Osoby szukające idealnego mieszkania czy domu mogą czuć się nieco zagubione wśród różnych pojęć używanych do określenia powierzchni budynku. Często spotykanym terminem jest „powierzchnia całkowita”. Co właściwie oznacza?

Trzeba wiedzieć, że powierzchnia całkowita budynku jest czymś innym niż powierzchnia użytkowa. Można również spotkać się z pojęciami „powierzchnia netto”,„powierzchnia zabudowy” czy “powierzchnia konstrukcji”. Poniżej wskazujemy, jak obliczyć powierzchnię całkowitą budynku i wyjaśniamy pozostałe pojęcia, z jakimi można się spotkać w dziedzinie powierzchni domów czy mieszkań.

Czym jest powierzchnia całkowita budynku?

Powierzchnia całkowita domu liczona jest po zewnętrznym obrysie ścian. Do tej wartości wliczana jest powierzchnia wszystkich znajdujących się w budynku kondygnacji, zarówno nadziemnych, jak i podziemnych (np. piwnica czy podziemny garaż), a także zewnętrzne schody, różnego rodzaju dobudówki i nadbudówki, balkony, tarasy i inne elementy wystające na zewnątrz poza ściany budynku.

Obliczanie powierzchni całkowitej domu – o czym należy pamiętać?

Przy obliczaniu powierzchni całkowitej należy zwrócić uwagę na odpowiednie przepisy prawa budowlanego. Informacje na ten temat można znaleźć między innymi w normie PN-ISO 9836:1997, która zawiera dane dotyczące obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma określa dane dotyczące powierzchni całkowitej, ale także innych wskaźników powierzchni domu, które są potrzebne np. przy sporządzaniu ofert, kosztorysów i umów sprzedaży domu lub mieszkania, a także do celów podatkowych.

Przy obliczaniu powierzchni całkowitej budynku należy zwrócić uwagę na prawidłowe wymierzenie powierzchni poszczególnych elementów budynku oraz ich zakwalifikowanie. Przykładowo, do powierzchni całkowitej nie należy wliczać m.in. wyprofilowań, wnęk oraz wypustów, które nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji (powierzchnia całkowita kondygnacji składać się będzie z powierzchni kondygnacji netto oraz powierzchni konstrukcji). Jeżeli natomiast kondygnacja, która wlicza się do powierzchni całkowitej, nie jest zamknięta, jej powierzchnię należy obliczać na podstawie rzutu poziomego przekrycia.

W przypadku, gdy na danej kondygnacji są pomieszczenia o różnej wysokości (jest tak na przykład w przypadku pomieszczeń znajdujących się na poddaszu ze skosami), to dla każdej z wysokości powinna być wyliczona osobna powierzchnia całkowita. Takie powierzchnie podaje się później oddzielnie. Podobnie postępuje się, gdy na kondygnacji znajduje się antresola.

Warto też pamiętać o tym, że wartość powierzchni po wyliczeniu podaje się w zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku.

Powierzchnia całkowita a powierzchnia użytkowa – jakie są różnice?

Wiele osób zastanawia się nad różnicą między powierzchnią użytkową a powierzchnią całkowitą. Najczęściej pojęcia te używane są zamiennie. Jak się jednak okazuje, takie ich stosowanie jest błędne.

Czym zatem jest powierzchnia użytkowa? Jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym. Szczegółowe informacje dotyczące wyliczania powierzchni użytkowej znajdują się w normie PN-ISO 9836:1997, a także w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku. Co ciekawe, powierzchnię użytkową nieco inaczej definiują przepisy budowlane, a inaczej przepisy podatkowe i spadkowe.

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej należy pamiętać o zasadzie określonej w Rozporządzeniu. Dotyczy ona zaliczania do powierzchni użytkowej pomieszczeń o określonej wysokości w świetle wyprawionych ścian (pokrytych tynkiem lub glazurą). Jeżeli wysokość pomieszczeń lub ich części jest większa bądź równa 2,2 m, wlicza się je w całości do powierzchni użytkowej. W przypadku, gdy wysokość jest równa lub większa 1,4 m, ale mniejsza niż 2,2 m, to takie pomieszczenie wlicza się w 50%. Natomiast kiedy wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, w ogóle nie uwzględnia się takich pomieszczeń lub ich części w wyliczeniach.

Czym jest powierzchnia zabudowy i powierzchnia netto?

Powierzchnię zabudowy liczy się podobnie jak powierzchnię całkowitą – po obrysie zewnętrznym budynku. W tym przypadku pod uwagę bierze się jedynie kondygnacje nadziemne i nie wlicza się powierzchni schodów zewnętrznych, pochylni samochodowych oraz daszków nad wejściami. Wliczane są dobudowane elementy, takie jak np. zimowe ogrody.

Powierzchnią netto budynku jest natomiast powierzchnia mierzona na poziomie podłogi przy uwzględnieniu okładzin ścian (tynków lub glazury). Do powierzchni netto nie wlicza się natomiast takich elementów jak progi, otwory drzwiowe i okienne, a także listwy przypodłogowe.