Intensywność w ujęciu urbanistycznym jest pojęciem określającym zależność fizyczną pomiędzy określonymi powierzchniami. Intensywność zabudowy określa brzegowe parametry inwestycji możliwe do realizacji na danym terenie. Do jej obliczenia wykorzystuje się powierzchnię całkowitą budynku (sumę kondygnacji) oraz powierzchnię działki, na której znajduje się ten obiekt budowlany.

Definicja wskaźnika intensywności zabudowy zawarta jest w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z zapisami tego dokumentu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego muszą znaleźć się informacje dotyczące maksymalnej i minimalnej powierzchni zabudowy.

Intensywność zabudowy – definicja

Intensywność zabudowy, a ściślej mówiąc wskaźnik intensywności zabudowy, to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy konkretnego budynku (budynków) do całkowitej powierzchni działki budowlanej, na której znajduje się dany obiekt (obiekty). Powierzchnia całkowita jest w tym przypadku iloczynem powierzchni zabudowy i liczby pełnych kondygnacji znajdujących się nad ziemią. Procentowy wskaźnik zabudowy określa więc dopuszczalny stopień pokrycia danego terenu zabudową.

Wartości minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Informacja dotycząca minimalnej wartości wskaźnika jest związana z rozsądnym wykorzystaniem działek przeznaczonych pod zabudowę oraz zoptymalizowaniem nakładów kosztowych na budowę miejskiej zurbanizowanej infrastruktury o przeznaczeniu technicznym i społecznym. Wskaźnik maksymalny jest natomiast ustalany w celu ochrony walorów środowiska naturalnego oraz zapewnienia optymalnych warunków korzystania z terenu o danym przeznaczeniu. Dzięki takim działaniom eliminuje się problem chaosu urbanistycznego. Przykładowo, nie jest możliwe wybudowanie budynku wysokościowego na osiedlu domów jednorodzinnych.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy jest aktem prawnym wydawanym przez radę miasta lub gminy. Zawiera on informacje dotyczące szczegółowych warunków zagospodarowania terenów i ich przeznaczenia użytkowego. Władze miasta lub gminy mają możliwość zmiany tego dokumentu, co może się wiązać z kłopotliwymi sytuacjami dla inwestorów. Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego oraz dowiedzieć się, czy nie ma planów jego modyfikacji.

Plan miejscowy składa się z dwóch części – opisowej i graficznej. Najważniejsze informacje, które zawiera ten dokument, dotyczą:

  • przeznaczenia terenu znajdującego się na danej działce,
  • przeznaczenia użytkowego terenów sąsiadujących,
  • minimalnej wielkości działki, na której można zlokalizować budynek jednorodzinny,
  • maksymalnej wielkości obiektu, który może zostać wybudowany na działce (wskaźnik intensywności zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy),
  • wymaganej kubatury budynku, rodzaju dachu oraz jego poszycia,
  • usytuowania obiektu w odniesieniu do drogi publicznej,
  • możliwości podłączenia ścieków oraz mediów,
  • planowanych robót budowlanych w sąsiedztwie działki,
  • planowanej rozbudowy infrastruktury drogowej,
  • terenów przeznaczonych pod realizację celów publicznych,
  • szczegółowych warunków zagospodarowania terenu, wynikających z konieczności ochrony środowiska przyrodniczego oraz właściwego gospodarowania zasobami środowiskowymi.

Plan zagospodarowania przestrzennego może mieć charakter szczegółowy lub ogólny. W drugim przypadku inwestor ma większą swobodę interpretacji zawartych w nim zapisów.

Plan miejscowy stanowi dokument jawny, do którego wgląd można uzyskać w urzędzie miasta lub gminy. Nie trzeba być właścicielem danej działki. Dzięki temu potencjalny inwestor ma możliwość oceny przydatności działki pod konkretne zamierzenie inwestycyjne jeszcze przed jej zakupem.

Należy pamiętać, że nie cały teren naszego kraju jest pokryty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak planu dla konkretnej działki zobowiązuje potencjalnego inwestora do wystąpienia do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. W tym przypadku również nie trzeba być właścicielem nieruchomości. W wydanej przez organ decyzji o warunkach zabudowy znajdują się informacje mające wpływ na plany inwestorskie związane ze wznoszeniem budynków, w tym dotyczące wskaźnika intensywności zabudowy.

Wskaźnik intensywności zabudowy a wskaźnik powierzchni zabudowy

W dokumentach związanych z procesem inwestycyjnym, między innymi w planie zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, często pojawia się określenie „wskaźnik powierzchni zabudowy”, które bywa mylone ze wskaźnikiem intensywności zabudowy.

Chociaż pojęcia te na pierwszy rzut oka są podobne, oznaczają zupełnie co innego. Powierzchnia zabudowy jest to powierzchnia terenu zajęta przez budynek będący w stanie wykończonym i jest wyznaczana przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi danego obiektu na powierzchnię terenu, na którym się znajduje. Natomiast przy obliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy pod uwagę bierze się powierzchnię poszczególnych kondygnacji budynku. Faktem jest jednak, że zarówno jeden, jak i drugi wskaźnik określa możliwości wzniesienia konkretnego budynku na danej działce.