Ekspertyza budowlana jest opracowaniem, w którym zawarte są wszelkie szczegóły dotyczące stanu technicznego danego budynku. Sporządzenie ekspertyzy budowlanej służy przede wszystkim stwierdzeniu nieprawidłowości, przyczyn ich wystąpienia i skutków, do jakich mogą się przyczynić.

Niejednokrotnie po zakupie lub odbiorze nieruchomości od wykonawcy odkrywamy pewne ukryte wady, na przykład pęknięcia elementów konstrukcyjnych budynku. Dokumentem niezbędnym do dochodzenia swoich praw staje się wtedy ekspertyza budowlana. Jak ją uzyskać i co warto wiedzieć?

Ten obszerny dokument musi być wykonany przez doświadczoną i wykwalifikowana osobę w oparciu o wcześniejsze oględziny budynku, jego poszczególnych konstrukcji, elementów i instalacji. Co zawiera ekspertyza budowlana? Ile kosztuje?

Spis treści

  1. Czym jest ekspertyza budowlana?
  2. Elementy ekspertyzy budowlanej
  3. Kto wydaje ekspertyzy budowlane?
  4. Ekspertyza budowlana – cena
  5. Kiedy jest potrzebna ekspertyza budowlana?
  6. Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?
  7. Ekspertyza budowlana a opinia techniczna

Czym jest ekspertyza budowlana?

Sporządzenie takiego dokumentu jest  poparte obliczeniami i badaniami poszczególnych elementów konstrukcyjnych, takich jak dach, ściany, fundamenty, stropy, elewacja, okna itp. Napisanie ekspertyzy wymaga wykonania dokładnych oględzin budynku, szeregu pomiarów i wyliczeń. Tak sporządzony dokument określa rzeczywisty stan techniczny budynku. Prawidłowo sporządzona ekspertyza oprócz wskazania nieprawidłowości występujących w danej nieruchomości powinna też wskazywać możliwe działania naprawcze. 

Elementy ekspertyzy budowlanej

W prawidłowo przygotowanym dokumencie można wyodrębnić dwie części – opisową i obliczeniową. Wśród elementów, które musza w niej wystąpić wyróżnia się między innymi: opis przedmiotu i cel, w jakim wykonuje się dokument, podstawy formalne jego sporządzenia, opis stanu technicznego nieruchomości i jego analiza techniczna, obliczenia, dokumentacja rysunkowa i fotograficzna, zalecenia. 

Kto wydaje ekspertyzy budowlane? 

Mogą to zrobić osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Ekspertyzę budowlaną może wykonać np. rzeczoznawca budowlany (szczególnie do celów procesowych), technik i inżynier. Wybierając odpowiedniego fachowca, warto upewnić się, czy ma on uprawnienia do wykonywania ekspertyz budowlanych i wymagane doświadczenie w danej dziedzinie. Wykonanie dobrej jakości dokumentacji tego typu wymaga bardzo dużej wiedzy specjalistycznej.

Ekspertyza budowlana – cena

Koszty są oczywiście różne, jednak przyjmuje się, że szacunkowa cena ekspertyzy budowlanej wynosi zazwyczaj kilka tysięcy złotych. Jeżeli rzeczoznawca ma sporządzić ekspertyzę budowlana większego budynku, koszty mogą wzrosnąć kilkakrotnie. Z kolei, jeśli potrzebna jest prostsza opinia techniczna, cena będzie niższa – jej koszt to ok. 1000 zł. Więcej (nawet kilkanaście tysięcy złotych) zapłacimy więc za dokument dotyczący biurowca, a mniej za taki, który dotyczy budynku mieszkalnego. Cena ekspertyzy budowlanej przygotowywana jest z uwzględnieniem wielu czynników, do których można zaliczyć:

  • wielkość budynku,
  • stopień zniszczeń,
  • lokalizację nieruchomości,
  • ilość danych, jakie ma zawierać dokument. 

Rzeczoznawca budowlany najdrożej ceni swoje usługi w dużych miastach wojewódzkich, jak np. Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław. W mniejszych miasteczkach i wsiach koszt ekspertyzy budowlanej będzie niższy. 

Kiedy jest potrzebna ekspertyza budowlana? 

Istnieje szereg sytuacji, kiedy ekspertyza budowlana jest niezbędna dla właściciela budynku. Pierwszą z nich jest sam zakup nieruchomości – zwłaszcza tej, która była użytkowana od dłuższego czasu. Przed jego dokonaniem warto z pewnością zainwestować w opinię fachowca określającą stan budynku, który chce się nabyć. Ekspertyzę trzeba koniecznie zlecić, jeśli zauważy się uszkodzenia elementów konstrukcyjnych nieruchomości. Może się bowiem okazać, że wady konstrukcyjne budynku są na tyle rozległe, że jego zakup i remont jest nieopłacalny. 

Ekspertyza budowlana jest też konieczna w sytuacji zmiany przeznaczenia budynku. Jest to wtedy jeden z podstawowych dokumentów, o jakie powinien się postarać. 

Sytuacją, kiedy potrzebne są ekspertyzy budowlane, jest pojawienie się wad konstrukcyjnych w strukturze budynku podczas jego użytkowania lub problemy z akustyką budynku. Taka ekspertyza powinna zostać wykonana szczególnie wtedy, gdy wady uwidaczniają się po stosunkowo krótkim użytkowaniu nieruchomości.

Dokument może być wówczas podstawą do wytoczenia procesu sądowego wykonawcy budowy czy projektanta, który dopuścił się zaniedbań, wykonał swoje zadanie niezgodnie ze sztuką budowlaną, podważając tym samym swoje uprawnienia budowlane. Rzeczoznawca budowlany będzie w stanie ocenić, czy są to poważne wady, czy jedynie standardowe zużycie danych elementów. Otrzymamy również podpowiedź, jak naprawić daną wadę. 

Ekspertyzy budowlane są często wykonywane po wszelkiego rodzaju wydarzeniach losowych, które mogły wpłynąć na konstrukcję budynku, m.in. pożarach, wybuchach gazu, zalaniach, uszkodzeniach na skutek silnych wiatrów, burz, gradu itp. Opinia fachowca jest w takich sytuacjach podpowiedzią, co dalej robić z budynkiem: czy nadaje się on do remontu, odbudowy lub modernizacji, czy bardziej opłacalne będzie całkowite jego wyburzenie. Ekspertyza jest niezbędna również w przypadku katastrof budowlanych, takich jak np. zawalenie się budynku lub jego elementu. Ocenę stanu budynku trzeba też sporządzić w razie uszkodzenia instalacji kominowej, wentylacyjnej czy elektrycznej. O ekspertyzę budowlaną można też prosić rzeczoznawcę, gdy błędy popełniono podczas wykonania elewacji budynku.

Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?

Co dokładnie zawiera ekspertyza budowlana? Dokument jest pełen szereg szczegółowych danych dotyczących stanu technicznego budynku. Na wstępie powinien znajdować się opis przedmiotu ekspertyzy i cel, któremu ma służyć. Dalej w dokumencie powinien znaleźć się opis badanych elementów, materiałów, z których zostały wykonane i ich wymiarów. Rzeczoznawca umieszcza w ekspertyzie budowlanej informacje o sposobie wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych – posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, dachu, stropu itp. Opisuje również metodologię wykonania badań i pomiarów tych elementów.

Niezbędnym elementem ekspertyzy technicznej jest również dokumentacja fotograficzna. Jeśli zachodzi taka potrzeba, dokument powinien zawierać także dokumentację rysunkową badanych części konstrukcji. W profesjonalnej ekspertyzie budowlanej znajdziemy także obliczenia dopuszczalnych obciążeń dla fundamentów, ścian, stropu, dachu, nadproży czy belek z powołaniem norm, które do tych obliczeń zostały użyte. Ostatnim elementem są wnioski z przeprowadzonych badań i oględzin.

Należą do nich m.in.: ocena stanu technicznego budynku, jego przydatności, dopuszczalność dalszej rozbudowy lub przebudowy i opis stanu technicznego założonych w budynku instalacji. Ekspertyza w tej części zawiera również opis ewentualnych uszkodzeń, ich przyczynę i zalecenia dotyczące koniecznych napraw. Bardziej szczegółowe ekspertyzy budowlane zawierają także rekomendowany sposób wykonania renowacji budynku.

Ekspertyza budowlana a opinia techniczna

Zanim zleci się wykonanie ekspertyzy budowlanej, warto wiedzieć, czym różni się ona od opinii technicznej. Okazuje się, że obszerna, bardzo dokładna ekspertyza nie będzie potrzebna zawsze. W niektórych przypadkach wystarczy opinia techniczna. Czym różnią się od siebie? Przede wszystkim opinia wydawana jest w oparciu o oględziny danego budynku i zapoznanie z dokumentacją projektową. Ekspertem, który wydaje opinie, nie musi być rzeczoznawca budowlany.

Może to być chociażby technik czy inżynier budownictwa. Wydając opinię, bierze on też pod uwagę swoje doświadczenie, dlatego trzeba pamiętać, że opinia nie zawsze jest jednoznaczna. Jeśli fachowiec nie znajdzie przesłanek do tego, by wykonać dokładniejsze badania budynku, a także większych nieprawidłowości, może wydać jedynie opinię. W przypadku jednak poważniejszych uchybień związanej chociażby z naruszeniem konstrukcji nośnej budynku, konieczna będzie ekspertyza.

Dokument ten jest o wiele dokładniejszy niż opinia, jest poparty wieloma badaniami i wyliczeniami. Różnice między opinią a ekspertyzą są więc istotne i dotyczą nie tylko zakresu wykonania czynności w sporządzeniu dokumentów, lecz także ceny oraz organów, które są uprawnione do przeprowadzenia oceny, jaki jest stan budynku

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

a także w wybranych miastach: