Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym – procedura i przykłady

Podczas budowy domu często zdarza się, że chcemy jakieś roboty wykonać inaczej niż przewiduje zatwierdzony projekt. Takie zmiany w projekcie budowlanym wykonywane już po uzyskaniu pozwolenia na budowę są nazywane odstąpieniem od tego projektu. Sprawdźmy, na czym polega to odstępstwo i jakich formalności wymaga.

Zmiany w projekcie budowlanym prawo budowlane dzieli na istotne i nieistotne. O tym, z jakim odstępstwem mamy do czynienia w danym przypadku, decyduje projektant budynku. Dlatego przed dokonaniem jakiejkolwiek zmiany powinieneś zwrócić się właśnie do architekta, który projektował Twój dom. Sposób kwalifikacji odstępstwa nie zależy jednak od uznaniowości projektanta, ponieważ jest on w tej kwestii związany wymaganiami przepisów. Przyjrzyjmy się im i zobaczmy kilka przykładów.

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym – przykłady

Prawo budowlane jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę traktuje zmiany:

projektu zagospodarowania działki, z wyjątkiem tych dotyczących obiektów małej architektury i urządzeń budowlanych. Do urządzeń budowlanych zaliczamy np. przydomowe oczyszczalnie ścieków, przyłącza, szczelne zbiorniki na nieczystości ciekłe. Zmiana lokalizacji któregoś z tych urządzeń jest zmianą nieistotną, pod warunkiem że pozostajesz w obrębie zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu. Natomiast przesunięcie domu w inne miejsce na działce jest już odstępstwem istotnym;

warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne – domom jednorodzinnym nie stawia się szczególnych wymagań w tym zakresie, więc  raczej nie będziesz miał do czynienia z tego rodzaju odstępstwem;

zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jeśli na przykład chcesz zamienić parter domu na lokal usługowy, to musisz liczyć się z tym, że takie odstępstwo zostanie uznane za istotne;

ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy i innych aktów prawa miejscowego – zmiana, która dotyczy wymagań tych przepisów, jest zmianą istotną,

wymagające uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które były niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia – na przykład istotne jest odstępstwo wymuszające konieczność zmiany pozwolenia konserwatorskiego;

charakterystycznych parametrów obiektu: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, z wyjątkiem zmian, które wskazujemy niżej jako nieistotne. Na przykład zmianą istotną jest wykonanie lub rezygnacja z piwnicy, ponieważ zmienia się wtedy kubatura i liczba kondygnacji budynku.

Nieistotne są zmiany wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, który nie jest obiektem liniowym, jeśli spełnione zostają wszystkie niżej wymienione warunki:

odstępstwo nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu;

nie zmienia się obszar oddziaływania obiektu – jest to teren w otoczeniu domu, na który Twój dom negatywnie oddziałuje, ograniczając sposób zagospodarowania tego terenu (obszar oddziaływania wyznacza projektant na podstawie określonych przepisów);

nie zostają naruszone przepisy techniczno-budowlane (do przepisów tych zaliczamy rozporządzenia, które określają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane, np. wskazują minimalne wysokości pomieszczeń, odległości pomiędzy budynkami, odległości od granicy działki);

odstępstwo nie jest zaliczone do zmian istotnych, które wymieniliśmy wyżej w punktach 2-5.

Jak widać, by prawidłowo zakwalifikować rodzaj odstępstwa, niezbędna jest znajomość wielu przepisów. Możemy jednak wskazać kilka przykładów nieistotnych zmian w projekcie budowlanym:

zmiana wielkości okien lub drzwi,

likwidacja okna,

zmiana konstrukcji schodów z żelbetowych na drewniane,

zmiana położenia ścian działowych,

zmiana wysokości budynku o mniej niż 2%.

Zmiany w projekcie budowlanym – procedura

Sposób postępowania z konkretnym odstępstwem zależy od tego, czy projektant zaliczy je do zmian istotnych czy nieistotnych.

Zmiany istotne

Jeśli dom budujesz na podstawie pozwolenia na budowę, istotne zmiany w projekcie budowlanym wymagają uzyskania decyzji o zmianie tego pozwolenia. Procedura ta jest podobna do zwykłego pozwolenia na budowę, ale jest ograniczona do planowanych zmian. Oznacza to, że wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę składasz projekt budowlany, w którym projektant uwzględnia jedynie roboty odstępujące od pierwotnego pozwolenia.

Natomiast jeśli budujesz dom na podstawie zgłoszenia i zechcesz wykonać zmiany stanowiące istotne odstępstwo od projektu, musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie budowlane. W tym przypadku wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę składasz projekt budowlany uwzględniający całą inwestycję.

Jedną z powyższych decyzji powinieneś uzyskać, zanim wykonasz roboty stanowiące odstępstwo od projektu. W trakcie postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę możesz kontynuować roboty, ale tylko w takim zakresie, w jakim nie wykraczają poza zatwierdzony wcześniej projekt budowlany. Roboty stanowiące odstępstwo możesz wykonać dopiero, gdy decyzja o zmianie pozwolenia na budowę stanie się ostateczna.

Zmiany nieistotne

Jeśli zmiany w projekcie budowlanym zaliczają się do tych nieistotnych, procedura jest nieco prostsza, ponieważ nie musisz uzyskiwać żadnej decyzji administracyjnej. W tym przypadku projektant zamieszcza w projekcie rysunek i opis dotyczący odstępstwa, a oddając budynek do użytkowania, dostarczasz do nadzoru dodatkowe dokumenty. Są to kopie rysunków z naniesionymi zmianami oraz opis tych zmian. Dodatkowo oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu budynku zgodnie z projektem i przepisami potwierdza również projektant i inspektor nadzoru inwestorskiego, jeśli był ustanowiony.

Zmiany w projekcie budowlanym – niedopełnienie formalności

Jak widać wyżej, zakwalifikowanie zmiany do istotnej lub nieistotnej wymaga znajomości wielu przepisów, dlatego też prawo budowlane zobowiązuje do tego projektanta, który ma uprawnienia budowlane i jest w stanie podjąć właściwą decyzję. Pamiętaj, by przed dokonaniem jakiegokolwiek odstępstwa od zatwierdzonego projektu skontaktować się zarówno z kierownikiem budowy (który oceni, czy planowane roboty można wykonać) oraz projektantem, który zdecyduje, czy musisz występować o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwolenie na budowę, jeśli dom budujesz na podstawie zgłoszenia. Jeśli nie dopełnisz formalności związanych z wprowadzonymi zmianami, nadzór budowlany będzie musiał przeprowadzić postępowanie naprawcze, które jest jedną z procedur legalizujących samowolę budowlaną.

Stan prawny aktualny na dzień 17.09.2018 r.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276 i 1496).

Czytaj dalej:

6 rzeczy, które powinieneś uwzględnić w projekcie domu

Po zakupie działki przychodzi kolej na wybór projektu domu. Zdecyduj, czy podejmiesz współpracę z architektem, czy kupisz gotowy projekt. Oprócz tego ustal powierzchnię i ilość kondygnacji. Weź pod uwagę wielkość działki i jej otoczenie. Przemyśl, czy oprócz domu chcesz zbudować garaż lub pomieszczenie gospodarcze. Poniższej znajdziesz cenne porady, które na pewno pomogą ci podjąć właściwe decyzje.