Szalejące ceny materiałów sprawiają, że faktyczny koszt budowy domu z roku na rok staje się coraz większy. Inwestorzy obawiają się także, że ich pierwotne kosztorysy, które uzyskali od wykonawcy projektu, staną się przedawnione, co spowoduje problemy z finansowaniem całego przedsięwzięcia, jakim jest budowa domu. Ile kosztuje w takim razie postawienie jednorodzinnej posiadłości w 2022 roku?

Spis treści

  1. Budowa domu – ile kosztuje w praktyce?
  2. Co składa się na ostateczny koszt budowy domu?
  3. Budowa domu – koszt gruntu budowalnego jest niezwykle ważny
  4. Cena domu zależy od jakości zastosowanych materiałów
  5. Koszt robocizny podczas budowy domu
  6. Zakup projektu i wynagrodzenie dla architekta
  7. Formalności - koszty
  8. Koszt budowy domu w praktyce
  9. Zakup gotowego projektu domu oraz dopełnienie formalności prawnych
  10. Stan surowy otwarty – cena wykonania szkieletu budynku
  11. Szacunkowy koszt budowy domu – stan surowy zamknięty
  12. Koszty związane z pracami wykończeniowymi

Co składa się na ostateczny koszt budowy domu?

Zastanawiając się nad tym, ile kosztuje budowa domu, należy uwzględnić wiele różnych czynników. Każdy inwestor musi posiadać grunt, na którym postawiona zostanie jego nieruchomość, projekt domu oraz szereg zgód i pozwoleń.

Dodatkowo kosztorys budowy domu musi również uwzględniać sam budulec, a także opłaty związane z zatrudnieniem wszystkich niezbędnych fachowców. Jak zatem to wszystko wygląda w praktyce?

Budowa domu – koszt gruntu budowalnego jest niezwykle ważny

Jednym z najbardziej podstawowych wydatków, który niestety często jest pomijany we wstępnych szacunkach dokonywanych przez inwestora, to kwota, jaką należy zapłacić za grunt budowalny, na którym docelowo stanie dom jednorodzinny. Cena działki jest trudna do oszacowania, ponieważ jej koszt zależy nie tylko od wielkości, lecz również lokalizacji, położenia względem kluczowych instytucji, a także dostępności do środków komunikacji miejskiej.

Kolejną kwestią, jaką należy poruszyć w kontekście gruntu budowlanego, z którą bezpośrednio wiąże się budowa domu, są koszty uzbrojenia działki. Pod tym pojęciem kryją się wszelkiego rodzaju opłaty związane z przyłączeniem mediów – pociągnięcie linii elektrycznej, rur wodno-kanalizacyjnych oraz gazu.

Warto również pamiętać o nieco bardziej ukrytych opłatach takich jak podłączenie szerokopasmowego internetu do działki, na której w przyszłości stanie dom. Cena takiej usługi może wynieść nawet kilka tysięcy złotych, dlatego warto z góry zapoznać się z możliwościami oferowanymi przez lokalnych operatorów internetowych.

Jeśli jednak posiadasz już interesujący Cię grunt budowlany, to ten aspekt inwestycji możesz w zupełności odjąć od Twojego kosztorysu.

Cena domu zależy od jakości zastosowanych materiałów

Kolejnym ważnym wydatkiem są materiały, dzięki którym możliwa będzie budowa domu. Ile kosztuje budulec, w dużej mierze zależy od prywatnych preferencji inwestora. Dokładnie taki sam dom można wybudować zarówno z niskiej jakości materiałów, jak i drogiego budulca.

Tani materiał zauważalnie zmniejszy wstępny koszt budowy domu, jednak jego niska cena najczęściej idzie w parze z relatywnie kiepską jakością – warstwa izolacyjna będzie gorzej chronić przed stratami termicznymi, a bloczki budowlane drugiej kategorii nie będą trzymać wymiarów, co będzie się wiązać z koniecznością drogiej korekty grubą warstwą tynku (i dłuższym czasem prac ekipy murarskiej!)

Podobnie sprawa wygląda w przypadku pokrycia dachu – najtańsze dachówki zaczną się szybko odbarwiać, a ich powierzchnia nie będzie wystarczająco odporna na działanie trudnych warunków atmosferycznych.

Nie oznacza to jednak, że musisz od razu kupować najdroższe materiały, niebotycznie windując tym samym koszt budowy domu pod klucz. Zazwyczaj najlepszym wyborem jest kompromis pomiędzy ceną a jakością – ważne jest jednak, by przed dokonaniem zakupu skonsultować go z fachowcami, którzy będą realizować całą inwestycję. Ich rozległa ekspertyza pozwoli im doradzić w taki sposób, by nie ucierpiał ani budżet klienta, ani jakość budowanego domu.

Koszt robocizny podczas budowy domu

Lwią część inwestycji stanowić będą koszty robocizny. Niezbędne będzie zatrudnienie wykwalifikowanej ekipy fachowców – murarzy, tynkarzy, glazurników, dekarzy, a także zakontraktowanie dodatkowych usługodawców, takich jak operatorzy pomp do betonu lub dźwigów. 

Lista fachowców na tym się jednak nie kończy. Każdy budynek musi zostać wyposażony w bezpieczną instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną, co wiąże się z zatrudnieniem wykwalifikowanego pracownika posiadającego odpowiednie licencje.


Cena domu zostanie też zauważalnie podniesiona, jeśli inwestor chce postawić na nowoczesne rozwiązania energetyczne, takie jak fotowoltaika, pompa ciepła lub ogrzewanie gazowe. Ich montaż może wymagać zatrudnienia kolejnej ekipy, co powinno się uwzględnić w kosztorysie.

Oprócz tego robocizna płacona w trakcie budowy domu musi również uwzględnić pracę kierownika budowy, który będzie regularnie kontrolował postęp prowadzonych prac oraz odbierał poszczególne etapy inwestycji, weryfikując przy tym ich jakość.

To właśnie dlatego szacuje się, że koszt robocizny budowy domu wynosi od 20% do 33% wartości całej inwestycji. Co gorsza, w związku z panującym na rynku wysokim popytem na usługi budowlane, duża część ekip ma niezwykle napięte terminy, przez co ich klienci muszą się ze sobą wzajemnie licytować, oferując coraz to wyższe wynagrodzenia za cały kontrakt budowlany.

Zakup projektu i wynagrodzenie dla architekta

Wybór projektu domu to jedna z najważniejszych decyzji, jaką na swojej drodze będzie musiał podjąć każdy inwestor i to właśnie od niego zależeć będzie, w jakim stylu zostanie wykonany dom. Cena, jaką należy zapłacić za projekt, jest trudna do oszacowania, a jej koszt zależy od kilku znaczących czynników:

  • tego, czy projekt zostanie zakupiony jako gotowy szablon, czy jego wykonanie zostanie zlecone architektowi,
  • trudności adaptacji projektu do warunków panujących na działce budowlanej,
  • wielkości domu oraz panującego w nim układu pomieszczeń,
  • ilości przeróbek, na które zdecyduje się inwestor w trakcie rozmów z architektem.

Generalnie warto kierować się sprawdzoną zasadą – im prostszy projekt, tym mniej się za niego zapłaci (i niższe koszty budowy!) Dlatego też wielopoziomowy budynek z podpiwniczeniem będzie dużo droższy niż klasyczny dom parterowy. 

Cena projektu gotowego wynosi minimum 3000 zł, średnio jest to koszt około 4000-5000 zł. Projekt indywidualny to około 7000-15 000 zł. 

Koszty administracyjne

Wydatki, jakie musi ponieść każdy inwestor, to nie tylko robocizna i materiały, z których budowany jest dom. Budowa własnych czterech kątów wiąże się również z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat na poczet różnego rodzaju kosztów administracyjnych.

Zanim w ogóle w ziemię zostanie wbity szpadel, niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie zamiaru budowy. W tym celu działkę będzie musiał odwiedzić uprawniony geodeta, którego zadaniem jest wykonanie tak zwanej mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych.

Najczęściej jest ona wykonywana w skali 1:500, a przygotowujący ją fachowiec nanosi na nią wszelkie kluczowe informacje. To właśnie między innymi na podstawie tego dokumentu architekt będzie projektować lub adaptować projekt domu.

Konieczne jest także skompletowanie innych dokumentów, za które również trzeba będzie zapłacić, co dodatkowo zwiększy koszt budowy domu. Może to być między innymi pozwolenie wodnoprawne czy pozwolenie na prowadzenie robót.

W przypadku działek o specyficznych parametrach technicznych konieczna może okazać się także wizyta geodety, który zawyrokuje, w jaki sposób należy przygotować dany grunt do prac budowlanych.

Koszt budowy domu w praktyce

W tej części artykułu przyjrzymy się bliżej stronie kosztowej. Podany przez nas cennik będzie odzwierciedlać koszt budowy domu 100 m2, w wariancie parterowym z poddaszem nieużytkowym. Jest to dość popularny wariant budynku, na który decyduje się wielu inwestorów posiadających ograniczony budżet.

Koszt budowy domu bazowany będzie na średnich cenach materiałów budowlanych dostępnych w hurtowniach na początku 2022 roku. To samo dotyczy szacunkowych kosztów robocizny, jaką trzeba będzie zapłacić zatrudnionym do realizacji inwestycji fachowcom. Ponadto kosztorys budowy domu zostanie także podzielony na odrębne etapy odpowiadające poszczególnym fazom wznoszenia nieruchomości.

Warto jednak nadmienić, że ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację rynkową, szalejącą inflację, a także problemy związane z rozliczeniami podatków na nowych zasadach podane w tym artykule ceny materiałów oraz stawki wykonawców mogą szybko stać się nieaktualne, zaburzając tym samym obraz tego ile kosztuje budowa domu 100 m2.

Stan surowy otwarty – cena wykonania szkieletu budynku

Ten etap budowy rozpoczynany jest przez wykonanie prac ziemnych oraz przygotowanie fundamentów. Ich koszt dla nieruchomości o powierzchni 100 m 2 wraz z wykonaniem izolacji, ścian fundamentowych oraz robocizną powinien zamknąć się w kwocie 55 000 złotych.

Kolejnym etapem prac, który bezpośrednio przekłada się na to, ile kosztuje wybudowanie domu 100 m2 będzie budowa ścian nośnych budynku. Obecnie coraz większą popularnością cieszą się bloczki z betonu komórkowego, które łączą ze sobą wytrzymałość oraz świetne właściwości izolacyjne. Cena materiału budowlanego wraz z robocizną dla domu 100 m2 powinna zamknąć się w kwocie około 50 000 złotych.

Następnym krokiem będzie wykonanie kominów oraz otworów wentylacyjnych – ich łączna kwota wraz z robocizną będzie oscylować w okolicach 15-20 tysięcy złotych.

Dalsze działania na placu budowy będą wiązały się z wykonaniem stropu poprzedzającego stan surowy otwarty.

Koszt stropu betonowego wraz ze słupami, podciągami, wszelkimi niezbędnymi elementami montażowymi oraz robocizną dla domu 100 m2 wyniesie mniej więcej 65 000 złotych.

Ostanie etapy prac związane są z konstruowaniem dachu. Zatrudnieni fachowcy zbudują kompletną więźbę dachową, którą pokryją membraną dachową, a następnie właściwym nakryciem zewnętrznym. Pracownicy wykonają również niezbędne obróbki blacharskie wraz z rynnami i ocieplą dach od środka. Łączny koszt tego przedsięwzięcia wraz z robocizną wyniesie około  75-90 tys. zł, sprawiają tym samym, że prowadzona inwestycja osiąga stan surowy otwarty.

Szacunkowy koszt budowy domu – stan surowy zamknięty

Kolejnym znaczącym etapem prac jest stan surowy zamknięty. Koszty zaczynają się od wykonania framug oraz wstawieniu wszystkich okien, drzwi, a także bram garażowych. Robocizna wyniesie między 3-7 tysięcy złotych, natomiast trudno jest oszacować, ile będą kosztować same materiały, ponieważ ich dobór zależy nie tylko od samego inwestora, lecz również od wymagań projektu. Można jednak spodziewać się wydatku między 15-40 tysięcy złotych.

Następnie budowlańcy zabiorą się za wykonanie ścian działowych. Koszt tej operacji wraz z robocizną pochłonie mniej więcej kolejne 15-20 tysięcy złotych. Do tego należy doliczyć usługi elektryków (około 18 000 zł) i hydraulików (około 15 000 zł).

Niezbędne będzie także wykonanie instalacji grzewczej – materiały i robocizna powinny zmieścić się w 20 000 złotych. Na barkach inwestora spoczywać będzie jeszcze zakup samego kotła, który w zależności od mocy grzewczej oraz technologii pracy kosztować będzie od 15 000 do nawet 35 000 złotych.

Koszty związane z pracami wykończeniowymi

Ostatnią częścią realizacji inwestycji jest jej wykończenie. Tynki nakładane natryskowo na powierzchni ścian całego domu wraz z robocizną będą kosztować około 25 000 zł. Z kolei tynkowanie elewacji zewnętrznej szarpnie inwestora kolejne 35 000 złotych. Oprócz tego niezbędne będzie wykonanie parapetów i balustrad (jeśli przewiduje je projekt) – robocizna i materiały to około 10 000 złotych.

Podsumowując: łączny koszt budowy domu 100 m2, pozwalający osiągnąć stan deweloperski, będzie wahał się między 450 a 570 tysięcy złotych brutto.