Planujesz budowę domu? A może już go budujesz? Czy wiesz, że jako inwestor jesteś jednym z uczestników procesu budowlanego i przepisy nakładają na Ciebie szereg powinności? Sprawdźmy, jakie są obowiązki inwestora w procesie budowlanym, czyli za co jesteś odpowiedzialny od etapu projektowania aż do zakończenia budowy.

Obowiązki inwestora związane z zatrudnieniem odpowiednich osób

Prawo budowlane jako główny obowiązek inwestora wskazuje zorganizowanie procesu budowy. Wymaga przy tym, by odbyło się to „z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia”. Jest to dosyć ogólny wymóg. Jednak ten sam przepis wyjaśnia, że chodzi przede wszystkim o to, by zapewnić wykonanie określonych czynności przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Przyjrzyjmy się bliżej tym czynnościom i sprawdźmy, kogo musisz zatrudnić do ich wykonania.

Opracowanie projektu budowlanego

Jednym z pierwszych obowiązków, jakie ciążą na Tobie – jako inwestorze – jest zapewnienie opracowania projektu budowlanego. Projekt ten jest Ci potrzebny niezależnie od tego, na podstawie jakiego trybu będziesz budować swój dom – pozwolenia na budowę czy zgłoszenia. Projekt budowlany sporządzają projektanci mający odpowiednie uprawnienia budowlane. Jest to nie tylko architekt, ale też projektanci innych branż – zazwyczaj konstruktor, projektant instalacji sanitarnych i projektant instalacji elektrycznych. Nie musisz samodzielnie szukać tych osób. Wystarczy, że zgłosisz się do architekta, a on sporządzi projekt razem ze współpracującymi z nim projektantami branżowymi. Co ważne – jeśli zdecydujesz się na zakup projektu gotowego, wiedz, że nie jest on projektem budowlanym, który możesz złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenia na budowę lub ze zgłoszeniem budowy domu. Wcześniej projekt ten musi zostać zaadaptowany do warunków miejscowych. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule „Adaptacja projektu gotowego domu jednorodzinnego”.

Objęcie kierownictwa budowy

Gdy już uzyskasz pozwolenie na budowę lub gdy organ przyjmie zgłoszenie budowy Twojego domu, możesz dopełnić formalności związanych z rozpoczęciem robót budowlanych. Na tym etapie realizacji inwestycji jednym z pierwszych obowiązków inwestora jest zatrudnienie kierownika budowy. Kierownikiem budowy może być inżynier, który ma uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Głównym obowiązkiem kierownika budowy jest zorganizowanie tej budowy i kierowanie nią tak, by roboty przebiegły zgodnie z pozwoleniem na budowę, przepisami i sztuką budowlaną. Kierownik powinien zadbać również o to, by budynek został wytyczony przez geodetę, a podczas robót przestrzegano zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

W planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia znajdują się m.in. informacje o tym, jakie roboty budowlane trzeba wykonać i w jaki sposób będą one prowadzone. Tego dokumentu, podobnie jak projektu budowlanego, nie przygotowujesz samodzielnie. Twoim obowiązkiem jako inwestora jest jedynie zapewnienie opracowania tego planu. W tym zakresie podstawowy obowiązek spoczywa na kierowniku budowy, który zgodnie z prawem budowlanym musi sporządzić plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia lub też zapewnić jego sporządzenie.

Wykonanie i odbiór robót budowlanych

Kolejnym obowiązkiem inwestora jest zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych. Oznacza to, że musisz zadbać o to, by roboty budowlane zostały wykonane przez fachowców, a poszczególne etapy robót odebrane przez kierownika budowy. Jeśli masz odpowiednią wiedzę, możesz część robót wykonać samodzielnie. Wielu inwestorów, głównie ze względu na niższe koszty, decyduje się budować dom w ten sposób (jest to budowa tzw. systemem gospodarczym). Natomiast pamiętaj o tym, że wszystkie roboty budowlane powinny zostać sprawdzone przez kierownika budowy, który odbiera poszczególne etapy budowy i wpisuje w dzienniku budowy przebieg robót.

Jeśli budujesz na wyjątkowo trudnym terenie (np. na działce występują skomplikowane warunki gruntowe) albo na terenie znajdującym się pod szczególną ochroną (np. archeologiczną) być może będziesz musiał zatrudnić jeszcze inne osoby do nadzorowania określonych robót budowlanych. Wymagania w tym zakresie powinny znaleźć się w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pozostałe obowiązki inwestora

Oprócz powyższych powinności związanych z zatrudnieniem odpowiednich osób, do obowiązków inwestora należy również dopełnienie formalności związanych z rozpoczęciem i zakończeniem budowy. Sprawdźmy, jakie wymagania w tym zakresie nakłada na Ciebie prawo budowlane.

Rozpoczęcie budowy

Budowę możesz rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po dokonaniu zgłoszenia budowy domu, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu. To jednak nie koniec formalności. Musisz jeszcze zarejestrować dziennik budowy i złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz w artykule „Rozpoczęcie budowy domu – formalności i dokumenty”.

Zakończenie budowy

Zanim zamieszkasz w nowo wybudowanym domu, musisz formalnie zakończyć budowę i złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Oprócz tego prawo budowlane nakłada na Ciebie pewne obowiązki związane z użytkowaniem budynku, tj. zlecanie przeprowadzania okresowych kontroli. Więcej informacji znajdziesz w artykule „Odbiór domu – dokumenty”.

Uprawnienia inwestora

Prawo budowlane oprócz obowiązków inwestora wskazuje również jego uprawnienia. Przyjrzyjmy się im.

Zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego

Jeśli chcesz mieć dodatkową kontrolę nad wykonywanymi robotami budowlanymi, możesz zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, który ma uprawnienia budowlane takie same jak kierownik budowy, a na budowie reprezentuje interesy inwestora. Do jego głównych obowiązków należy kontrolowanie, czy roboty są wykonywane zgodnie z projektem, przepisami i sztuką budowlaną, sprawdzanie jakości tych robót, odbiór robót ulegających zakryciu. Inspektor nadzoru inwestorskiego może wydawać polecenia kierownikowi budowy oraz żądać od kierownika poprawienia niewłaściwie wykonanych robót budowlanych. Inspektorem nadzoru inwestorskiego nie może być kierownik budowy (prawo budowlane zabrania łączenia tych funkcji).

Zobowiązanie projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego

Jako inwestor, możesz też zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Projektant będzie wtedy sprawdzał, czy roboty budowlane są wykonywane zgodnie z projektem budowlanym. Projektant – podobnie jak kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego, ale również i inwestor – może dokonywać wpisów w dzienniku budowy.

Obowiązki inwestora – dlaczego lepiej ich nie lekceważyć

Inwestor, podobnie jak pozostali uczestnicy procesu budowlanego, podlega odpowiedzialności karnej, dlatego niedopełnienie niektórych obowiązków jest równoznaczne z popełnieniem przestępstwa. Prawo budowlane szczegółowo wskazuje, jaka kara i za co może być nałożona na poszczególnych uczestników procesu budowlanego.

Na przykład za niewpuszczenie pracownika organu nadzoru budowlanego na teren budowy i uniemożliwienie mu skontrolowania tej budowy podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Inwestor podlega również odpowiedzialności w trybie administracyjnym. W razie dopuszczenia się tzw. samowoli budowlanej, a więc na przykład wykonywania  robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Jeżeli jednak pomimo tego, inwestor nie zastosowałby się do tego postanowienia i kontynuował roboty budowlane, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub też jego części.

W przypadku, gdy inwestor zwleka z wykonaniem rozbiórki, inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć na niego grzywnę. Kara ta jest stosowana w celu przymuszenia do określonego zachowania, a więc inwestor może być ukarany wielokrotnie. Co więcej, w przypadku niezaprzestania użytkowania obiektu budowlanego, pomimo wydania odpowiedniego postanowienia i nałożenia kary finansowej, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, uprawniony jest do nie tylko wymierzenia kolejnej kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, ale również do zastosowania stawki w wymiarze 10-krotnie powiększonym. W przypadku, gdyby taka sankcja znowu nie przyniosła pożądanego rezultatu i obiekt był nadal użytkowany, organ po raz kolejny może nałożyć grzywnę, tym razem aż 5-krotnie podwyższoną w stosunku do poprzedniej stawki. Takie postanowienie może być wydawane wiele razy, aż do chwili zastosowania się inwestora do pierwotnego postanowienia  inspektora nadzoru budowlanego.

W zakresie opisanego powyżej postępowania ustawodawca w znaczący sposób zliberalizował zasady odpowiedzialności inwestora. Ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471), wykreślono dotychczasowy art. 90, wg którego samowola budowlana stanowiła przestępstwo zagrożone grzywną, karą ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. 

Stan prawny aktualny na dzień 18.02.2021 r.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282).