Powierzchnią biologicznie czynną jest teren, który jest pokryty roślinnością a także wody gruntowe, znajdujące się na działce. Do powierzchni biologicznie czynnej trzeba także doliczyć 50% sumy nawierzchni stropodachów oraz tarasów zielonych

W trakcie wyboru działki budowlanej oraz wymarzonego projektu domu, musisz zapoznać się z wieloma zagadnieniami. Zaliczają się do nich między innymi: powierzchnia zabudowy, powierzchnia utwardzeń czy właśnie powierzchnia biologicznie czynna. Podstawa do określenia poszczególnych powierzchni to polska norma PN-ISO 9836-1997 oraz rozporządzenie ministra infrastruktury dotyczące warunków technicznych dla budynków.

Czym właściwie jest powierzchnia biologicznie czynna i jak obliczyć powierzchnię biologicznie czynną? Czy zawsze suma wyżej wspomnianych elementów składa się na powierzchnię działki? Jeżeli chodzi o inwestycje budowlane, zawsze mamy do czynienia z powierzchnią biologicznie czynną. Co ciekawe, traktuje o tym jedynie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury.

Zanim rozpoczniesz budowę, warto dowiedzieć się co dokładnie pojęcie powierzchni biologicznie czynnej oznacza w praktyce i jaki procent zabudowy działki powinien zostać przeznaczony na powierzchnię terenu biologicznie czynnego.

Czego dowiesz się z tego artykułu?

  1. Co to jest powierzchnia biologicznie czynna?
  2. Co dokładnie nazywamy powierzchnią biologicznie czynną?
  3. Czy można ingerować w powierzchnię biologicznie czynną?
  4. Co to jest powierzchnia zabudowy działki?
  5. Powierzchnia biologicznie czynna – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
  6. Powierzchnia biologicznie czynna a zmiana w decyzji o warunkach zabudowy
  7. Powierzchnia biologicznie czynna a podatek deszczowy

Co to jest powierzchnia biologicznie czynna?

Według definicji, powierzchnią biologicznie czynną jest teren, który jest pokryty roślinnością a także wody gruntowe, znajdujące się na działce. Do powierzchni biologicznie czynnej trzeba także doliczyć 50% sumy nawierzchni stropodachów oraz tarasów zielonych, a więc zagospodarowanych jako stałe trawniki lub kwietniki, których powierzchnia nie jest mniejsza od 10 metrów kwadratowych.

Powierzchnia biologicznie czynna – ustawa i definicja

Choć żadna ustawa nie definiuje właściwie, co powinno zostać nazwane powierzchnią biologicznie czynną, warto wgłębić się jednak w rozporządzenie ministra infrastruktury, który w sposób dokładny określa czym jest teren biologicznie czynny oraz jaki procent zabudowy terenu działki powinien on zajmować w poszczególnych sytuacjach.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

DZIAŁ I
Przepisy ogólne
ust. 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
22) powierzchni terenu biologicznie czynnej - rozumie się przez to grunt rodzimy pokryty roślinności oraz wodę powierzchniowa na działce budowlanej, a także 50% sumy nawierzchni tarasów i stropodachów, urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2,
(...)
Rozdział 8
Zieleń i urządzenia rekreacyjne
ust. 39. Na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego zagospodarowania przestrzennego.
ust. 40.1. W zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć placyki zabaw dla dzieci najmłodszych i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób starszych i niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, jeżeli nie jest to ustalone inaczej w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowanie terenu.

Z powyższych przepisów jasno wynika, co to jest powierzchnia biologiczna czynna (teren, który jest porośnięty roślinnością, która nie może obumrzeć w sposób naturalny). Zagospodarowanie działki tego rodzaju jest regulowane przez powyższe rozporządzenie, chyba że inaczej wskazuje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściwie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

 

blog_1b. (1).png

Co dokładnie nazywamy powierzchnią biologicznie czynną?

Jak wynika z powyższego, przepisy niezbyt jasno określają co dokładnie może wejść w skład powierzchni biologicznie czynnej. Właśnie z tego powodu dochodzi na tym polu do wielu błędów, pojawiających się w licznych interpretacjach.

Najwięcej zależy od tego, co oznacza kluczowe w tym przypadku pojęcie, czyli naturalna wegetacja. Co ciekawe, termin ten nie został określony w żadnej ustawie. Należy zatem wziąć pod uwagę roślinność, której wegetacja nie jest w żaden sposób zakłócona, a więc taką, która ma dostęp do nawodnienia, gleby a także światła dziennego.

Teren biologicznie czynny, jak często inaczej określana jest powierzchnia biologicznie czynna, jest terenem, który posiada nawierzchnię ziemną, która została urządzona w taki sposób, aby zapewnić naturalną wegetację i właściwy mikroklimat roślinności oraz, oprócz tego, 50% powierzchni stropodachów czy tarasów z taką nawierzchnią a także woda powierzchniowa znajdująca się na tym terenie. Taka właśnie definicja znajduje się w wyżej wymienionym rozporządzeniu ministra infrastruktury, traktującego o warunkach technicznych, którym powinny odpowiadać wszystkie budynki oraz ich usytuowanie. 

Powierzchnią biologicznie czynną możemy zatem nazwać teren, który posiada nasadzenie roślin: krzewów, traw, drzew oraz kwiatów, pozostający w stanie umożliwiającym wsiąkanie do gruntu wodom roztopowym oraz opadowym.

Możemy założyć, że powierzchnią biologicznie czynną będą:

  • trawnik,
  • rabaty ziemne,
  • rabaty żwirowe,
  • grunty obsadzone krzewami oraz drzewami,
  • powierzchnia utwardzona kratami, pomiędzy którymi rosną rośliny.

Oprócz tego, powierzchnię biologicznie czynną stanowią oczka wodne, rowy oraz stawy. Tak zwane zielone dachy, czyli prościej mówiąc tarasy lub stropodachy, które pokrywają rośliny, można uznać za biologicznie czynną w 50%. Oznacza to, że ich powierzchnie należy podzielić przez dwa. Taka powierzchnia nie może jednak wynosić mniej, niż 10 metrów kwadratowych. Jeżeli teren posiada duży teren utwardzony lub intensywną zabudowę, to właśnie dachy zielone umożliwiają rozwiązanie problemu spełnienia owego wymogu na działkach (bardzo często pojawia się on również na mocno zagęszczonych terenach miejskich).

Co to jest powierzchnia zabudowy działki?

Jednym z najistotniejszych elementów każdej działki jest powierzchnia jej zabudowy. Można ją obliczyć po obrysie zewnętrznym domu, który został już wykończony. W powierzchni należy uwzględnić wszystkie nadwieszenia kondygnacji. Elementy takie jak daszki, schody zewnętrzne czy rampy i inne elementy takie jak parking podziemny należy pominąć.

Innym ważnym terminem jest także wskaźnik powierzchni zabudowy, który określa jaki jest możliwy maksymalny procent zabudowy działki. To właśnie on wskazuje jaką część działki musi stanowić teren biologicznie czynny. Wskaźnik zabudowy określi maksymalną intensywną, z jaką masz prawo zabudować działkę oraz minimalny procent, który powierzchnia biologicznie czynna bezsprzecznie musi zajmować.

Podczas wyboru projektu domu oraz jego wielkości, musisz zwrócić uwagę na to, iż powierzchnia biologicznie czynna powinna zajmować minimalnie 25% całej powierzchni wybranej działki budowlanej.

Dla przykładu, jeżeli działka ma powierzchnię 2000 metrów kwadratowych, na teren biologicznie czynny powinieneś przeznaczyć przynajmniej 500 metrów kwadratowych, czyli jedną czwartą całego terenu. Warto jednak pamiętać o tym, iż wyjątek może stanowić zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby sprawdzić dokładnie jaki jest wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla Twojej działki, powinieneś udać się do Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta.

Czy można ingerować w powierzchnię biologicznie czynną?

Poza powierzchnią biologicznie czynną, podczas planowania zagospodarowania terenu, musisz uwzględnić również powierzchnię utwardzeń. Zaliczają się do nich: utwardzone dojścia, dojazdy oraz opaski żwirowe biegnące dookoła budynków.

Jeśli działka po planowanym utwardzeniu terenu nie zachowałaby wskaźnika terenu biologicznie czynnego, nasuwa się naturalne pytanie: czy i jak bardzo można zaingerować w powierzchnię biologicznie czynną? W takim przypadku bardzo skutecznym rozwiązaniem jest tak zwana eko kratka, czyli specjalistyczna kratka trawnikowa, umożliwiająca wypełnienie jej trawą. Dzięki temu możesz zachować wymagany wskaźnik terenu biologicznie czynnego, a oprócz tego stworzyć praktyczną przestrzeń, którą można wykorzystać na stworzenie drogi dojazdowej czy też parking.

Eko kratka jest także świetną metodą na utwardzenie terenu. Tak zwana geokrata to rozwiązanie w pełni ekologiczne – warto bowiem wiedzieć, iż kratki trawnikowe są produkowane z tworzywa sztucznego, pochodzącego w stu procentach z recyklingu. Oprócz tego, eko kratkę można wykorzystać na wiele innych sposobów.

Mnóstwo zależy od tego, na jaki jej rodzaj się zdecydujesz. Najmocniejszym rodzajem jest geokratka, którą wypełnić możesz jedynie kruszywem. Umożliwia ona utwardzenie terenu w miejscach użyteczności publicznej czy też na terenach przemysłowych. Eko kratka natomiast ma o wiele więcej unwersalnych zastosowań i doskonale sprawdzi się na prywatnej działce. Zapewnia ona doskonałe utwardzenie terenu, który może posłużyć jako podjazd na posesję czy stać się świetną alternatywą dla kostki brukowej na miejscu postojowym.

Kratkę można wykorzystać również, aby wzmocnić skarpy. Co będzie istotne dla wszystkich miłośników walorów estetycznych, w specjalistycznych sklepach można znaleźć eko kratki w najróżniejszych kolorach. Znaczną część modeli można wypełnić kruszywem lub trawą. Koszt zakupu kratki trawnikowej to zazwyczaj od 60 zł za m2 wzwyż.

Jeśli jednak nie chcesz się decydować na zakup i montaż geokratki na swojej działce, możesz zaaranżować powierzchnię biologicznie czynną używając kostki ażurowej. Choć eko kratka jest doskonałą alternatywą, znaczna część inwestorów budowlanych w dalszym ciągu decyduje się na ażurową kostkę. Umożliwia ona świetne utwardzenie terenu, zaś teren biologicznie czynny zostanie utrzymany w odpowiednim wskaźniku. Co ważne, kostka ażurowa gwarantuje bardzo dobre nawodnienie terenu. Oprócz tego, możesz ją w łatwy sposób ułożyć- dokładnie zresztą tak samo jak klasyczną kostkę brukową. Pamiętaj jednak o tym, aby kostkę ażurową układać na geowłókninie, która pozwoli na zachowanie właściwej przepuszczalności wody.

Powierzchnia biologicznie czynna – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Warunki techniczne określają, jak dużą powierzchnię biologicznie czynną należy pozostawić na działce z budynkami oświaty, zabudową wielorodzinną czy ośrodkami opieki zdrowotnej. Wszelkie regulacje, które dotyczą działek przeznaczonych na zabudowę lub rozbudowę indywidualną mieszkalną możesz znaleźć w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, określanych skrótem jako MPZP. To właśnie w nich musi być określony minimalny rozmiar terenu biologicznie czynnego.

Co ciekawe, na terenie tej samej gminy lub jednego miasta mogą występować zupełnie różne wielkości minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, w zależności od charakteru działki czy otaczającej ją zabudowy. Wartość ta może wynieść 50%, 60% czy nawet 75%.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli działka będzie liczyć 1000 metrów kwadratowych, na powierzchnię biologiczną będzie trzeba w powyższych przypadkach przeznaczyć aż 500 m2, 600m2 czy 750 m2. Najwyższe wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej zazwyczaj obowiązują na terenach, które są bardzo cenne przyrodniczo. To właśnie na nich wyłączanie gruntów pod zabudowę stara się ograniczyć do niezbędnego minimum.

Powierzchnia biologicznie czynna a zmiana w decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli dany teren nie posiada opracowanego dla niego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, procent minimalnej powierzchni biologicznie czynnej zostanie określony w decyzji o warunkach zabudowy, określanej w skrócie literami WZ, dla wybranej posesji.

Architekt, który zajmuje się sporządzeniem planu zagospodarowania wybranej przez Ciebie działki oraz projektem budowlanym domu (lub opcjonalnie jego adaptacją) powinien zaproponować możliwie najbardziej funkcjonalne wykorzystanie powierzchni biologicznie czynnej, jednak jednocześnie takie, które będzie zgodne z obowiązującym w tej kwestii rozporządzeniem oraz prawem.

Powierzchnia biologicznie czynna a podatek deszczowy

Od roku 2022 nowelizacji ulegnie ustawa o podatku deszczowym. Do tej pory do jego uiszczania zobowiązani byli jedynie właściciele ogromnych działek, których powierzchnia była wyasfaltowana, wybetonowana lub wyłożona kostkami czy płytkami i przekraczała 3500 metrów kwadratowych. W rzeczywistości najczęściej ów podatek płacili zatem właściciele hal i zakładów produkcyjnych, magazynów czy dużych terenów handlowych.

Od nowego roku podatek deszczowy będzie dotyczył również przysłowiowego zwykłego Kowalskiego, jeżeli jego nieruchomość posiada większą powierzchnię przekraczającą 600 m2 i nie jest biologicznie czynna przynajmniej w 51%. Stawka podatku uzależniona będzie również od zastosowanych rozwiązań, które odpowiadają za retencjonowanie wody zastosowane na danym terenie.

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

a także w wybranych miastach: