Przepisy pozwalające budować niektóre domy jednorodzinne na podstawie zgłoszenia obowiązują od czerwca 2015 r. i mimo że minęło już sporo czasu od ich wejścia w życie, nadal budzą spore kontrowersje. W dodatku narosło wokół nich wiele mitów, które dziś rozwiejemy. Sprawdźmy zatem, czy zgłoszenie budowy domu jest naprawdę procedurą korzystniejszą i łatwiejszą do przeprowadzenia od pozwolenia na budowę oraz dowiedzmy się, kiedy można ją zastosować.
Prawo budowlane przewiduje dwa tryby realizacji domów jednorodzinnych (pozwolenie na budowę i zgłoszenie) oraz wskazuje, kiedy możemy zastosować daną procedurę. Formalności konieczne do przeprowadzenia przy zgłoszeniu budowy domu różnią się od tych, które stosujemy przy standardowym zgłoszeniu, budując np. niewielkie budynki gospodarcze czy garaże. W tym drugim przypadku wszystkie potrzebne dokumenty przygotowujemy samodzielnie, co jest niemożliwe, gdy budujemy dom na zgłoszenie. Procedura ta wymaga dołączenia do wniosku m.in. projektu budowlanego, dlatego, by odróżnić ją od typowego zgłoszenia, przyjęło się mówić o niej zgłoszenie z projektem, mimo że określenie takie nie funkcjonuje w prawie budowlanym.
Sprawdźmy zatem, kiedy możemy zbudować dom bez pozwolenia i zastosować wspomnianą procedurę zgłoszenia z projektem - sprawdź kiedy powinienś zacząć z harmonogramem budowy online.
O ile procedurę pozwolenia na budowę możemy zastosować do budowy każdego domu, o tyle budowa domu na zgłoszenie jest możliwa tylko w ściśle określonych przypadkach wskazanych przez przepisy. Na podstawie zgłoszenia możemy budować jedynie wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których „obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”. Czym jest wspomniany obszar oddziaływania?
W skrócie mówiąc, jest to teren wokół projektowanego domu, którego nie będzie można zagospodarować w dowolny sposób, gdy dom zostanie wybudowany. Dzieje się tak ze względu na obowiązujące przepisy, które nakazują zachowanie konkretnych odległości pomiędzy różnymi obiektami budowlanymi. Określanie obszaru oddziaływania jest sprawą dosyć złożoną, ponieważ mają tu zastosowanie różne przepisy oraz warunki panujące na konkretnym obszarze. Ten sam dom usytuowany na różnych działkach może generować zupełnie inny obszar oddziaływania. Wyjaśnijmy to na przykładzie.
Pan Adam planuje budowę domu na działce o szerokości 15 m. Ze względu na wąską działkę architekt sytuuje budynek w odległości 1,5 m od granicy (na taką lokalizację pozwalają przepisy). Sąsiednia działka jest niezabudowana i również ma szerokość 15 m, ale jeśli Pan Adam wybuduje dom, właściciel tej sąsiedniej działki nie będzie mógł zlokalizować swojego domu w odległości 1,5 m od granicy bez spełnienia dodatkowych warunków. Dlaczego? Otóż przepisy nakazują, by odległość pomiędzy takimi budynkami wynosiła co najmniej 6 m. Sąsiad Pana Adama, jeśli zechce wybudować swój dom, będzie musiał odsunąć go od domu Pana Adama na odległość co najmniej 6 m lub wykonać w nim ścianę oddzielenia przeciwpożarowego (czego nie musiałby robić, gdyby Pan Adam wcześniej nie wybudował swojego domu). W tym przypadku obszar oddziaływania domu Pana Adama nie mieści się na działce, na której budynek się znajduje – obejmuje również część działki sąsiada. Dlatego Pan Adam nie może swojego domu wybudować na zgłoszenie i musi złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.
Podsumowując, jeśli budynek oddziałuje na działki sąsiednie, nie można zbudować go na podstawie zgłoszenia i trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę. Ale nie tylko wtedy jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Jest ono potrzebne również wtedy, gdy inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub obszar Natura 2000 zgodnie z ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Jak wspomnieliśmy na początku, procedura zgłoszenia budowy domu różni się od standardowego zgłoszenia. W dodatku tych różnic jest bardzo wiele, co sprawia, że tak naprawdę ma więcej wspólnego z pozwoleniem na budowę niż z tym typowym zgłoszeniem. Porównajmy formalności potrzebne do przeprowadzenia przy pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego i przy zgłoszeniu budowy tego domu, a przekonamy się, że procedury te tak naprawdę niewiele się różnią.
Dokumentacja przygotowywana do zgłoszenia budowy domu niczym nie różni się od tej opracowywanej przy pozwoleniu. Potrzebujemy takich samych dokumentów, uzgodnień i decyzji. Niezbędny jest przede wszystkim projekt budowlany sporządzony przez projektantów z uprawnieniami oraz decyzja o warunkach zabudowy, jeśli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Na projekt budowlany składają się trzy odrębne dokumenty, a mianowicie:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt techniczny.
W obu przypadkach elementy składające się na projekt budowlany zawierają te same informacje, a inwestycja musi być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy lub z planem miejscowym.
W przypadku zgłoszenia urząd ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku, a przy pozwoleniu nie może przekroczyć terminu 65 dni. Jednak jest to tylko pozorna różnica. Dlaczego? Jeśli w projekcie budowlanym lub złożonych dokumentach organ dostrzeże jakieś braki, każe je uzupełnić, co wstrzyma bieg ww. terminu. W praktyce często okazuje się, że na przyjęcie zgłoszenia czekamy tyle, ile czekalibyśmy na pozwolenie.
W tej kwestii zgłoszenie i pozwolenie na budowę różnią się znacznie, ale tylko w przypadku budowy domów, które oddziałują na działki sąsiednie (czyli takich, których nie możemy zbudować na zgłoszenie). Jeśli występujemy z wnioskiem o pozwolenie na budowę takiego domu, właściciele działek znajdujących się w obszarze oddziaływania stają się stroną w postępowaniu, co oznacza, że mogą brać w nim czynny udział. Zostają zawiadomieni o tym, że złożyliśmy wniosek, mogą zapoznać się z dokumentacją, składać uwagi, a także odwoływać się od decyzji.
Inaczej jest w sytuacji, gdy na pozwolenie budujemy dom, który nie oddziałuje na działki sąsiednie (czyli taki, który moglibyśmy wybudować na zgłoszenie). Wtedy sąsiedzi nie są zawiadamiani o toczącym się postępowaniu i nie mają wpływu na jego przebieg. Podobnie jest w przypadku zgłoszenia budowy domu, kiedy to strony również nie biorą udziału w postępowaniu.
W przypadku pozwolenia postępowanie kończy się wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdy otrzymamy ten dokument, możemy rozpocząć budowę. Natomiast przy zgłoszeniu mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą organu. Urząd nie wydaje nam żadnej decyzji. Na wniosek możemy otrzymać zaświadczenie o przyjęciu zgłoszenia. Poza tym urząd przed upływem terminu 21 dni od daty doręczenia mu zgłoszenia, może wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia przez niego samego sprzeciwu. Wydanie takiego zaświadczenia wyłącza możliwość jego wniesienia oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych.
Zarówno przy pozwoleniu na budowę, jak i przy zgłoszeniu budowy domu, mamy 3 lata na rozpoczęcie budowy. W przypadku pozwolenia termin ten liczymy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, natomiast przy zgłoszeniu – od dnia wskazanego w zgłoszeniu jako termin rozpoczęcia robót. Jeśli nie rozpoczniemy budowy w określonym terminie, decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, a zgłoszenie straci ważność i będziemy musieli przeprowadzać formalności od początku. Podobna sytuacja nastąpi, gdy już po rozpoczęciu budowy roboty przerwiemy na okres dłuższy niż 3 lata.
W tej kwestii obie procedury niczym się nie różnią. Zarówno przy budowie domu na zgłoszenie, jak i przy budowie na podstawie pozwolenia musimy zatrudnić kierownika budowy, który będzie nadzorował budowę, a przebieg robót opisywał w dzienniku budowy. Dziennik budowy musi zostać zarejestrowany przez organ, który wydał pozwolenie. Dopiero wtedy staje się dokumentem potwierdzającym przebieg robót.
Formalności związane z rozpoczęciem budowy wyglądają tak samo niezależnie od tego, czy dom budujemy na podstawie pozwolenia czy zgłoszenia. W obu przypadkach zawiadamiamy nadzór budowlany o rozpoczęciu i zakończeniu budowy i do zawiadomienia dołączamy takie same dokumenty.
Wraz z zawiadomieniem o rozpoczęciu budowy składamy m.in. oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania robotami oraz o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczenie o jego przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (funkcję kierownika budowy może pełnić jedynie osoba mająca odpowiednie uprawnienia budowlane i wpisana na listę członków takiej izby).
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołączamy m.in.: dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem i przepisami, protokoły badań i sprawdzeń, dokumentację geodezyjną. Jeśli w trakcie budowy dokonano nieistotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu, składamy również opis i rysunki z naniesionymi zmianami sporządzone przez projektanta (więcej na ten temat przeczytasz w dalszej części artykułu).
Niezależnie od tego, czy budujemy dom na podstawie zgłoszenia czy pozwolenia, geodeta musi przed rozpoczęciem budowy wytyczyć budynek, a po jej zakończeniu wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, którą dołączamy do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Doszliśmy do momentu, w którym opiszemy ważną różnicę między zgłoszeniem budowy domu a pozwoleniem na budowę. W dodatku – co ciekawe – korzystniej wypada tutaj pozwolenie na budowę. Przekonajmy się dlaczego.
W trakcie budowy domu często okazuje się, że chcemy pewne roboty wykonać inaczej, niż przewidywał projekt, np. powiększyć okno, zmienić rodzaj materiału ścian z ceramiki na beton komórkowy, czy zwiększyć powierzchnię garażu, by zmieściły się w nim 2 samochody. Część z tych robót możemy wykonać bez przeprowadzenia żadnych dodatkowych formalności w urzędzie. Dzieje się tak w przypadku zmian zaliczanych przez prawo budowlane do tzw. nieistotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Takim odstępstwem jest np. zmiana wielkości okna.
O tym, czy mamy do czynienia ze zmianą istotną czy nieistotną, decyduje projektant. W przypadku nieistotnego odstępstwa nanosi on w projekcie odpowiednie informacje. Natomiast, jeśli zmiana, którą chcemy wykonać, jest zaliczona przez prawo budowlane do tzw. istotnego odstępstwa (np. zmienia się długość, szerokość lub wysokość budynku o więcej niż 2%), zanim ją wykonamy, musimy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę (jeśli dom budujemy na podstawie pozwolenia) albo decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą całego zamierzenia (jeśli dom budujemy na zgłoszenie). Czym różnią się te sytuacje?
W pierwszym przypadku występujemy z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę i dołączamy do niego projekt zamienny obejmujący zakresem jedynie planowane zmiany. Natomiast w drugim przypadku musimy wystąpić o pozwolenie na budowę na całe zamierzenie, czyli wraz z wnioskiem złożyć m.in. projekt budowlany dotyczący całej inwestycji. W zależności od planowanej zmiany projekty te mogą znacznie różnić się od siebie, co niewątpliwie wpłynie nie tylko na czas oczekiwania na pozwolenie, ale także na koszt sporządzenia takiej dokumentacji.
Zgłoszenie budowy domu tak naprawdę niewiele różni się od pozwolenia na budowę. W obu przypadkach musimy skompletować takie same dokumenty (czyli m.in. projekt budowlany), a rozpoczęcie i zakończenie budowy zgłosić do nadzoru budowlanego. Przebieg robót budowlanych dokumentujemy w ten sam sposób – w dzienniku budowy, który jest prowadzony przez kierownika. Zarówno przy zgłoszeniu, jak i pozwoleniu musimy zatrudnić geodetę, który wytyczy budynek i wykona geodezyjną inwentaryzację powykonawczą. Czym zatem różnią się te procedury?
Zgłoszenie teoretycznie trwa krócej (21 dni zamiast 65), ale jeśli w dokumentacji pojawią się braki, termin ten może znacznie się wydłużyć. Poza tym pozwolenie na budowę kończy się decyzją administracyjną, a zgłoszenie milczącą zgodą organu. Ostatnią (i najważniejszą) różnicą jest sposób postępowania w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu. Gdy realizujemy inwestycję na podstawie pozwolenia na budowę, wystarczy że wystąpimy z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę, którego zakres obejmie planowaną zmianę. Natomiast, jeśli dom budujemy na zgłoszenie, zmiana istotna dokonywana na etapie budowy, wymusi konieczność uzyskania pozwolenia na budowę na całe zamierzenie budowlane.
Ta ostatnia różnica sprawia, że nawet, gdy możemy złożyć wniosek zgłoszenia budowy domu, warto zastanowić się, czy nie lepiej jednak uzyskać pozwolenie na budowę. Podczas budowy może zdarzyć się wiele nieprzewidzianych sytuacji, które wymuszą konieczność wykonania zmian odstępujących w istotny sposób od projektu budowlanego. W takiej sytuacji lepiej dysponować pozwoleniem na budowę i złożyć wniosek o jego zmianę, niż występować o pozwolenie na budowę na całe zamierzenie.
Stan prawny aktualny na dzień 10.03.2022 r.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Rybnik
firmy budowlane Rzeszów
firmy budowlane Szczecin