Odbiór domu to formalność, która jest konieczna do legalnego zamieszkania w budynku. Dokumenty potrzebne do odbioru domu są częściowo gromadzone przez cały okres trwania budowy. Na zakończenie robót kierownik budowy sporządza stosowne oświadczenia i kompletuje całą dokumentację, a inwestor składa oficjalne zawiadomienie o zakończeniu robót lub wnioskuje o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

Kwestie związane z odbiorem domu są regulowane przez prawo budowlane. Każdy budynek wzniesiony na podstawie zgłoszenia robót lub pozwolenia na budowę musi zostać formalnie zgłoszony do odbioru. Jeśli inwestor planuje przeprowadzenie odbioru domu jednorodzinnego po latach przerwy w pracach budowlanych, może się to wiązać z koniecznością przeprowadzenia formalności budowlanych od początku.

Odbiór domu jednorodzinnego

Zakończenie wykonywania robót budowlanych na placu budowy nie oznacza, że możliwe jest użytkowanie obiektu. Pełne korzystanie z budynku bez formalnej zgody organów nadzoru jest łamaniem przepisów obowiązującego prawa. Odbiór budynku będący formą zakończenia inwestycji budowlanej jest dość złożonym procesem. Inwestor jest zobowiązany do zgromadzenia odpowiednich dokumentów, a następnie przedłożenia ich w organie nadzoru budowlanego. Najbardziej typowym postępowaniem związanym z odbiorem domu jednorodzinnego jest zgłoszenie zakończenia robót budowlanych, odczekanie 21 dni i rozpoczęcie pełnoprawnego korzystania z budynku. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy konieczne jest wnioskowanie o pozwolenie na użytkowanie, które wiąże się z obowiązkową kontrolą inspektora nadzoru budowlanego.

Co zawiera zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych?

Inwestorzy bardzo często poszukują informacji o tym, co jest potrzebne do odbioru domu. Do zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych należy dołączyć:

  • dziennik budowy w oryginale;
  • oświadczenie podpisane przez kierownika budowy stwierdzające zgodność wykonania obiektu budowlanego z zatwierdzonym projektem budowlanym, warunkami prawomocnego pozwolenia na budowę i przepisami obowiązującego prawa. Kierownik budowy musi także potwierdzić doprowadzenie terenu budowy i terenów do niej przylegających do należytego stanu;
  • protokoły dotyczące odbiorów przyłączy przeprowadzonych przez właściwe instytucje oraz protokoły sprawdzeń instalacji znajdujących się w budynku przeprowadzonych przez osoby posiadające wymagane uprawnienia;
  • protokół kontroli przewodów instalacji kominowej;
  • inwentaryzację powykonawczą usytuowania budynku w terenie wykonaną przez uprawnionego geodetę (na kopii mapy zasadniczej);
  • świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (kopia);
  • kopię prawomocnego pozwolenia na budowę;
  • pozostałe dokumenty wymienione przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę;
  • kopię rysunków będących częścią projektu budowlanego z naniesionymi zmianami – dotyczy przypadku, gdy wprowadzone zmiany zostały uznane przez projektanta za nieistotne w stosunku do zatwierdzonego projektu lub warunków wynikających z pozwolenia na budowę.

Złożenie zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych nie wiąże się z żadną opłatą skarbową (budynki jednorodzinne są zwolnione z takiej opłaty).

Po formalnym przyjęciu dokumentów nadzór budowlany ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu lub uwagi do złożonego zgłoszenia. Jeśli nie będzie z jego strony żadnej reakcji, uznaje się, że sprawa jest załatwiona milcząco.

Należy pamiętać, że formalne zgłoszenie zakończenia robót budowlanych lub wystąpienie o wydanie pozwolenia na użytkowanie jest wymagane także w przypadku budynków, których budowa została rozpoczęta, ale ją przerwano. W takiej sytuacji istotny jest czas, jaki upłynął od momentu zaprzestania robót. Zgodnie z zapisami prawa zarówno w przypadku pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia robót prace budowlane należy rozpocząć nie później niż trzy lata od momentu uprawomocnienia się decyzji. Na taki sam okres można przerwać roboty budowlane. Jeśli więc od ostatnio wykonanych prac nie minęły trzy lata, należy ukończyć wszystkie roboty, a następnie podjąć formalności związane z oficjalnym zakończeniem robót. W innym przypadku konieczne jest powtórzenie całej procedury budowlanej od początku.

W jakich sytuacjach konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie?

Zdarza się, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego rozpoczęcie użytkowania budynku jest możliwe po uzyskaniu formalnego pozwolenia na użytkowanie. Dzieje się tak wtedy, gdy:

  • w toku budowy nastąpiły nieprawidłowości (np. część robót wykonano nie na podstawie projektu budowlanego);
  • wykryto samowolę budowlaną, a prowadzone roboty służyły jej legalizacji;
  • podczas kontroli nadzoru budowlanego stwierdzono niezgodności w odniesieniu do warunków;
  • użytkowanie domu ma nastąpić wcześniej niż ukończenie wszystkich prac budowlanych;
  • w decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązał inwestora do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.