Powierzchnia użytkowa domu czy mieszkania to teoretycznie suma metraży wszystkich pomieszczeń. W praktyce obliczenie powierzchni użytkowej jest znacznie bardziej skomplikowane, do czego przyczynia się chaos panujący w przepisach.

Trudność wynika z tego, że pojęcie „powierzchnia użytkowa” pojawia się w kilku aktach prawnych i w każdym z nich jest ono nieco odmiennie definiowane. Co więcej, regulacje dotyczące samego wykonania pomiarów również mogą się różnić – co prawda obowiązuje nowa norma ISO-PN-ISO 9836:1997, ale w niektórych przypadkach można jeszcze stosować zapisy wycofanej w 1999 r. normy PN-70/B-02365. Samodzielne wyliczenie powierzchni użytkowej może być naprawdę trudnym zadaniem.

Obliczanie powierzchni użytkowej do podatku

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (z 12.01.1991) określa powierzchnię użytkową jako mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynku (wlicza do niej nie tylko piętra mieszkalne, ale też piwnice, garaże czy poddasza). W obliczeniach nie uwzględnia się natomiast powierzchni klatek schodowych i szybów windowych. Tymczasem Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28.07.1983 r. (z późniejszymi zmianami) określa powierzchnię użytkową podobnie, ale nie wlicza do niej piwnic. Wyliczenie powierzchni użytkowej budynku będzie więc zależeć od tego, w jakim celu jest wykonywane.

Jeszcze inaczej do pojęcia powierzchni użytkowej podchodzi Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. (tekst ujednolicony, Dz. U. z 2018 r. poz. 1234, 1496), która zawiera szczegółowe zapisy dotyczące powierzchni użytkowej mieszkań w domach wielorodzinnych. Zgodnie z tą ustawą przez powierzchnię użytkową należy rozumieć „powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania”. Ustawa wyłącza natomiast z obliczeń „powierzchnie balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.

Powierzchnia użytkowa – jak ją liczyć?

Ustawa o ochronie praw lokatorów jako jedyna precyzuje sposób wykonywania pomiarów, nakazując przeprowadzać je w świetle wyprawionych ścian, czyli po ich wykończeniu tynkiem, płytkami itp. Pozostałe akty prawne w ogóle o tym nie wspominają.

Wspólne dla wszystkich wspomnianych ustaw jest uzależnienie obliczeń od wysokości pomieszczeń mierzonych od podłogi do najniższego miejsca stropu. I tak, gdy pomieszczenie ma więcej niż 2,2 m wysokości, w całości zalicza się je do powierzchni użytkowej domu lub mieszkania. Jeśli w całości lub części wnętrza strop znajduje się na wysokości 1,4–2,2 m, powierzchnię tę uwzględnia się w 50%, a te części, w których sufit jest w odległości mniejszej niż 1,4 m od podłogi, nie wlicza się do obliczeń w ogóle. Powierzchnię pomieszczeń pod skosami oblicza się na podstawie rzutów poziomych, podobnie jak powierzchnię pod schodami (które same nie są wliczane do powierzchni użytkowej domu).

Powierzchnia użytkowa – norma, którą należy zastosować

Choć obowiązuje norma ISO-PN-ISO 9836:1997 i jej zapisów używa się przy obliczeniach dotyczących nowo wznoszonych domów, to w niektórych sytuacjach można użyć starszych przepisów. Na przykład wtedy, gdy modernizuje się lub rozbudowuje dom projektowany w czasie, gdy obowiązywała norma PN-70/B-02365, do wykonania obliczeń projektowych należy wykorzystać zapisy tej właśnie normy.

Oba akty normatywne dzielą powierzchnię użytkową domu lub mieszkania na podstawową i pomocniczą. Do powierzchni podstawowej zaliczane są pokoje, a do pomocniczej – przedsionek, hol, przedpokój, kuchnia, spiżarnia, łazienka, WC, garderoba i szafy w zabudowie.

Warto wiedzieć, że normy różnią się m.in. w kwestii wysokości pomieszczeń i zaliczania ich do powierzchni użytkowej budynku. O ile starsze przepisy były zgodne z zapisami ustawowymi, o tyle w nowszej normie zapisano, że powierzchnię pomieszczeń pod skosami oblicza się według powierzchni podłogi, ale zależnie od wysokości zalicza się ją do powierzchni użytkowej podstawowej (strop na wysokości powyżej 1,9 m) lub pomocniczej (poniżej 1,9 m).

Jak widać, obliczanie powierzchni użytkowej domu czy mieszkania jest skomplikowanym zadaniem. Jeśli inwestor dysponuje projektem budowlanym, a podczas budowy nie dokonano w nim znaczących zmian, warto posłużyć się zawartymi tam wyliczeniami – rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu architektonicznego zawiera precyzyjnie określone zasady obliczania powierzchni użytkowej na potrzeby projektowania.