Ekspertyza budowlana - kiedy jej potrzebujemy i ile kosztuje?

 

Niejednokrotnie po zakupie lub odbiorze nieruchomości od wykonawcy odkrywamy pewne ukryte wady, na przykład pęknięcia elementów konstrukcyjnych budynku. Dokumentem niezbędnym do dochodzenia swoich praw staje się wtedy ekspertyza budowlana. Jak ją uzyskać i co warto wiedzieć? Ekspertyza techniczna budynku - cena w jakich granicach się mieści?

Ten obszerny dokument musi być wykonany przez doświadczoną i wykwalifikowana osobę w oparciu o wcześniejsze oględziny budynku, jego poszczególnych konstrukcji, elementów i instalacji. Co zawiera ekspertyza techniczna budynku? Ile kosztuje ekspertyza budowlana?

Spis treści

1. Czym jest ekspertyza budowlana?
2. Elementy ekspertyzy budowlanej
3. Kto wydaje ekspertyzy budowlane?
4. Ekspertyza budowlana – cena
5. Kiedy jest potrzebna ekspertyza budowlana?
6. Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?
7. Ekspertyza budowlana a opinia techniczna
8. Czym jest ekspertyza budowlana?

Sporządzenie takiego dokumentu jest  poparte obliczeniami i badaniami poszczególnych elementów konstrukcyjnych, takich jak dach, ściany, fundamenty, stropy, elewacja, okna itp. Napisanie ekspertyzy wymaga wykonania dokładnych oględzin budynku, szeregu pomiarów i wyliczeń. Tak sporządzony dokument określa rzeczywisty stan techniczny budynku.

Prawidłowo wykonana ekspertyza budowlana oprócz wskazania nieprawidłowości występujących w danej nieruchomości powinna też wskazywać możliwe działania naprawcze. 

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

• firmy budowlane łódzkie

• firmy budowlane małopolskie

• firmy budowlane mazowieckie

a także w wybranych miastach:

• firmy budowlane Katowice

• firmy budowlane Kielce

• firmy budowlane Kraków

Elementy ekspertyzy budowlanej

W prawidłowo przygotowanym dokumencie przez rzeczoznawcę budowlanego można wyodrębnić dwie części – opisową i obliczeniową. Wśród elementów, które muszą w niej wystąpić, wyróżnia się między innymi: w części opisowej opis przedmiotu i cel, w jakim wykonuje się dokument, podstawy formalne jego sporządzenia, opis stanu technicznego nieruchomości i jego analiza techniczna, wyliczeń wytrzymałości, obliczenia, dokumentacja rysunkowa i fotograficzna, zalecenia. 

Kto wydaje ekspertyzy budowlane? 

Mogą to zrobić osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Ekspertyzę budowlaną może wykonać np. osoba, która ma tytuł rzeczoznawcy budowlanego (szczególnie do celów procesowych), technik budowlany i inżynier. Wybierając odpowiedniego fachowca, warto upewnić się, czy ma on uprawnienia, aby wykonać ekspertyzę budowlaną i wymagane doświadczenie w danej dziedzinie. Wykonanie dobrej jakości dokumentacji tego typu wymaga bardzo dużej wiedzy specjalistycznej.

Ekspertyza budowlana – cena

Ile kosztuje ekspertyza? Ceny są oczywiście różne, jednak przyjmuje się, że szacunkowa kwota za jej sporządzenie wynosi zazwyczaj kilka tysięcy złotych. Jeżeli rzeczoznawca ma sporządzić ekspertyzę budowlaną większego budynku, to koszty przeglądu technicznego mogą wzrosnąć kilkakrotnie.

Z kolei, jeśli potrzebna jest prostsza opinia techniczna, cena będzie niższa – jej koszt to ok. 1000 zł. Więcej (nawet kilkanaście tysięcy złotych) zapłacimy więc za dokument dotyczący biurowca, a mniej za taki, który dotyczy budynku mieszkalnego. Cena ekspertyzy budowlanej przygotowywana jest z uwzględnieniem wielu czynników, między innymi zakresu robót budowlanych. Zaliczyć można do nich jeszcze:

• wielkość budynku,
• stopień zniszczeń,
• lokalizację nieruchomości,
• ilość danych, jakie ma zawierać dokument. 

Za wykonanie ekspertyz budowlanych najwięcej zapłacą mieszkańcy dużych miastach wojewódzkich, jak np. Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław. W mniejszych miasteczkach i wsiach koszt ekspertyzy budowlanej będzie niższy. 

Kiedy jest potrzebna ekspertyza budowlana? 

Istnieje szereg sytuacji, kiedy ekspertyza budowlana jest niezbędna dla właściciela budynku. Pierwszą z nich jest sam zakup nieruchomości – zwłaszcza tej, która była użytkowana od dłuższego czasu. Przed jego dokonaniem warto z pewnością zainwestować w opinię fachowca określającą stan budynku, który chce się nabyć.

Ekspertyzę trzeba koniecznie zlecić, jeśli zauważy się uszkodzenia elementów konstrukcyjnych nieruchomości. Może się bowiem okazać, że wady konstrukcyjne budynku są na tyle rozległe, że jego zakup i remont jest nieopłacalny. Dokument pozwoli też uniknąć skutków ewentualnych nieprawidłowości.

Ekspertyza techniczna jest też konieczna w sytuacji zmiany przeznaczenia budynku. Jest to wtedy jeden z podstawowych dokumentów, o jakie powinien się postarać. 

Sytuacją, kiedy potrzebne są ekspertyzy budowlane, jest pojawienie się wad konstrukcyjnych w strukturze budynku podczas jego użytkowania lub problemy z akustyką budynku. Taka ekspertyza powinna zostać wykonana szczególnie wtedy, gdy wady uwidaczniają się po stosunkowo krótkim użytkowaniu nieruchomości.

Dokument może być wówczas podstawą do wytoczenia procesu sądowego wykonawcy budowy czy projektanta, który dopuścił się zaniedbań, wykonał swoje zadanie niezgodnie ze sztuką budowlaną, podważając tym samym swoje uprawnienia budowlane. Rzeczoznawca budowlany będzie w stanie ocenić, czy są to poważne wady, czy jedynie standardowe zużycie danych elementów. Otrzymamy również podpowiedź, jak naprawić daną wadę. 

Ekspertyzy budowlane są często wykonywane po wszelkiego rodzaju wydarzeniach losowych, które mogły wpłynąć na konstrukcję budynku, m.in. pożarach, wybuchach gazu, zalaniach, uszkodzeniach na skutek silnych wiatrów, burz, gradu itp. Opinia fachowca jest w takich sytuacjach podpowiedzią, co dalej robić z budynkiem: czy nadaje się on do remontu, odbudowy lub modernizacji, czy bardziej opłacalne będzie całkowite jego wyburzenie. Ekspertyza jest niezbędna również w przypadku katastrof budowlanych, takich jak np. zawalenie się budynku lub jego elementu.

Ocenę stanu budynku trzeba też sporządzić w razie uszkodzenia instalacji kominowej, wentylacyjnej czy elektrycznej. O ekspertyzę budowlaną można też prosić rzeczoznawcę, gdy błędy popełniono podczas wykonania elewacji budynku.

Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?

Co dokładnie zawiera ekspertyza budowlana? Dokument jest pełen szereg szczegółowych danych dotyczących stanu technicznego budynku. Na wstępie powinien znajdować się opis przedmiotu ekspertyzy i cel, któremu ma służyć. Dalej w dokumencie powinien znaleźć się opis badanych elementów, materiałów, z których zostały wykonane i ich wymiarów.

Rzeczoznawca umieszcza w ekspertyzie budowlanej informacje o sposobie wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych – posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, dachu, stropu itp. Opisuje również metodologię wykonania badań i pomiarów tych elementów.

Niezbędnym elementem ekspertyzy technicznej jest również dokumentacja fotograficzna. Jeśli zachodzi taka potrzeba, dokument może być ona połączona z dokumentacją rysunkową badanych części konstrukcji.

W profesjonalnej ekspertyzie budowlanej znajdziemy także obliczenia dopuszczalnych obciążeń dla fundamentów, ścian, stropu, dachu, nadproży czy belek z powołaniem norm, które do tych obliczeń zostały użyte. Ostatnim elementem są wnioski z przeprowadzonych badań i oględzin.

Należą do nich m.in.: ocena stanu technicznego budynku, jego przydatności, dopuszczalność dalszej rozbudowy lub przebudowy i opis stanu technicznego założonych w budynku instalacji. Ekspertyza w tej części zawiera również opis ewentualnych uszkodzeń, ich przyczynę i zalecenia dotyczące koniecznych napraw. Bardziej szczegółowe ekspertyzy budowlane zawierają także rekomendowany sposób wykonania renowacji budynku.

Ekspertyza budowlana a opinia techniczna

Zanim zleci się wykonanie ekspertyzy budowlanej, warto wiedzieć, czym różni się ona od opinii technicznej. Okazuje się, że obszerna, bardzo dokładna ekspertyza nie będzie potrzebna zawsze.

W niektórych przypadkach wystarczy opinia techniczna. Czym różnią się od siebie? Przede wszystkim opinię techniczną wydaje się w oparciu o oględziny danego budynku i zapoznanie z dokumentacją projektową. Ekspertem, który wydaje opinie, nie musi być rzeczoznawca budowlany.

Może to być chociażby technik czy inżynier budownictwa. Wydając opinię, bierze on też pod uwagę swoje doświadczenie, dlatego trzeba pamiętać, że opinia nie zawsze jest jednoznaczna. J

eśli fachowiec nie znajdzie przesłanek do tego, by wykonać dokładniejsze badania budynku, a także większych nieprawidłowości, może wydać jedynie opinię. W przypadku jednak poważniejszych uchybień związanej chociażby z naruszeniem konstrukcji nośnej budynku, konieczna będzie ekspertyza.

Dokument ten jest o wiele dokładniejszy niż opinia, jest poparty wieloma badaniami i wyliczeniami. Różnice między opinią a ekspertyzą są więc istotne i dotyczą nie tylko zakresu wykonania czynności w sporządzeniu dokumentów, lecz także ceny oraz organów, które są uprawnione do przeprowadzenia oceny, jaki jest stan budynku