Każda budowa domu wymaga obecności kierownika budowy – bez niego nie można zarówno rozpocząć, jak i prowadzić czy zakończyć inwestycji. Jakie są kompetencje takiego fachowca? Za co odpowiada? I w końcu – jaka jest cena za obecność na budowie kierownika budowy?

Spis treści

  1. Kierownik budowy – co mówią przepisy?
  2. Jak zostać kierownikiem budowy?
  3. Obowiązki kierownika budowy na każdym etapie inwestycji
  4. Kierownik budowy – jakie wydaje oświadczenia?
  5. Kierownik budowy – ile zarabia w 2022 roku?
  6. Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?
  7. Czy kierownika budowy można zmienić w trakcie trwania inwestycji?
  8. Kierownik budowy, kierownik robót czy inspektor nadzoru? Różnice
  9. Odpowiedzialność prawna kierownika budowy
  10. Kierownik budowy – cena w 2022 roku 

Kierownik budowy jako osoba odpowiedzialna za dopilnowanie, by budowa spełniała wszelkie normy i była zgodna z przepisami, musi legitymować się odpowiednimi uprawnieniami do wykonywania tego zawodu. Jakie jednak zadania on wykonuje? Czy kierownik budowy jest potrzebny, by postawić dom od podstaw? Spośród pytań warto zadać sobie też te, które dotyczą cech, jakimi powinien charakteryzować się dobry fachowiec, a także takie jak: ile kosztuje kierownik budowy?

Kierownik budowy – co mówią przepisy?

Obecność kierownika budowy podczas realizacji inwestycji wynika z jasno określonych przepisów w Prawie budowlanym. To więc nie od decyzji inwestora zależy, czy zatrudni on kierownika budowy czy też nie. Obecność takiego specjalisty jest obligatoryjna. Obowiązek taki wynika dokładnie z art. 42 Prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r., który określa obowiązki inwestora w związku z prowadzeniem robót. W artykule można przeczytać, w jakich przypadkach inwestor musi ustanowić kierownika budowy. Będą to chociażby:

  • roboty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na budowę,
  • przebudowy,
  • rozbiórki,
  • roboty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Przepisy z dokumentu, jakim jest Prawo budowlane, określają też obowiązki kierownika budowy. To właśnie on odpowiada za to, by cała inwestycja była zrealizowana zgodnie ze sztuką budowlaną, z obowiązującymi przepisami. To kierownik budowy – według przepisów – staje się osobą odpowiedzialną za prowadzone prace. Co istotne, wszelkie kwestie, które dotyczą danej budowy, kierownik musi odnotowywać w dzienniku budowy – urzędowym dokumencie, w którym opisywane są wszelkie prace i zdarzenia.

Jak zostać kierownikiem budowy?

Kierownikiem budowy może zostać osoba, która ukończyła studia na kierunkach technicznych, takich jak budownictwo czy architektura. Ukończenie studiów nie uprawnia jednak do wykonywania zawodu. Kolejnym ważnym etapem jest zdobycie uprawnień i zdanie egzaminu, który organizuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Zdobycie uprawnień to nie koniec – kolejnym istotnym aspektem jest odbycie praktyki zawodowej. Jeśli te wszystkie trzy aspekty zostaną spełnione, osoba po odbyciu praktyk wpisywana jest do rejestru centralnego oraz na listę członków izby samorządu zawodowego. Trzeba też mieć na uwadze, że kandydat do pełnienia funkcji kierownika budowy może nabyć:

  • uprawnienia ograniczone – należy posiadać dyplom ukończenia studiów inżynierskich I stopnia, a także odbyć trzyletnią praktykę zawodową; można wtedy kierować budową w ograniczonym zakresie.
  • uprawnienia nieograniczone – potrzebny jest dyplom ukończenia studiów II stopnia lub jednolitych studiów magisterskich, należy też odbyć dwuletnią praktykę zawodową; można wtedy kierować budowa bez ograniczeń.

Obowiązki kierownika budowy na każdym etapie inwestycji

Obowiązki, które określa art. 22 Prawa budowlanego, można podzielić na etapy takie jak: początek inwestycji, jej trwanie, zakończenie budowy. Należy pamiętać przy tym, że wszystkie obowiązki powinny znaleźć się w umowie, jaką inwestor zawiera z kierownikiem budowy. Tylko na jej podstawie będzie mógł dochodzić swoich praw, jeśli dojdzie do naruszeń ze strony zatrudnionego fachowca. W umowie można też zawrzeć dodatkowe zadania, które będą wynikały z ustaleń pomiędzy inwestorem a kierownikiem. Zawarte musi też być to, ile zarabia kierownik budowy. Jakie są więc dokładne obowiązki kierownika budowy?

Etap I – początek inwestycji

Kierownik budowy musi na tym etapie:

  • złożyć oświadczenia do wydziału nadzoru budowlanego o przyjęciu obowiązków kierowania daną inwestycją;
    dokonać na piśmie przejęcia protokolarnego od inwestora placu budowy oraz sprzętu;
  • zabezpieczyć zarówno cały teren budowy, jak i znajdujące się na nim urządzenia techniczne, ewentualne obiekty, stałe punkty osnowy geodezyjnej oraz podlegające ochronie elementy środowiska naturalnego.

Ponadto na początku inwestycji kierownik musi ogrodzić plac budowy i umieścić tablicę informacyjną, sporządzić plan bezpieczeństwa inwestycji i podpisać go, a także zagwarantować wytyczenie budynku przez geodetę.

Etap II – trwanie budowy

Etap ten wiąże się przede wszystkim z nadzorowaniem przez kierownika budowy prac, a także pilnowaniem zgodności wykonywanych robót z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami budowlanymi oraz bezpieczeństwa i higieny pracy. Ponadto w czasie trwania budowy kierownik musi prowadzić sumiennie całą dokumentację.

Istotnym aspektem jest też wstrzymanie robót, jeśli w trakcie ich wykonywania pojawi się zagrożenie dla zdrowia lub życia albo pojawi się zagrożenie prawidłowego przebiegu całej inwestycji. Ponadto kierownik budowy na tym etapie powinien:

  • przestrzegać zaleceń inspektora nadzoru budowlanego, jeżeli taki jest zatrudniony przez inwestora;
  • zgłaszać inspektorowi nadzoru bądź inwestorowi ukończone prace do odbioru.

Etap III – zakończenie budowy

Już po zakończeniu inwestycji kierownik budowy musi jeszcze wykonać kilka czynności. Do najważniejszych zaliczyć można zgłoszenie inwestorowi budynku do odbioru, a także przekazanie mu pisemnego oświadczenia o zgodności wykonania budynku z prawem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, warunkami zabudowy oraz innymi przepisami. Kierownik budowy musi też uczestniczyć w odbiorze budynku do odbioru, a także zagwarantować usunięcie ewentualnych usterek.

Kierownik budowy – jakie wydaje oświadczenia?

W czasie trwania całej inwestycji kierownik budowy musi wydać szereg oświadczeń. Są one konieczne, stanowią formalność i bez nich nie można domknąć wszystkich dokumentów związanych z budową. Oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków dołącza się do zawiadomienia o planowanym rozpoczęciu prac.

W czasie trwania robót budowlanych może dojść do konieczności zmiany kierownika – wtedy konieczne będzie oświadczenie o przejęciu obowiązków kierownika budowy. Gdy z kolei prace budowlane zostaną ukończone, konieczne będzie wydanie oświadczenia o zakończeniu budowy. Powinno ono zawierać deklarację potwierdzającą zgodność wykonania inwestycji zgodnie z prawem i projektem budowlanym, a także warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę.

Kierownik budowy – ile zarabia w 2022 roku?

Oczywiście, wybierając najlepszego fachowca, uwagę należy zwrócić na to, jakie ceny za wykonanie pracy proponuje. Ile zarabia kierownik budowy? Wszystko zależy od kilku czynników. Do tych podstawowych zaliczyć można między innymi to, jak duża jest inwestycja, a także w jakim regionie kraju jest realizowana.

Inne kwoty zapłacą mieszkańcy województwa mazowieckiego, a inne województwa np. podkarpackiego. Cena, którą podyktuje kierownik budowy, będzie też wiązała się z liczbą wizyt na budowie, a także dodatkowymi ustaleniami między kierownikiem i inwestorem czynności, które ten pierwszy zobowiązuje się wykonać. Istotne jest również doświadczenie kierownika budowy, jego referencje, a także zaangażowanie w pracę. To wszystko sprawia, że nie ma stałej, identycznej kwoty, którą zarabiają kierownicy budowy.

Mimo to nie ulega wątpliwości, że to właśnie to, ile kosztuje kierownik budowy, wpływa na zainteresowanie zawodem. Wynagrodzenie jest jednym z wyższych, na jakie mogą liczyć pracownicy związani z tą branżą. Ile więc zarabia kierownik budowy? Szacuje się, że fachowiec taki zarabia od 6 do 10 tys. zł w zależności od regionu. Dane m.in. GUS-u pokazują, że najwięcej zarabiają kierownicy budowy na terenie Warszawy. Szacuje się, że najlepsi w swojej branży w 2022 roku mogą zarabiać nawet 13 tys. zł. Różnica w płacy pomiędzy tymi najlepiej zarabiającymi a tymi najmniej może wynosić nawet kilka tysięcy złotych.

Wysokie zarobki są też jednym z czynników, które przekonują do tego, by wybrać taki zawód i właśnie w nim się rozwijać. 

Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?

Wybierając kierownika budowy, pod uwagę należy brać nie tylko cenę, jaką proponuje za wykonanie swoich usług. Obecność fachowca na budowie jest konieczna i to od niego w znaczącej mierze zależy, czy cała inwestycja będzie zrealizowana tak jak należy. Nie warto więc szukać oszczędności i decydować się koniecznie na najtańszego specjalistę. Przy wyborze należy pamiętać o kilku kwestiach, a mianowicie:

  • czy ma aktualne zaświadczenie potwierdzające przynależność do Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa;
  • czy może wykazać referencje i polecenia od osób, u których pełnił funkcję kierownika budowy;
  • czy jest rzetelny, uczciwy, dokładny, dobrze planuje działania, a komunikacja z nim przebiega bez żadnych zakłóceń i łatwo jest się z nim porozumieć.

Komunikatywność może wpłynąć na to, że dzięki odpowiedniemu kierownikowi budowy być może uda się zaoszczędzić czas i pieniądze –- fachowiec dzięki rzetelnemu dopilnowywaniu prac będzie mógł ocenić jakość poszczególnych rozwiązań i ewentualnie zaproponować inne, lepsze. Ważne też, by umiał już na wczesnym etapie budowy wychwycić ewentualne błędy i zapobiec ich dalszemu rozwojowi.

Jeśli w czasie realizacji inwestycji mają być zastosowane niezbyt popularne rozwiązania technologiczne czy architektoniczne, konieczne jest też dopytanie kandydata na kierownika budowy, czy zna takie technologie i ma doświadczenie w pracy nad tego typu projektami.

Wybierając kierownika budowy, trzeba pamiętać o jednym – nie może to być osoba, której zadaniem będzie jedynie składanie podpisów w wyznaczonych miejscach. Musi to być osoba, która faktycznie będzie obecna na budowie i dzięki temu będzie miała wpływ na jakość prowadzonych prac. Nadzór nad inwestycją w żadnym wypadku nie może być fikcyjny. 

Kolejną istotną kwestią jest oczywiście uzgodnienie jaka będzie cena za pracę kierownika budowy, a także sporządzenie pisemnej umowy, w której będą zawarte obowiązki i prawa kierownika budowy. Takie precyzyjne określenie wpłynie na to, że współpraca będzie przebiegała sprawnie i komfortowo dla obydwu stron.

Dobra praktyką jest także niewybieranie kierownika związanego z konkretną ekipą budowlaną – można mieć wtedy pewność, że decyzje będą bezstronne i w pełni rzetelne, a wszelkie nieścisłości i błędy popełniane przez ekipę budowlaną od razu zauważane i zgłaszane. 

Czy kierownika budowy można zmienić w trakcie trwania inwestycji?

Zatrudnienie kierownika budowy nie może wiązać się z zaprzestaniem doglądania budowy przez inwestora – w razie zauważenia jakichkolwiek nieprawidłowości powinien on szybko zareagować. Trzeba pamiętać, że dopuszczenie do błędów budowlanych będzie wiązało się z dodatkowymi, często bardzo dużymi kosztami, a nawet z wstrzymaniem całej inwestycji. I choć to kierownik budowy ma nadzorować jakość prac, to inwestor musi sprawdzać, jak pracuje taki fachowiec.

Co powinno wywołać niepokój? Przede wszystkim;

  • ciągła nieobecność kierownika na budowie,
  • nieradzenie sobie z powierzonymi zadaniami,
  • przymykanie oczu na rażące błędy w sztuce budowlanej.

Co jednak zrobić w momencie, gdy kierownik budowy nie wywiązuje się z obowiązków i jego praca pozostawia wiele do życzenia? Jeśli fachowca zatrudnia prywatna osoba, może ona go też w każdym momencie zwolnić, jeśli zauważy, że źle wypełnia swoje zadania.

Decydując się na zmianę kierownika budowy, należy o takim fakcie powiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, wskazać dane osobowe nowego kierownika oraz datę dokonywanej zmiany. Kolejnym wymogiem w przypadku zmiany kierownika budowy jest dostarczenie oświadczenia przez kierownika o przejęciu obowiązków na danej inwestycji. Konieczne będzie też dokonanie wpisy w dzienniku bodowy, który potwierdzi zmianę kierownika. 

Kierownik budowy, kierownik robót czy inspektor nadzoru? Różnice

Zdarza się, że pojęcia takiej jak kierownik budowy czy kierownik robót stosowane są zamiennie. Jednak obydwa oznaczają coś innego. Kierownik budowy odpowiada za cały proces inwestycyjny, ma więc uprawnienia o wiele większe niż kierownik robót. Ten z kolei odpowiada jedynie za konkretny rodzaj wykonywanych na budowie prac, np. roboty elektryczne. Nie można też łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru – zatrudniania tej samej osoby na obydwa stanowiska zakazuje tego art.24 Prawa budowlanego.

Trzeba pamiętać, że obecność kierownika budowy jest konieczna przy każdej inwestycji, natomiast inspektora nadzoru inwestorskiego – nie. Prawo nie nakłada obowiązku jego zatrudniania chociażby przy budowie domu jednorodzinnego. Jednak często warto to zrobić – przede wszystkim dlatego, że inspektor będzie dbał o interesy inwestora.

Choć oczywiście zatrudnienie takiego fachowca wiąże się z dodatkowymi kosztami, to warto to zrobić. Taki krok pozwoli zapobiec pojawianiu się błędów na budowie, których naprawa kosztowałaby znacznie więcej niż wynagrodzenie inspektora. Na jego zatrudnienie warto zdecydować się szczególnie wtedy, gdy firma wykonawcza ma swojego kierownika budowy. Inspektor zadba wtedy o to, by przeprowadzane na budowie prace były jakościowe, wykryje nieprawidłowości, zażąda ich usunięcia, a gdy zajdzie taka potrzeba – będzie mógł nawet wstrzymać prace.

Odpowiedzialność prawna kierownika budowy

Choć kierownik budowy jest dobrze opłacanym zajęciem, to należy pamiętać, że to właśnie na nim spoczywa też odpowiedzialność za szkody, które powstały na terenie budowy. Ma to miejsce od chwili, gdy podpisze umowę z inwestorem, aż do momentu oddania inwestycji. Jeśli inwestor udowodni, że to właśnie na skutek zaniedbań czy niedopełnienia obowiązków przez kierownika budowy jego obowiązków doszło do szkód, wtedy kierownik podnosi odpowiedzialność prawną, która wynika zarówno z prawa cywilnego, karnego, jak i budowlanego. Z tym ostatnim związana jest odpowiedzialność zawodowa – kierownik, który źle wypełnia swoje obowiązki, a przez to naraża czyjeś życie lub zdrowie, a także powoduje szkody materialne, może ponieść jedną z określonych kar. Zaliczyć do nich można: 

  • upomnienie,
  • upomnienie połączone z koniecznością powtórnego zdania egzaminu na uprawnienia budowlane,
  • zakaz wykonywania samodzielnej funkcji technicznej od roku do lat pięciu wraz z obowiązkiem ponownego przystąpienia do egzaminu.

Inwestor, który nie jest zadowolony z pracy kierownika budowy, może kierować swoje skargi do odpowiedniego wojewody. To właśnie urzędnik tej rangi wydaje orzeczenia związane z odpowiedzialnością zawodową.

Trzeba mieć na uwadze, że odpowiedzialność zawodowa nie wyklucza karnej lub cywilnej. Poszkodowany inwestor, może domagać się od kierownika budowy odszkodowania. Jeśli w umowie oprócz obowiązków i tego, ile zarabia kierownik budowy, były też zawarte informacje o karach umownych, inwestor może domagać się jej wypłacenia.

Karnie kierownik budowy może odpowiadać w skrajnych przypadkach, gdy np. dochodzi do katastrofy budowlanej, poprzez prowadzenie prac odbiegających od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę. Odpowiedzialność kierownika budowy jest więc duża – z tym wiąże się też oczywiście to, ile kosztuje kierownik budowy, jeśli inwestycja, a co za tym idzie odpowiedzialność z nią związana jest większa, kwota również będzie wyższa.

Kierownik budowy – cena w 2022 roku 

Kierownik budowy to osoba, który musi być obecna nawet przy takich inwestycjach jak budowa domu jednorodzinnego. Ma szereg obowiązków do wypełnienie, które różnią się od siebie ze względu na etap i zaawansowanie prac prowadzonych na budowie.

To właśnie kierownik budowy odpowiada za to, by prace prowadzone były zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę i wszystkimi przepisami. To na nim również spoczywa prowadzenie odpowiedniej dokumentacji, przygotowanie budynku do odbioru, wykrywanie wad, błędów na budowie, a także dopilnowanie tego, by były naprawione.

Za niedociągnięcia i niekompetencję może ponieść odpowiedzialność na wielu polach. Aby pełnić funkcję kierownika budowy należy mieć odpowiednie wykształcenie i praktykę. Tak znaczna liczba obowiązków i odpowiedzialność łączą się z wysokimi zarobkami kierownika budowy – w największych miastach przy prowadzeniu dużych inwestycji może zarabiać on nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Ile kosztuje zatrudnienie kierownika budowy?

Zatrudniając kierownika budowy, najczęściej spotkasz się z trzema modelami wyceny:

  1. Opłata w wysokości 3% wartości kosztorysu inwestycji. Jest to zdecydowanie najdroższy wariant, dlatego też decydując się na niego, masz pełne prawo oczekiwać wysokiego zaangażowania oraz częstych wizyt na placu budowy.
  2. Stałe wynagrodzenie wynoszące od 1000 do nawet 4000 złotych miesięcznie przez cały czas realizacji inwestycji.  
  3. Wycena indywidualna w oparciu o pakiety. Kierownicy rozliczający się według tej zasady przed podpisaniem z Tobą umowy zaoferują Ci kilka różnych wariantów usługi z dokładnie wyszczególnionym zakresem zadań. Przykładowo w pakiecie ekonomicznym zawarta będą 2 wizyty w ciągu miesiąca, a w pakiecie premium kierownik na budowie pojawi się 8 razy. Koszt takiej usługi zaczyna się już od około 1500 złotych brutto za realizację całej inwestycji.

Dokładna kwota zależy od tego, na jaki zakres obowiązków umówią się inwestor i kierownik oraz od regionu Polski. 
Podsumowując: ceny zaczynają się zwykle od 1000–2000 zł. Górna granica – w przypadku częstych wizyt na budowie czy skomplikowanego projektu – to nawet 8–12 tys. zł.