Jeśli planujesz budowę domu lub zakup działki budowlanej, na pewno spotkasz się z takimi pojęciami jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To od tych dokumentów zależy, czy uda Ci się uzyskać pozwolenie na budowę i wybudować na działce swój wymarzony dom.

Plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy wskazują, czy można zabudować daną działkę, a jeśli tak, to jakimi obiektami. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego obowiązującym na jakimś obszarze (np. wsi, miasta lub ich części). Natomiast decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją administracyjną wydawaną dla konkretnej działki lub działek.

Jeśli chcesz kupić typowy projekt domu albo działkę pod budowę domu, wcześniej dowiedz się, czy na obszarze, na którym planujesz budowę, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w planie sprawdzisz, czy działka jest działką budowlaną i co można na niej wybudować. Jednak nie wszystkie gminy mają plany miejscowe dla całego swojego obszaru. Jeśli Twoja działka znajduje się właśnie na takim terenie, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed budową domu musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Informacje o tym, czy działka, na której planujesz budowę domu albo którą chcesz kupić, znajduje się na obszarze obowiązującego planu miejscowego, znajdziesz na stronie internetowej urzędu gminy lub w tym urzędzie.

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, popularnie zwany planem miejscowym, jest uchwałą rady gminy. Obowiązuje na jakimś konkretnym obszarze, dlatego w różnych planach miejscowych są zupełnie inne zapisy i wymagania. Plan może obejmować zasięgiem całe miasto lub wieś albo ich część. Może też dotyczyć tylko kilku wybranych działek.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z części opisowej i rysunkowej. Część rysunkowa to mapa, na której zaznaczono obszary o określonym przeznaczeniu. Mogą to być na przykład tereny zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, przemysłowej, usługowej, lasy, osuwiska, tereny zalewowe, stanowiska archeologiczne. Z kolei w części opisowej znajdują się wymagania dotyczące realizacji inwestycji na tych obszarach.

Co sprawdzić w planie miejscowym przed zakupem działki lub wyborem projektu domu?

Każda inwestycja realizowana na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musi być zgodna z tym planem. W przeciwnym wypadku nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Dotyczy to także robót wykonywanych na tzw. zgłoszenie – jeśli obiekt jest niezgodny z planem, urząd nie może przyjąć zgłoszenia.

Jeśli planujesz zakup działki lub stoisz przed koniecznością wyboru projektu gotowego, powinieneś w planie miejscowym sprawdzić kilka rzeczy. Możesz to zrobić, analizując plan miejscowy dostępny na stronie internetowej urzędu gminy. Możesz też wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z planu – wtedy otrzymasz dokumenty, w których zostaną zawarte wymagania dotyczące Twojej działki.

Co sprawdzić w planie miejscowym?

Najpierw dowiedz się, czy działka jest budowlana i jaki rodzaj zabudowy można na niej realizować. Nie na każdej działce może powstać dowolny budynek. Na przykład, aby móc na działce wybudować dom jednorodzinny, działka musi leżeć w obszarze zabudowy jednorodzinnej.

W drugiej kolejności sprawdź, jakie dodatkowe wymagania plan stawia obiektom realizowanym na danym terenie. Zwróć uwagę m.in. na to, jak mają wyglądać budynki, jaką trzeba zachować minimalną powierzchnię biologicznie czynną na działce, jakie są dopuszczalne wskaźniki zabudowy. Plan miejscowy może na przykład wskazywać maksymalną wysokość domu, kształt bryły budynku, kształt i kąt nachylenia dachu. Te informacje są istotne, bo jeśli plan miejscowy wymaga, by na danym obszarze domy miały dachy o kącie nachylenia np. 40°-45°, to nie wybudujesz domu z dachem płaskim.

Ważne jest jeszcze, by sprawdzić, czy działka znajduje się w jakimś obszarze będącym pod szczególną ochroną, na przykład konserwatorską, i jakie jest przeznaczenie sąsiednich działek. Może to wymusić konieczność uzyskiwania dodatkowych zezwoleń, a w skrajnych przypadkach nawet uniemożliwić Ci budowę domu. Na przykład, jeśli tuż przy Twojej działce znajduje się droga albo teren leśny, może się okazać, że nie będziesz mógł zabudować części lub nawet i całości swojej działki. Przepisy bowiem nakazują zachowanie konkretnych odległości od lasu czy też drogi.

Jeśli nigdy nie miałeś do czynienia z planem miejscowym, może Ci być trudno znaleźć te wszystkie informacje i je zweryfikować. Dlatego warto skonsultować się z architektem, który pomoże Ci ocenić, czy działka nadaje się pod budowę Twojego wymarzonego domu. To właśnie architekt dba o zgodność projektu z wymaganiami planu miejscowego. Wie, na jakie zapisy planu zwrócić uwagę i co zrobić, by spełnić wymagania tego planu.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest w skrócie nazywana decyzją o warunkach zabudowy lub po prostu decyzją WZ. Jeśli działka leży na obszarze, dla którego nie uchwalono planu miejscowego, będziesz mógł na niej wybudować dom tylko, gdy uzyskasz właśnie decyzję o warunkach zabudowy.

Jeśli dopiero planujesz zakup działki pod budowę domu, to warto wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy przed zakupem (nie trzeba być właścicielem działki, aby uzyskać taką decyzję). Będziesz mieć wtedy pewność, że kupujesz działkę budowlaną, na której możesz wybudować dom.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Dlatego wniosek wraz z załącznikami składasz w urzędzie gminy lub miasta. Do przygotowania takiego wniosku można zatrudnić architekta. On pomoże Ci zawrzeć we wniosku wszystkie informacje niezbędne do tego, abyś w przyszłości mógł na danej działce wybudować dom, jaki chcesz.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

W decyzji o warunkach zabudowy znajdują się prawie takie same informacje jak w planie miejscowym. Też określa ona, jakie obiekty można na danej działce (lub działkach) wybudować i jak mają one wyglądać.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana dla jednej konkretnej inwestycji i można ją wykorzystać tylko do realizacji tej inwestycji. Oznacza to, że jeśli masz wydaną decyzję na przykład na budowę domu jednorodzinnego, to nie wybudujesz na jej podstawie domu letniskowego.

Kiedy można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana, jeśli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak nie zawsze uda Ci się uzyskać tę decyzję. Żeby ją otrzymać, muszą być spełnione wymagania stawiane przez przepisy. Jakie to są warunki? Na przykład co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana podobnym budynkiem, działka ma dostęp do drogi publicznej i do sieci uzbrojenia terenu, grunty nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne lub nierolnicze.

Plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy – najważniejsze informacje

To, czy uda Ci się na działce wybudować dom, zależy m.in. od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dlatego jeśli planujesz zakup działki pod budowę domu albo gotowego projektu domu, przed zakupem warto skontaktować się z architektem. Pomoże Ci on sprawdzić, czy na działce można wybudować dom, o którym marzysz.

Stan prawny aktualny na dzień: 20.01.2019 r.

Podstawa prawna:

  • Ustawa    z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r.    poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276, poz. 1496 i poz.    1669)
  • Ustawa    z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym    (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945)