Budowa domu zaczyna się od wybrania odpowiedniej działki budowlanej. Finalny wybór i zakup warto poprzedzić wnikliwym badaniem, czy dany teren rzeczywiście będzie dla nas dobry.

Ziemia ziemi nierówna, a ewentualne konsekwencje złego zakupu mogą nas sporo kosztować, ciągnąć się za nami przez lata. Aby pomóc Ci uniknąć wpadki, przygotowaliśmy dla Ciebie listę 10 najważniejszych rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę jeszcze przed nabyciem działki budowlanej.

Wybór działki budowlanej:10 rzeczy, które warto sprawdzić przed zakupem:

1. Tereny wokół działki budowlanej - rozeznanie

Mieszkanie na uboczu jest urokliwe, ale ma również kilka wad, z których największą jest konieczność pokonywania dużych dystansów. Dlatego też przed zakupem działki budowlanej sprawdź, jak daleko będziesz miał do najbliższego sklepu, stacji benzynowej, gabinetu lekarskiego/szpitala oraz apteki.

Zorientuj się też, jak daleko od Twojej działki znajdują się najbliższe linie komunikacyjne. W szczególności warto tutaj zwrócić uwagę na połączenia autobusowe i kolejowe.

Jeśli masz dzieci lub je planujesz, sprawdź okoliczne szkoły i połączenia komunikacyjne z nimi.

2. Poznaj sąsiadów - nie tylko tych bliskich 

To dość kontrowersyjny punkt naszego zestawienia, ale trzeba go poruszyć. Przed zakupem działki przyjrzyj się istniejącym w jej okolicy zabudowaniom – jeśli są stare i zaniedbane, to będą rzutować na Twoją posesję, utrudniając jej ewentualną sprzedaż w przyszłości.

Nie zapomnij również, że sąsiadami są nie tylko okoliczni mieszkańcy, ale również lokalne przedsiębiorstwa. Generalnie zalecamy unikać działek, wokół których znajdują się chlewnie, pieczarkarnie oraz kurze fermy. Zakłady tego typu przez cały rok emitują nieco „swojski” zapach, który może spowodować konieczność szczelnego zamykania okien i utrudniać spędzanie czasu w przydomowym ogrodzie.

Jeśli okolica wydaje Ci się w porządku, możesz też zapukać do domów, które znajdują się obok Twojej potencjalnej działki. Chwila rozmowy z przyszłymi sąsiadami pozwoli poznać okolicę. 

3. Sprawdź stan prawny działki budowlanej

Nieprzyjemne niespodzianki mogą również kryć się w księgach wieczystych nieruchomości. Przed zakupem działki budowlanej musisz dokładnie sprawdzić hipotekę gruntu pod kątem zaciągniętych kredytów lub innych zobowiązań oraz dowiedzieć się, czy nie ma ona ustanowionego współwłaściciela. 

Rada: niech sprzedający poda Ci numer księgi wieczystej (możesz też ją odnaleźć sam w internecie po numerze działki). Księgi można przeglądać online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości
Jeśli natrafisz na niepokojące Cię informacje, to zalecamy, abyś skonsultował się z prawnikiem lub licencjonowanym radcą prawnym.

4. Poproś o badaniami geotechniczne gruntu

Możesz oczekiwać od sprzedającego wykonania badań geologicznych, które dadzą Ci pewność, że nie będziesz miał problemów z budową.  
Ziemia leżąca na działce budowlanej potrafi kryć w sobie wiele tajemnic. Niestety, ich odkrywanie podczas prac budowlanych okazuje się być niezwykle kosztowne. 
Najwięcej problemów może stanowić wysoki poziom wód gruntowych, który będzie mocno utrudniał stawianie fundamentów, a nawet może postawić pod znakiem zapytania sens wykonania podpiwniczenia domu.

Należy zwrócić uwagę również na skład gleby. Budowa domu na ziemiach gliniastych nie należy do przyjemnych – nawet po małym deszczu na całej działce zrobi się gigantyczne błoto, w którym będą grzęzły nawet maszyny budowlane. Glina będzie przeszkadzać także latem, ponieważ po jej wyschnięciu wbicie w nią szpadla będzie dosłownie graniczyć z cudem. 

Drenaż działki gliniastej może być też dodatkowym kosztem przed rozpoczęciem prac budowlanych. Przedstawiona przez sprzedającego ekspertyza geotechniczna będzie przydatna dla architekta, który będzie projektował dom.

5. Przeanalizuj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Wiele regionów (miast, gmin) posiada ściśle określone wytyczne, których musisz przestrzegać, aby w ogóle dostać pozwolenie na budowę domu. Należą do nich między innymi ograniczenia związane z maksymalną dopuszczalną wysokością budynku oraz współczynnik wielkości domu do powierzchni działki budowlanej.
To jednak nie wszystkie informacje, jakie może zapewnić Ci miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Znajdziesz w nim również wzmianki dotyczące przyszłych inwestycji, takich jak budowa linii kolejowej lub nitki autostrady. A przecież nikt z nas nie chciałby sąsiadować z ruchliwą trasą szybkiego ruchu, a z okna oglądać zielonkawe ekrany dźwiękochłonne.

 

6. Zapoznaj się z topografią działki budowlanej

Tutaj nie ma już większej filozofii – oglądając działkę, musisz dokładnie przyjrzeć się jej powierzchni. W szczególności sprawdź, czy jest równa, czy rosną na niej jakieś drzewa lub krzewy, a jeśli znajdują się na niej jakieś zabudowania, to sprawdź ich status prawny.


7. Pamiętaj o drodze dojazdowej

Dobra droga dojazdowa do posesji to nie tylko wygoda, ale również konieczność – będziesz ją pokonywał praktycznie codziennie w drodze do pracy, na zakupy oraz na wakacyjne wyjazdy z rodziną. Dlatego też tak ważne jest, by była w dobrym stanie technicznym.

Przed zakupem działki powinieneś dowiedzieć się, kto będzie odpowiadać za jej utrzymanie i odśnieżanie.
Może się również zdarzyć tak, że wszystkie powyższe czynności (wraz z budową drogi) będą spoczywać na Twoich barkach. W takiej sytuacji konieczne jest, by wykonać kosztorys budowy oraz zaplanować sobie, jak będzie wyglądać zimowa eksploatacja drogi dojazdowej.

Jeśli działka nie ma drogi dojazdowej, to zanim zaczniesz budowę, będziesz zobowiązany ją przygotować. Pamiętaj zatem, że sprawdzenie tego punktu powinno zawrzeć się w kosztorysie Twoich budowlanych planów.


8. Dowiedz się, ile będzie kosztowało uzbrojenie działki


Uzbrojenie działki to nic innego jak wykonanie przyłączy do mediów. W szczególności mamy tutaj na myśli sieć elektroenergetyczną oraz wodno-kanalizacyjną. 
Warto sprawdzić - przed budową - czy działka jest uzbrojona w media czy trzeba będzie to zrobić. Jeśli nie jest - przelicz koszty podłączenia do wszystkich sieci. Rozważ też koszty np. montażu szamba jeśli działka nie ma podłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Nie zapomnij również o dostępie do sieci. Warto od razu skontaktować się z lokalnymi dostawcami internetu i wypytać ich o możliwość przyłączenia światłowodu lub internetu stacjonarnego. Jeśli nie ma takich możliwości, sprawdź koniecznie zasięg sieci LTE. 


9. Zobacz, z której strony będzie wschodzić słońce

Chociaż to, od której strony wschodzi słońce, wydaje się być błahostką, to w praktyce okazuje się być kluczowym kryterium wyboru odpowiedniej działki budowlanej. Jeśli lubisz być budzony promieniami słońca, to ważne jest, by droga wjazdowa na posesję była zlokalizowana na północ od bryły domu.
Dzięki temu możliwe będzie usytuowanie tarasu z dala od wejścia na posesję, pozwalając cieszyć się spokojem i prywatnością.


10. Sprawdź, czy dom Twoich marzeń da się usytuować na kupowanym przez Ciebie gruncie

Zakup nawet najpiękniejszej działki na całym świecie może okazać się błędem, jeśli nie będziesz mógł wkomponować w nią projektu wymarzonego Twojego domu. Taka sytuacja może wynikać ze zbyt małej szerokości gruntu lub jego nietypowych wymiarów.

Problemem mogą okazać się również drzewa rosnące na terenie posesji, których korzenie będą niszczyć mury domu, a liście zasłaniać jego okna. Aby móc się ich pozbyć, niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na wycinkę, co wiąże się z koniecznością wypełnienia szeregu skomplikowanych formalności.
Zanim zrobisz lub kupisz projekt, powinieneś mieć już działkę.