Ceny działek budowlanych w 2021 roku najbardziej wzrosły w województwie małopolskim, pomorskim i wielkopolskim.
Inflacja pochłania coraz większą część naszych oszczędności, lokaty bankowe nie są już opłacalne. Inwestujemy więc w tak zwane pewne inwestycje – czyli mieszkania, domy i grunty. Te pierwsze drożeją niestety w zastraszającym tempie. Co więcej, duża część analityków przewiduje powstanie bańki cenowej, która pęknie i załamie rynek. Nieruchomości to jednak nie tylko mieszkania. W dzisiejszym artykule sprawdzimy, ile kosztują działki budowlane i jaką sumę trzeba będzie zapłacić za ich zakup w różnych częściach Polski. O czym jeszcze napiszemy?
- Najważniejsze fakty – ceny działek budowlanych w 2021 roku
- Ceny działek na rynku w latach 2018-2019
- Ceny ofertowe działek za metr kwadratowy – czy to faktycznie opłacalna inwestycja?
- Ceny transakcyjne działek budowlanych
- Działka budowlana na sprzedaż – realne ceny w Polsce
- Ceny działek budowlanych w 2021 roku
- Co po zakupie działki?
Sprawdź firmy w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
Najważniejsze fakty – ceny działek budowlanych w 2021 roku
Na początek przytoczymy kilka najważniejszych faktów, dotyczących obecnych cen działek budowlanych. Warto wiedzieć, że:
- sytuacja epidemiczna znacznie zwiększyła popularność działek budowlanych,
- zwiększył się popyt na działki budowlane oraz domy wolnostojące, zaś ten na mieszkania się zmniejszył,
- niektóre województwa i gminy odnotowały wzrost cen działek wynoszący nawet do kilkudziesięciu procent,
- cena za mkw w Warszawie to prawie 700 zł, Warszawę bije Piastów (ponad 800 zł za mkw).
Ceny działek na rynku w latach 2018-2019
Jak wskazują dane Głównego Urzędu statystycznego, w roku 2018 średnia cena metra kwadratowego działki, biorąc pod uwagę działki na terenie całego kraju, wynosiła 66,90 zł. Najmniej kosztował metr kwadratowy w województwie opolskim (30,80 zł), zaś najwięcej trzeba było zapłacić za działkę po budowę w województwie wielkopolskim (102,40 zł).
W roku 2019 aż w jedenastu z szesnastu województw ceny działek budowlanych wzrosły. Średnia ogólnopolska za metr kwadratowy wynosiła wówczas 72,60 zł. Średnia cena za metr kwadratowy wzrosła najwięcej o kwotę 27,90 zł w województwie podkarpackim, zaś zmalała o 40,60 zł w województwie zachodniopomorskim.
W roku 2019 najtańszą działkę można było kupić w województwie warmińsko-mazurskim (30,50 zł za metr kwadratowy), zaś najdroższą w województwie wielkopolskim (121,30 zł za metr kwadratowy). Powinniśmy pamiętać jednak o tym, iż nie wszystkie działki są sobie równe. W 2019 roku za tą znajdującą się na terenie miasta należało średnio zapłacić 120,30 zł/m2, zaś za działkę mieszczącą się w mieście mającą prawa powiatu aż 164,20 zł/m2. Wynik średniej ceny ogólnokrajowej obniżyły z kolei ceny działek wiejskich, które zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe - te kosztowały około 59,10 zł/m2.
Ceny ofertowe działek za metr kwadratowy – czy to faktycznie opłacalna inwestycja?
W ostatnich latach ceny działek budowlanych i mieszkań znacznie wzrosły. Stało się tak z kilku powodów. Po pierwsze, w trakcie przymusowego zamknięcia podczas lockdownów wszyscy doceniliśmy tarasy czy balkony, które posiadają nasze mieszkania. Najbardziej szczęśliwi byli jednak wówczas osoby mające własny dom – najlepiej z dużą działką. Nawet niewielki ogródek pozwala na chwilę spaceru i oddychanie świeżym powietrzem, a dodatkowo niweluje efekt klaustrofobicznego zamknięcia. Praca z domowego zacisza również wpłynęła na zwiększenie popularności bardziej przestrzennych mieszkań oraz działek budowlanych. Po drugie, granice zostały zamknięte. Do dzisiaj zresztą sytuacja nie jest do końca pewna, a reguły podróżowania ulegają licznym zmianom w zależności od kraju przeznaczenia. Nawet urlopy większość z nas do teraz spędza w kraju – a co za tym idzie, działki rekreacyjne położone na malowniczych terenach są coraz bardziej rozchwytywane.
Trzecią przyczyną jest zmniejszona konsumpcja, wiążąca się z zamknięciem restauracji czy barów, a w niektórych okresach również sklepów, która wpłynęła na zwiększenie oszczędności. Nieruchomości gruntowe zaś zawsze były uważane za pewną i stabilną inwestycję, dającą poczucie bezpieczeństwa oraz stuprocentowy zysk. Czy jednak faktycznie?
Większość inwestorów utrzymuje, że tak. Inwestycje alternatywne nie wydają się być już tak pociągające - niewiele o nich wiemy, zaś niektóre rynki (na przykład rynek sztuki) są bardzo specyficzne. Inwestycje w aparthotele czy condohotele są zaś zagrożone na wielu polach - wystarczy nieuczciwy zarządca nieruchomości czy operator i całą inwestycję diabli wzięli. Nie mówiąc już o kupnie mieszkania, którego cena – szczególnie w miastach wojewódzkich – jest coraz bardziej abstrakcyjna dla większości z nas.
Ceny transakcyjne działek budowlanych
Firma Cenatorium, redakcja zespołu Bankier.pl oraz "Puls Biznesu" zaprezentowały niedawno raport cen transakcyjnych nieruchomości (poprzez ceny transakcyjne rozumiemy te, za które grunty budowlane faktycznie są sprzedawane) w województwach oraz dużych miastach Polski. Dokonano analizy cen działek budowlanych w większych miejscowościach takich jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków, Poznań, Łódź, Olsztyn oraz Lublin. Co z niej wynika?
Droższe działki – o ile?
Pandemia koronawirusa nie spowolniła wzrostu cen działek budowlanych. Kwoty wpisywane w aktach notarialnych domu rosną nieprzerwanie od trzech kwartałów z rzędu. Największe i najdłuższe (ceny rosną od pięciu kwartałów z rzędu) wzrosty ceny działek budowlanych odnotowana w Krakowie.
Podwyżka w IV kw. 2020 r. przybrała na sile - średnia cena transakcyjna w Krakowie wynosi 536 zł/mkw. (w IV kw. 2020 r.) To wzrost cen w skali roku o 22 proc.
Wysokie stawki odnotowano również w Warszawie, Lublinie, Łodzi oraz Olsztynie. W dwóch ostatnich miastach, podobnie jak w Krakowie, zanotowano dwucyfrową podwyżkę w relacji rocznej. W Warszawie średnia kwota, za jaką nabywano parcele, wzrosła o blisko 10 proc. r/r.
|
Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych – miasta [w zł/mkw.] |
|||||
|
Miasto |
IV kw. 2019 |
III kw. 2020 |
IV kw. 2020 |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
390 |
383 |
382 |
-0,4 |
-2,1 |
|
Lublin |
282 |
288 |
298 |
+3,3 |
+5,5 |
|
Łódź |
226 |
237 |
250 |
+5,7 |
+10,6 |
|
Kraków |
439 |
496 |
536 |
+8,1 |
+22,0 |
|
Warszawa |
710 |
775 |
777 |
+0,2 |
+9,4 |
|
Gdańsk |
579 |
552 |
559 |
+1,4 |
-3,4 |
|
Olsztyn |
293 |
323 |
339 |
+4,8 |
+15,7 |
|
Poznań |
374 |
362 |
375 |
+3,6 |
+0,4 |
|
Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Tańsze działki – gdzie ceny spadły?
Wrocław - właśnie w tym mieście średnia cena transakcyjna w IV kw. 2020 r. była niższa niż w III kw. 2020 r. Spadek niewielki - bo parcele nabywano średnio o 0,4 proc. taniej niż trzy miesiące wcześniej.
Ceny działek budowlanych w województwach
Również w przypadku działek położonych poza stolicami województw w IV kw. 2020 r. w relacji do III kw. 2020 r. dominowały podwyżki. Ceny wzrosły najbardziej w woj. lubelskim (o 15 proc. w relacji IV kw. do III kw. 2020 r.)
W relacji rocznej (2020 r. do 2019 r.) najwyższe podwyżki odnotowano w woj. małopolskim (o 26 proc.), wielkopolskim (22,2 proc.) pomorskim (o 21,9 proc.). W Małopolsce średnia kwota płacona za parcele budowlane osiągnęła rekordowe 117 zł/mkw w IV kw. 2020 r.
|
Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych – województwa [w zł/mkw.] |
|||||
|
Województwo |
IV kw. 2019 |
III kw. 2020 |
IV kw. 2020 |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
dolnośląskie |
94 |
94 |
97 |
+2,7 |
+2,3 |
|
łódzkie |
85 |
84 |
80 |
-4,0 |
-5,2 |
|
lubelskie |
83 |
70 |
81 |
+14,8 |
-3,2 |
|
mazowieckie |
157 |
151 |
146 |
-3,1 |
-6,8 |
|
małopolskie |
93 |
110 |
117 |
+6,0 |
+26,0 |
|
warmińsko-mazurskie |
67 |
75 |
77 |
+3,2 |
+16,1 |
|
pomorskie |
89 |
103 |
109 |
+5,1 |
+21,9 |
|
wielkopolskie |
77 |
89 |
94 |
+5,7 |
+22,2 |
|
Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium |
Czy działki budowlane będą tańsze?
"Nadzieję na wyhamowanie wzrostu i stabilizację cen szukający działek budowlanych mogą czerpać ze styczniowego odczytu indeksu urban.one liczonego dla gruntów budowlanych. W styczniu 2021 r. wyniósł on 137,43 pkt., co oznacza drugi miesiąc z rzędu z obniżką. Względem grudnia 2020 r. był o 0,64 pkt. niższy. W skali roku, o czym świadczą choćby prezentowane w raporcie średnie ceny transakcyjne, odczyt indeksu wzrósł o 4,24 pkt" - czytamy na Bankier.pl
Działka budowlana na sprzedaż – realne ceny w Polsce
W obecnym roku ceny działek budowlanych są niższe, niż rok temu. Choć tendencja cen jest spadkowa, nie jest to takie zmniejszenie cen, które satysfakcjonowałoby wszystkich. Raport na temat cen budowlanych w roku 2016 wskazuje, iż wówczas działki były znacznie tańsze w porównaniu do poprzedniego okresu przede wszystkim w największych miastach takich jak Gdańsk, Bydgoszcz, Olsztyn, Kraków, Wrocław czy Szczecin. Z kolei regionami, w których najbardziej opłacało się kupić działkę budowlaną były Małopolska oraz Śląsk a oprócz tego Rzeszów, Opole czy Lublin.
Niektóre regiony Polski oferujące działki budowlane na sprzedaż odznaczały się trochę wyższymi cenami, niż w roku poprzednim. Przoduje tutaj województwo mazowieckie, które ma najwyższe ceny za metr kwadratowy w całej Polsce. Średnia cena działki za metr kwadratowy we Warszawie to aż 744 zł.
Pomimo stosunkowo dużych spadków cen, także działki w województwie pomorskim kosztowały całkiem sporo- około 132 zł za metr kwadratowy. W Gdańsku oraz Szczecinie działki były o wiele droższe, porównując ze średnią krajową. Gdańsk jest najdroższym miastem nadmorskim, zaś cena za metr kwadratowy w kwietniu bieżącego roku wynosiła tam 387 zł za metr kwadratowy. Pozytywnie wyróżniał się za to Olsztyn z ceną 187 zł/m2.
Województwo mazowieckie zostało uznane za zdecydowanie najdroższe. Powierzchnia gruntu budowlanego licząca od 0 do 800 metrów kwadratowych zdrożała aż o 21%. Ceny lekko spadły w porównaniu do poprzednich lat dopiero przy powierzchni przekraczającej 2000 m2.
Jeśli chodzi o obecne lub byłe miasta wojewódzkie, najbardziej staniały działki w Bydgoszczy – aż o 34%. Drugim w kolejności miastem jest Rzeszów, w którym działki budowlane są tańsze o 32%, zaś trzecim Wrocław oraz Olsztyn (23%).
Na tle wyżej wymienionych miast nie najlepiej wygląda Kraków – choć i tam został odnotowany spadek cen za metr kwadratowy działki w porównaniu do minionego roku.
Jak jednak wiadomo, popyt jest kołem napędowym podaży, chociaż obecnie można śmiało stwierdzić, że podaż znacznie przewyższa popyt. Posiadacze ziemi, obserwując tendencje spadkowe cen, oferują ją na sprzedaż w obawie, iż ceny będą coraz niższe. Jak utrzymują specjaliści z zakresu gospodarki, mają rację.
Z kolei inna część ekspertów twierdzi, że spadek cen się zatrzyma, a następnie klepsydra się odwróci i ceny poszybują w górę. Na to, jak będzie w rzeczywistości – wpływa przede wszystkim ustawodawstwo oraz jego nowelizacje.
Ceny działek budowlanych w 2021 roku
W obecnym roku w kwietniu średni koszt zakupu działki budowlanej na terenie Katowic wynosił 276 zł za metr kwadratowy. Dzisiaj, przeglądając serwisy z nieruchomościami, bardzo trudno jest znaleźć ofertę w dobrej lokalizacji ze stawką, która jest niższa od 200 zł/m2. Z innego punktu widzenia jednak, mnóstwo ogłoszeń znacznie przekracza 350 zł/m2, choć można także znaleźć takie, które oferują m2 już za kilkadziesiąt złotych.
Lublin natomiast to miasto, w którym cena za metr kwadratowy jest prawie taka sama jak w zeszłym roku. Pomiędzy kwietniem a majem, wzrosła ona o 6%- ale pomimo tego w skali całorocznej, nie uległa żadnej zmianie. W porównaniu z rokiem 2015, różnica wyniosła zaledwie 1%. Biorąc pod uwagę inne miasta, Lublin wypada zatem bardzo dobrze- średnio za działkę zapłacimy od 250 do 270 zł za metr kwadratowy.
Warto zapoznać się także z cenami w lokalizacjach, w których z roku na rok działek na sprzedaż jest coraz mniej. Mowa tutaj na przykład o terenach położonych na półwyspie Helskim w rozchwytywanej przez polskie gwiazdy Juracie, która jest jednym z najdroższych miejsc na terenie całego kraju. Nieliczne działki na sprzedaż są reprezentowane przez popularne biura handlu nieruchomościami. Te najtańsze kosztowałyby nas 500 zł/m2, zaś te najdroższe nawet i... 2000 za metr kwadratowy.
Co po zakupie działki?
Jeśli znaleźliśmy już idealną działkę, musimy sobie zdawać sprawę z tego, że to tak naprawdę jedynie... początek naszej przygody. Działka nie jest jedynie miejscem, na którym zostanie wybudowany nasz wymarzony dom. Jeśli rozważamy wzięcie kredytu hipotecznego, który zostanie przeznaczony na budowę, stanowi także wkład własny, a więc jest częścią środków inwestycji, którą wniesiemy z własnych środków.
Ile wynosi wkład własny w 2021 roku? Jeden z najważniejszych warunków wzięcia kredytu, zaraz oprócz właściwej zdolności kredytowej, to właśnie wkład własny. W roku 2021 powinien on stanowić przynajmniej 20% kwoty, jaką masz zamiar pożyczyć od banku. Innym możliwym rozwiązaniem jest wkład własny wynoszący 10%, pod warunkiem, że pozostała część będzie odpowiednio ubezpieczona. Ile środków własnych powinniśmy mieć, jeśli ubiegamy się o kredyt hipoteczny?
Przyjrzyjmy się, jak sytuacja wygląda obecnie w kilku najpopularniejszych bankach:
- PKO BP – konieczne jest przynajmniej 10% wkładu własnego, jednak w takim przypadku musimy zabezpieczyć kredyt hipoteką na lokalu mieszkalnym. Jeśli więc kredyt ma zostać przeznaczony na budowę, powinniśmy posiadać 20% pożyczanej kwoty,
- Millenium – musimy posiadać przynajmniej 10% własnych środków,
- Pekao – tak samo jak w Millenium, wkład własny powinien wynosić minimalnie 10%,
- ING Bank Śląski – musimy posiadać przynajmniej 20% własnych środków,
mBank – wkład własny to minimalnie 10%.
Jeżeli zastanawiamy się nad tym, czy kupić działkę budowlaną, ponieważ chcielibyśmy w końcu zbudować własny dom, raczej nie powinniśmy zanadto zwlekać z jej zakupem. Dane z poprzednich lat oraz przewidywania na lata kolejne wskazują, że działki budowlane na pewno nie stanieją – a mogą jedynie zdrożeć.
