Kosztorys budowlany pomaga określić koszty związane z inwestycją budowlaną. Warto go sporządzić jak najwcześniej, aby móc przygotować się na wydatki związane z budową. Dobrze opracowany kosztorys będzie pomocny w przypadku starania się o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Warto wiedzieć, że kosztorys budowlany dla banku powinien być przygotowany w odpowiedni sposób. Jakie są rodzaje kosztorysów budowlanych? Co warto wiedzieć o tym dokumencie?

Czym jest kosztorys budowlany?

Kosztorys budowlany to dokument finansowy, który tworzy się na potrzeby realizacji inwestycji budowlanej. Określa się w nim między innymi ilość i zakres robót, jakie powinny być wykonane (przedmiary), a także koszt i ilość materiałów, jakie będą potrzebne do wykonania inwestycji. Przygotowanie kosztorysu pozwoli na oszacowanie całościowych kosztów inwestycji, a także jej poszczególnych etapów. Umożliwia także przygotowanie harmonogramu prac oraz przybliżone określenie tego, jak długo realizacja inwestycji będzie faktycznie trwać. Kosztorys często jest też podstawą do zawarcia umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Warto przy tym pamiętać, że przy każdym kosztorysie należy uwzględnić margines błędu. Zazwyczaj jest to 10%.

Ile kosztuje kosztorys budowlany?

Przy omawianiu kwestii związanych z zagadnieniem kosztorysu budowlanego istotna jest też cena takiej usługi. Czy można przygotować taki kosztorys samodzielnie i zaoszczędzić na wydatkach? Odpowiedzią na pytanie, jak samodzielnie zrobić kosztorys budowlany, mogą okazać się specjalne aplikacje, czyli tzw. kalkulatory budowlane, które są łatwe w obsłudze i zawierają formuły ułatwiające obliczenia. Trzeba jednak pamiętać, że kosztorys robót budowlanych przygotowany samodzielnie nie zawsze będzie honorowany przez instytucje finansowe. Dlatego kosztorys budowlany do banku powinien być przygotowany przez specjalistę. W zależności od rodzaju i zakresu kosztorysu jego cena może wahać się od kilkuset do ponad tysiąca złotych. Przy niektórych projektach domów kosztorys dołączany jest za darmo lub wliczony jest cenę dokumentacji.

Kosztorys prac budowlanych – jakie są jego rodzaje?

Kosztorysy zazwyczaj dzieli się pod względem przeznaczenia. Wyróżnia się zatem:

  • kosztorys inwestorski – wykonywany jest na zlecenie inwestora przed rozpoczęciem prac związanych z inwestycją, w oparciu o projekt wykonawczy, specyfikację techniczną oraz średnie ceny jednostkowe za wykonanie poszczególnych robót i ceny materiałów.

Taki kosztorys przygotowują firmy, które chcą wykonać inwestycję (np. na potrzeby przetargu ogłoszonego przez inwestora). Na podstawie takich kosztorysów wybierana jest najkorzystniejsza dla inwestora oferta.

  • kosztorys ofertowy – podobnie jak kosztorys inwestorski wykonywany jest przez firmę oferującą usługi budowlane przed rozpoczęciem prac. Ma na celu przedstawienie ceny, za jaką dana firma może wykonać określone przez inwestora prace budowlane;
  • kosztorys dodatkowy – jest wykonywany już po rozpoczęciu prac. Zazwyczaj sporządza się go w momencie, gdy pojawią się nowe, konieczne do wykonania prace, o których nie było wiadomo podczas przygotowywania wcześniejszych kosztorysów;
  • kosztorys zamienny – wykonuje się go w momencie, gdy w czasie wykonywania prac budowlanych okazuje się konieczne zamienienie jednej z nich inną;
  • kosztorys powykonawczy – wykonywany jest po zakończeniu prac, ale tylko w określonych przypadkach, np. gdy prace dotyczą natychmiastowej naprawy awarii lub gdy przed rozpoczęciem prac budowlanych nie da się dokładnie określić ich zakresu.

Jakie są metody opracowania kosztorysu budowlanego?

Są dwie metody wykonywania kosztorysów – uproszczona i szczegółowa. Metodę uproszczoną wykorzystuje się do przybliżonego oszacowania kosztów planowanej inwestycji. Taka kalkulacja kosztów zawiera zazwyczaj ogólne informacje dotyczące wykonania konkretnych robót, nie uwzględnia natomiast szczegółowych danych, takich jak np. ilości materiałów, jakie będą zużyte przy pracach czy konkretnej liczby roboczogodzin potrzebnych na wykonanie określonych przez inwestora prac.

Kalkulacja szczegółowa przygotowywana jest z uwzględnieniem wszystkich prac, jakie będą wykonywane w czasie inwestycji oraz wszelkich elementów potrzebnych do określenia końcowej ceny całego przedsięwzięcia. Dla każdej części pracy wyliczana jest cena, która uwzględnia koszty związane z zakupem materiałów, eksploatację sprzętów potrzebnych do wyznaczonych prac, a także liczbę i koszt roboczogodzin.

Przygotowując kosztorys warto rozpisać sobie wszystkie etapy budowy, które podlegają wycenie, np. stan zerowy, stan surowy otwarty, zamknięty itp. Następnie każdy z etapów należy podzielić na mniejsze części, np. wykonanie fundamentów, ściany zewnętrzne, dach, elewacja itp. Każda część powinna być opisana jak najbardziej szczegółowo.

Dobrze opracowany szczegółowy kosztorys może być również podstawą do przygotowania harmonogramu prac i dobrego rozplanowania wydatków, a także umożliwia pozyskiwanie transz kredytu na poszczególne etapy budowy. Dobra organizacja pracy i trzymanie się harmonogramu ma również wpływ na ostateczny koszt całej inwestycji.