Przed rozpoczęciem prac budowlanych konieczne jest dopełnienie niezbędnych formalności. Aktualnie obowiązują dwa tryby uzyskiwania zgody na prowadzenie robót budowlanych. Jednym z nich jest zgłoszenie budowy.

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego stanowi znaczące uproszczenie toku postępowania administracyjnego. Zapisy prawa budowlanego wskazują przypadki, kiedy możemy wybrać tę drogę formalną. Inwestor nie jest jednak zmuszony do rezygnacji z uzyskania pozwolenia na budowę.

Formalności związane z budową domu

Zgodnie z zapisami prawa budowlanego niektóre budynki jednorodzinne są zwolnione z pozwolenia na budowę. Są to mieszkalne domy jednorodzinne będące częścią zabudowy stojącej, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której mają zostać zbudowane. Obszarem oddziaływania jest zarówno teren, na którym ma znaleźć się planowana zabudowa, jak i elementy zagospodarowania terenu wokół nieruchomości. Wymiary domu na zgłoszenie nie są więc decydującym parametrem. Projektant podczas wykonywania projektu budowlanego podejmuje decyzję dotyczącą obszaru oddziaływania nieruchomości. Rozbudowa domu na zgłoszenie podlega analogicznym wymogom jak budowa domu jednorodzinnego.

Zgłoszenie budowy jest wymagane w przypadku wolnostojących parterowych budynków gospodarczych oraz wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej traktowanych jako obiekty, których przeznaczeniem jest okresowy wypoczynek, o maksymalnej powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 metrów kwadratowych. Należy pamiętać, że na każde 500 metrów kwadratowych działki może przypadać jeden budynek tego typu. Domek letniskowy oraz garaż czy altanę możemy więc postawić na zgłoszenie robót budowlanych.

Formalności związane ze zgłoszeniem budowy są znacznie prostsze i trwają krócej w porównaniu z procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku zgłoszenia oczekiwanie na tak zwaną milczącą zgodę trwa 30 dni, natomiast na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę organ ma 65 dni. Należy pamiętać, że inwestor w każdym przypadku ma możliwość ubiegania się o pozwolenie na budowę – dopuszczenie zgłoszenia robót dla niektórych typów inwestycji stanowi możliwość uproszczenia i skrócenia procedur, ale nie ma obowiązku korzystania z niej.

Jak przeprowadzić zgłoszenie budowy?

Zamiar rozpoczęcie robót budowlanych należy zgłosić do organu administracji budowlanej właściwego ze względu na lokalizację działki, na której ma stanąć nieruchomość. Podstawą jest wypełniony odpowiedni druk zgłoszenia, w którym zawarta jest data planowanego rozpoczęcia prac. Dodatkowe dokumenty wymagane przy zgłoszeniu nie różnią się od tych koniecznych przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Załącznikami są:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego zawierającego projekt zagospodarowania działki lub terenu na aktualnej mapie zasadniczej oraz projekt architektoniczno-budowlany,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowlane,
  • wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki obowiązuje na terenie, na którym zlokalizowana jest działka) lub decyzja o warunkach zabudowy.

Przy zgłoszeniu nie jest wymagane załączenie zaświadczenia o podłączeniu działki do wymaganych mediów oraz jej dostępie do drogi publicznej. Organ administracji sprawdza zgodność rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym z obowiązującymi warunkami technicznymi oraz wytycznymi z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Zdarza się, że na wezwanie urzędu konieczne jest uzupełnienie braków w zgłoszeniu.

Pozytywna decyzja urzędu następuje w formie tak zwanej milczącej zgody. Jeśli decyzja jest negatywna, musi być wydana przed upływem 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia. W przeciwnym razie uznaje się, że nie ma sprzeciwu organu, w związku z czym można przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych. Warto pamiętać, że inwestor ma możliwość ubiegania się o pisemną decyzję o zgodzie na zgłoszone roboty budowlane. Po zakończeniu prac konieczne jest zawiadomienie właściwego powiatowego inspektora budowlanego o zakończeniu robót. Jeśli w ciągu 14 dni nie zgłosi on sprzeciwu, można użytkować budynek.

Zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę?

Praktyka pokazuje, że większość inwestorów częściej decyduje się na rozpoczęcie procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zazwyczaj ma to związek z planowanym zaciągnięciem kredytu. Pozwolenie na budowę jest dokumentem honorowanym przez banki.

Należy pamiętać, że zarówno w przypadku zgłoszenia robót, jak i pozwolenia na budowę, każde odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego musi być konsultowane z projektantem. To właśnie on decyduje, czy zmiana jest istotna, czy nieistotna. W pierwszym przypadku niezbędne jest przedłożenie do organu administracji budowlanej projektu zamiennego, co niesie za sobą konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Nie ma wtedy możliwości ponownego zgłoszenia robót.