Planujesz budowę domku letniskowego i zastanawiasz się, jakie formalności będziesz musiał przeprowadzić w urzędzie? A czy wiesz, że niektóre domy letniskowe możemy budować bez pozwolenia na budowę, stosując uproszczoną procedurę – tzw. zgłoszenie?

Zanim omówimy, jak krok po kroku przeprowadzić formalności związane z budową domku letniskowego, wyjaśnijmy, jakie budynki są w przepisach zaliczane do domków letniskowych.

Domek letniskowy to potoczna nazwa budynku rekreacji indywidualnej. Przepisy budynek taki definiują jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku, dlatego też w domu letniskowym nie możesz legalnie mieszkać w sposób ciągły przez cały rok. Jeśli chodzi o wygląd, to taki domek letniskowy może niczym nie różnić się od domu jednorodzinnego, ale w świetle przepisów są to różne rodzaje budynków i przepisy stawiają im inne wymagania.

Budowa domku letniskowego na zgłoszenie

Niektóre domki letniskowe można budować na zgłoszenie. Jest to procedura szybsza od pozwolenia na budowę i łatwiejsza do przeprowadzenia. Nie potrzebujesz projektu budowlanego od projektanta, a wszystkie rysunki i dokumenty możesz przygotować samodzielnie.

Na zgłoszenie wybudujesz domek letniskowy, czyli mówiąc formalnie budynek rekreacji indywidualnej przeznaczony do okresowego wypoczynku, jeśli są spełnione następujące warunki:

  • budynek jest wolno stojący i parterowy,
  • jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2,
  • liczba takich obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Przeanalizujmy po kolei powyższe wymogi.

  • Co to znaczy, że domek powinien być wolno stojący?

Budynek wolno stojący to taki, który nie jest połączony z żadnym innym obiektem budowlanym. Ma samodzielną konstrukcję.

  • Kiedy domek letniskowy jest parterowy?

Parterowy budynek to taki, który nie ma poddasza użytkowego, czyli poddasza z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Natomiast taki budynek może mieć antresolę.

  • Jak obliczyć powierzchnię zabudowy?

Powierzchnię zabudowy budynku liczymy po obrysie ścian zewnętrznych w stanie wykończonym, czyli z ociepleniem i tynkiem lub innymi okładzinami zewnętrznymi.

  • Ile domków można wybudować na działce mniejszej niż 500 m2, a ile na działce większej?

W odpowiedzi na to pytanie podamy kilka przykładów. Jeśli Twoja działka ma powierzchnię mniejszą niż 500 m2, nie możesz na niej wybudować domku letniskowego na zgłoszenie. Musisz uzyskać pozwolenie na budowę. Natomiast jeśli Twoja działka ma powierzchnię co najmniej 500 m2, ale mniejszą niż 1000 m2 – możesz wybudować na zgłoszenie 1 domek. Każdy kolejny będzie wymagał pozwolenia na budowę. Z kolei jeśli masz działkę o powierzchni co najmniej 1000 m2, ale mniejszej niż 1500 m2 – na zgłoszenie możesz wybudować 2 domki letniskowe.

Formalności przy budowie domku letniskowego na zgłoszenie

Jeśli budujesz domek letniskowy na zgłoszenie, wszystkie dokumenty możesz przygotować samodzielnie. Potrzebne Ci są m.in. szkice przedstawiające wygląd budynku i jego usytuowanie na działce oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to składasz, wypełniając odpowiedni druk, który otrzymasz w urzędzie.

Urzędem właściwym do rozpatrzenia zgłoszenia jest starostwo powiatowe lub urząd miasta w przypadku miast na prawach powiatu. Urząd może przyjąć Twoje zgłoszenie, może przysłać Ci pismo nakazujące uzupełnienie dokumentacji, a może też wydać sprzeciw do zgłoszenia. Ma na to 21 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Jeśli urząd przyjmie Twoje zgłoszenie, nie musisz dopełniać żadnych formalności związanych z rozpoczęciem i zakończeniem budowy.

Budowa domu letniskowego na podstawie pozwolenia

Pozwolenie na budowę domu letniskowego musisz uzyskać, jeśli nie spełniasz choć jednego z wymogów pozwalających na budowę na zgłoszenie. Czyli na przykład chcesz wybudować domek z poddaszem użytkowym albo o powierzchni większej niż 35 m2. Albo gdy masz działkę o powierzchni mniejszej niż 500 m2. Oprócz tego pozwolenie na budowę może Ci być potrzebne również wtedy, gdy Twoja działka leży w obszarze Natura 2000 lub w jego bliskim sąsiedztwie.

Procedury przy budowie domu letniskowego na pozwolenie

Budowa domu letniskowego na podstawie pozwolenia wymaga zgromadzenia takich samych dokumentów, jakie są potrzebne przy budowie domu jednorodzinnego. Tak samo wyglądają również formalności w urzędzie. Niezbędny jest m.in. projekt budowlany sporządzony przez projektanta, który składasz wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu rejestrujesz dziennik budowy, zatrudniasz kierownika budowy i zgłaszasz w nadzorze budowlanym rozpoczęcie robót. Z kolei po zakończeniu budowy dopełniasz formalności związanych z odbiorem budynku.

Kiedy można wybudować budynek rekreacyjny na działce

Jeśli Twoja działka znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możesz na niej wybudować dom letniskowy, jeśli ten plan na to pozwala, czyli: jeśli działka znajduje się na terenie zabudowy letniskowej lub rekreacyjnej. W różnych planach miejscowych obszar ten może być różnie nazwany.

Plan miejscowy może też wprowadzać dodatkowe wymagania związane z wyglądem takich budynków. Może na przykład określać ich maksymalną wysokość czy też dopuszczalny kąt nachylenia połaci dachowej.

Niezależnie od tego, czy budujesz dom letniskowy na zgłoszenie czy na pozwolenie, musisz spełnić wszystkie wymagania stawiane przez plan miejscowy. W przeciwnym razie urząd nie wyda Ci pozwolenia albo nie przyjmie Twojego zgłoszenia.

Jeśli działka, na której planujesz budowę znajduje się na obszarze, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, być może będziesz musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tutaj procedura zależy od tego, czy domek letniskowy budujesz na zgłoszenie czy na pozwolenie.

W przypadku pozwolenia na budowę, decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna. Natomiast w przypadku zgłoszenia, zazwyczaj nie trzeba jej uzyskiwać, ale przepisy w tej kwestii są bardzo niejednoznaczne, dlatego najlepiej spytaj o to w swoim urzędzie.

Stan prawny aktualny na dzień 20.01.2019 r.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276, poz. 1496 i poz. 1669)
  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945)
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)