Projekt zagospodarowania terenu jest dokumentem, będącym immanentną częścią projektu budowlanego. Bez niego nie można uzyskać pozwolenia na budowę danej inwestycji. Może go wykonać jedynie architekt, posiadający odpowiednie uprawnienia

Zanim otrzymasz pozwolenie na budowę pozwolenie na budowę, musisz najpierw zadbać o projekt zagospodarowania terenu. Nie bez znaczenia będą w tej kwestii czynniki takie jak lokalizacja budynku, umiejscowienie drogi wewnętrznej czy wszystkich innych elementów, które znajdą się na terenie Twojej posesji. W jaki sposób można uzyskać projekt zagospodarowania terenu oraz jakie kwestie powinien on spełnić, żeby mógł zostać zaakceptowany w urzędzie? Tego między innymi dowiesz się z poniższego artykułu. Poza tym, przeczytasz w nim także o:

  1. Co to jest projekt zagospodarowania terenu?
  2. Co powinien zawierać projekt zagospodarowania terenu?
  3. Jak powstaje projekt zagospodarowania przestrzennego?
  4. Jak uzyskać projekt zagospodarowania przestrzennego i ile kosztuje projekt zagospodarowania przestrzennego?
  5. Na co zwrócić uwagę, przygotowując projekt zagospodarowania terenu?

Na projekt zagospodarowania terenu warto zwrócić tak samo dużo uwagi, jak na projekt domu. To właśnie dzięki niemu możesz w przemyślany sposób wyznaczyć umiejscowienie najważniejszych elementów, które znajdą się w otoczeniu budynku. Oprócz tego, pomoże on także jak najlepiej wykorzystać teren oraz zweryfikować możliwości przestrzenne działki a także wybrać najlepsze i najbardziej funkcjonalne rozwiązania.

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

a także w wybranych miastach:

Co to jest projekt zagospodarowania terenu?

Kwestie związane z koniecznością posiadania projektu zagospodarowania terenu, reguluje Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:
art. 34

“3. Projekt budowlany powinien zawierać: 1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich."

  • Projekt zagospodarowania terenu jest dokumentem, będącym immamentną częścią projektu budowlanego.
  • Bez niego nie można uzyskać pozwolenia na budowę danej inwestycji.
  • Może go wykonać jedynie architekt, posiadający odpowiednie uprawnienia. Architekt powinien stworzyć projekt na mapie geodezyjnej.
  • Pamiętaj o tym, iż projekt zagospodarowania działki nie musi zostać wykonany przez tą samą osobę, która będzie odpowiadać za projekt domu.
  • Projekt zagospodarowania terenu powinien zostać wykonany na mapie w skali 1:500.

Na aktualnej mapie geodezyjnej architekt zaznaczy obrys domu oraz jego wymiary zewnętrzne a także rzędną parteru. Oprócz tego, wyznaczone zostanie miejsce na studnię, składowanie odpadów, szambo lub oczyszczalnię ścieków. Na projekcie zagospodarowania terenu zaznacza się także miejsce na samochód, ogrodzenie oraz układ komunikacyjny.

W zależności od miejsca, w którym zostanie zrealizowane dane przedsięwzięcie, projekt zagospodarowania terenu może (choć nie musi) zawierać przebieg niezbędnych instalacji, takich jak gazowa czy wodna. Choć nie jest to warunkiem koniecznym, zdecydowanie warto już na tym etapie zastanowić się nad najbardziej rozsądnym rozmieszczeniem trasy przyłączy. Dokument musi także zostać wykonany zgodnie z wytycznymi, które są zawarte w decyzji o warunkach zagospodarowania terenu dla danej inwestycji.

Co powinien zawierać projekt zagospodarowania terenu?

Co dokładnie powinno się znaleźć w każdym projekcie zagospodarowania działki budowlanej domu jednorodzinnego?

  • określenie terenu budowy lub granic działki a także jej usytuowanie,
  • obrys domu
  • układy wszystkich istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych.

Wszystkie budynku muszą mieć oznaczone wjazdy, wejścia, liczbę kondygnacji i ogólne wymiary, mieszczące się w nich urządzenia budowlane a także ich przeznaczenie, sieć uzbrojenie terenu.

Wszystkie instalacje oraz przyłącza muszą zostać szczegółowo rozrysowane, zaś ich parametry powinny zostać przedstawione w precyzyjny sposób. Dotyczy to wszystkich instalacji elektrycznych, cieplnychy, gazowych, kanalizacyjnych, wodnych czy tych, które odpowiadają za odprowadzanie wód deszczowych, planowane ogrodzenie a także oznaczenie furtek i bram wjazdowych, ukształtowanie terenu wraz z planowanymi zmianami, miejsce składowania odpadów, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków – przydomowa oczyszczalnia, kanalizacja czy szambo, układ zieleni w postaci istniejącej już roślinności a także tej planowanej – zarówno wysokiej, jak i niskiej,
układ komunikacyjny, czyli podjazdy, chodniki, drogi wewnętrzne i miejsca postojowe.

Dokładną zawartość projektu zagospodarowania działki określa Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).

Jak powstaje projekt zagospodarowania przestrzennego?

Projekt zagospodarowania przestrzennego musi uwzględniać zapisy ustawy Prawo budowlane, a oprócz tego również przepisy dotyczące ochrony środowiska, dróg publicznych, dróg przeciwpożarowych i wielu innych. Architekt posiadający odpowiednie uprawnienia powinien zostać wybrany z należytą starannością, abyś miał pewność, iż jest on dobrze zorientowany we wszystkich regulacjach.

W projekcie zagospodarowania przestrzennego należy zachować minimalne odległości od wszystkich sąsiednich działek, innych budynków, granicy drogi oraz różnych urządzeń i uciążliwych obiektów.

Dom powinien zostać usytuowany na działce zgodnie z założeniami planu miejscowego lub decyzji o  warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Czasem istnieją także inne lokalne przepisy, które trzeba wziąć pod uwagę. Może się okazać, że zabudowany może zostać jedynie fragment działki, a w niektórych przypadkach trzeba będzie ograniczyć się do ściśle określonego typu zabudowy. Dzieje się tak na przykład wtedy, kiedy teren jest objęty ochroną konserwatorską na wsiach lub w starszych dzielnicach miasta.

Jak uzyskać projekt zagospodarowania przestrzennego i ile kosztuje projekt zagospodarowania przestrzennego?

Projekt terenu budowy powinien, jak już wspomnieliśmy wyżej, zostać wykonany przez architekta posiadające właściwe do sporządzania tego rodzaju projektów uprawnienia. Oprócz tego, powinien on należeć do izby samorządu zawodowego.

Najczęściej inwestorzy decydują się w tej kwestii na skorzystanie z usług biura archiektonicznego, w którym zamawiali projekt domu. Nie jest to jednak koniecznością, szczególnie jeśli korzystasz z gotowego projektu- zamówionego na przykład za pośrednictwem sieci. Wówczas musisz przygotować taki rysunek budowlany, który będzie zawierał adaptację budynku na terenie całej działki.

Koszt projektu zagospodarowania terenu jest uzależniony od wielu czynników. Jego ceny wahają się od kilkuset złotych aż po kwotę rzędu kilku tysięcy złotych. Zdecydowanie najbardziej korzystnym rozwiązaniem jest zamówienie projektu terenu budowy w tym samym biurze architektonicznym, w którym masz zamiar kupić projekt domu. W takim przypadku cena za wykonane dodatkowo rysunki budowlane zazwyczaj są zawarte w pakiecie wszystkich usług.

Finalny koszt całego projektu zależy od tego, jakie oznaczenia muszą być zastosowane i od wielkości Twojej działki.

Na co zwrócić uwagę, przygotowując projekt zagospodarowania terenu?

Pamiętaj o tym, że ważne jest nie tylko wszystko, co znajduje się w obrębie działki, ale także to, co jest w jej otoczeniu. Powinieneś dokładnie przemyśleć, jak najlepiej usytuować budynek na działce, aby wydobyć walory otoczenia a przy okazji uniknąć mało atrakcyjnych widoków. Być może okaże się, iż z pewnego miejsca na działce będzie się roztaczał malowniczy widok na okolicę- warto zatem ustawić dom w taki sposób, by można było go podziwiać z okien sypialni czy salonu.

Z kolei zaniedbane podwórko sąsiada najlepiej "zasłonić", aby nie musieć codziennie znosić widoku cudzego bałaganu. Warto również zastanowić się, gdzie prawdopodobnie w przyszłości powstaną zabudowania na działkach sąsiadujących z Twoją- jeżeli nie zostały do tej pory zagospodarowane.

Jeżeli działka ma duży rozmiar, możesz zaprojektować ją w taki sposób, abyś później mógł sprzedać jej wybraną część. Jak widać, jest wiele aspektów, które warto przemyśleć i wziąć pod uwagę podczas przygotowywania projektu zagospodarowania terenu. 

Bryła domu może być świetnym punktem odniesienia do tego, jak najlepiej będzie podzielić przestrzeń. Jeżeli jest nowoczesna, warto właśnie w nowoczesny sposób podejść do rozplanowania całego terenu dookoła domu. Z kolei w projekcie bardziej tradycyjnym, czy przy domu stylizowanym na dworek, możesz posłużyć się wykorzystaniem osi symetrii.

Bardzo częstym błędem popełnianym w trakcie urządzania działki jest traktowanie domu i ogrodu jak dwóch zupełnie oddzielnych części, podczas gdy powinny one tworzyć jak najbardziej spójną całość zarówno z punktu widzenia kompozycji, jak i wystroju.

Przy projekcie zagospodarowania terenu pojawia się także inne bardzo istotne pytanie: gdzie najlepiej usytuować garaż? Czy lepszym rozwiązaniem będzie wbudowanie go w bryłę domu, czy rozsądniej postawić na garaż wolnostojący? A może jeszcze inaczej: ukryć go w głębi całej działki? Bardzo ciekawym i wartym uwagi rozwiązaniem jest zielony dach, który można stworzyć na garażu.  Możliwości w tej kwestii jest bardzo dużo, zatem przed przystąpieniem do planowania musisz odpowiedzieć sobie na mnóstwo pytań dotyczących tego, co będzie najbardziej istotne dla danej inwestycji. Rzetelne podejście do tematu pozwoli Ci na uniknięcie wielu problemów w przyszłości oraz błędnych decyzji.