budowlaną. Z kolei inwestor bierze na siebie obowiązek przeprowadzenia czynności przygotowawczych polegających między innymi na przekazaniu terenu i zatwierdzonego projektu budowlanego. Osoba ta jest także zobowiązana do odebrania wykonanych robót i uregulowania kwoty umówionego wynagrodzenia.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Zazwyczaj umowa o roboty budowlane jest zawierana na podstawie dokumentacji projektowej. Dla wykonawcy jest to podstawowy dokument, z którego wynika zakres robót, jakie trzeba przeprowadzić. Umowa o roboty budowlane powinna składać się z następujących elementów:

  • oferty przygotowanej przez wykonawcę dla inwestora (opracowanej w oparciu o projekt i informacje przekazane przez zamawiającego) zawierającej kosztorys i harmonogram prac;
  • umowy na piśmie (porozumienia kontraktowego);
  • dokumentacji projektowej.

W podpisanym kontrakcie muszą znaleźć się kwestie związane z wykonaniem robót na rzecz obiektu budowlanego będącego jej przedmiotem, które dotyczą:

  • precyzyjnego określenia przedmiotu;
  • obowiązków nakładanych na strony umowy;
  • terminu zrealizowania robót oraz innych kluczowych dat;
  • zasad odbioru robót przez inwestora;
  • zasad wypłacania wynagrodzenia (ceny kontraktowej, podziału płatności na transze);
  • rodzaju zabezpieczenia (gwarancji dobrego wykonania);
  • kar umownych dla obu stron;
  • zasad odpowiedzialności za wady powstałe w okresie gwarancyjnym oraz określenie czasu jego trwania;
  • zasad odstąpienia od umowy (najczęściej związanych z opóźnieniami spowodowanymi przez wykonawcę lub unikaniem uiszczania płatności w terminie przez inwestora).

Często zawieranym dokumentem związanym z umową o roboty budowlane jest aneks do umowy o roboty budowlane. Tego rodzaju pismo najczęściej dotyczy robót dodatkowych, które inwestor decyduje powierzyć temu samemu wykonawcy.

Wypowiedzenie i przedawnienie umowy o roboty budowlane

Z prawnego punktu widzenia wypowiedzenie umowy o roboty budowlane nie jest możliwe. Nie oznacza to jednak, że nie można jej zerwać w inny sposób. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane. Skutek odstąpienia i wypowiedzenia jest podobny, jednak ta druga możliwość dotyczy długoterminowych stosunków umownych niezwiązanych z wykonaniem inwestycji określonej w dokumencie. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest dopuszczane przez przepisy ogólne kodeksu cywilnego oraz postanowienia umowne. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy wykonawca dopuścił do opóźnień związanych z rozpoczęciem lub zakończeniem czynności inwestycyjnych, co skutkuje niemożnością ukończenia robót w określonym terminie. Zaistnienie takich okoliczności umożliwia inwestorowi odstąpienie od zawartej umowy bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu. Warunkiem jest dokonanie uzasadnionej oceny, z której wynika, że powstałe opóźnienie jest tak duże, że wpływa bezpośrednio na ukończenie inwestycji. Forma odstąpienia od umowy jest taka sama jak forma jej sporządzenia. Jeśli stworzono pismo, odstąpienie również wiąże się z koniecznością zachowania formy pisemnej. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę najczęściej ma miejsce w sytuacji, gdy inwestor nie przestrzega terminów związanych z uiszczaniem płatności.
Umowa o roboty budowlane ma dużo cech wspólnych z umową o dzieło. Dotyczy to między innymi skutków opóźnień wynikłych z winy wykonawcy, wykonywania robót w sposób wadliwy i sprzeczny z zapisami umowy oraz rękojmi za wady na wykonanym obiekcie lub jego części. Różnice prawne pojawiają się przy kwestii przedawnienia umowy o roboty budowlane. Zgodnie z zapisami prawa i dotychczasowymi wyrokami sądowymi termin przedawnienia umowy o roboty budowlane wynosi 3 lata.