Budowa domu – czas trwania poszczególnych etapów

Spis treści:

1. Budowa domu – czas trwania poszczególnych etapów
2. Dlaczego etapy budowy domu są tak ważne?
3. Jak zbudować dom krok po kroku?
4. Etapy budowy domu jednorodzinnego związane z formalnościami
5. Stan zerowy
6. Stan surowy otwarty
7. Stan surowy zamknięty
8. Prace wykończeniowe

Dlaczego etapy budowy domu są tak ważne?

Budowa domu dzielona jest na kilka odrębnych części, a każdy z nich odpowiada innemu etapowi prac. Ma to na celu kilka zasadniczych kwestii:

• pozwala w intuicyjny sposób zorientować się, w jakim stanie znajduje się inwestycja,
• usprawnia rozliczanie wydatków związanych z budową domu,
• ułatwia kontraktowanie kolejnych ekip budowlanych,
• przyspiesza załatwianie formalności prawnych oraz podłączenie mediów do budynku.

Dodatkowo etapy budowy domu odgrywają kluczową rolę w kontekście kredytu hipotecznego. Zdecydowana większość banków wypłaca kolejne transze pieniędzy dopiero po udokumentowaniu konkretnego progresu na placu budowy. Dzieje się to w oparciu o przygotowany wcześniej kosztorys budowy, w którym zawarte są szacunkowe dane dotyczące kosztów, z jakimi wiąże się budowa domu jednorodzinnego. Postęp prac weryfikowany jest przez pracownika banku, który osobiście odwiedza plac budowlany.

Dzielenie pracy na etapy gwarantuje też, że budowa domu od podstaw będzie przebiegać w prawidłowy sposób, ponieważ spisując odpowiednią umowę, można rozliczać zatrudnioną ekipę fachowców w oparciu o ustalony wcześniej harmonogram prac.

W dokumencie warto zawrzeć adnotację, z której będzie wynikać, że wypłata wynagrodzenia odbędzie się dopiero po zatwierdzeniu konkretnego etapu pracy przez kierownika, pod którego nadzorem znajduje się budowa domu. Czas trwania całej inwestycji zostanie wtedy maksymalnie zminimalizowany, a inwestor nie będzie musiał obawiać się o wystąpienie nieprzewidzianych opóźnień.

Jak zbudować dom krok po kroku?

Wiele osób czuje się przytłoczonych, stając przed obliczem rozplanowania poszczególnych etapów realizacji inwestycji. Jednak, jak okazuje się w praktyce, nie ma się czego obawiać – przygotowanie frontu prac nie jest takie trudne, jak mogłoby się pierwotnie wydawać. Jakie etapy pracy czekają zatem na inwestora?

Etapy budowy domu jednorodzinnego związane z formalnościami

Aby w ogóle rozpocząć wznoszenie nieruchomości, niezbędny jest projekt domu – można go kupić i zaadaptować do swoich potrzeb lub powierzyć jego wykonanie od podstaw architektowi.

Następnie konieczne jest zdobycie wszystkich niezbędnych pozwoleń oraz załatwienie formalności prawnych. Można zdecydować się na uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłosić budowę. O tym, co wybrać pisaliśmy w artykule na temat Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie.

Kolejnym ważnym dokumentem jest dobry harmonogram budowlany. To spis wszystkich czynności, jakie należy przeprowadzić w celu wybudowania nieruchomości. Zawiera on także informację dotyczącą tego, ile trwa budowa domu według zaadaptowanego wcześniej projektu oraz listę materiałów wraz z ich szacunkową wyceną. 

Niezbędne jest również uzbrojenie działki budowlanej, czyli wykonanie przyłączy. Na tym etapie potrzebna będzie również wizyta geodety, a w przypadku wielu działek także wykonanie badań geotechnicznych. 

Trudno jest jednoznacznie oszacować czas potrzebny na realizację tego etapu, ponieważ tak naprawdę najwięcej zależy od tego, w jakim stanie jest działka budowlana.

Jeśli nie została ona uzbrojona w media przed zakupem, to wykonanie niezbędnych przyłączy może zająć nawet kilka miesięcy. Z kolei, jeśli teren jest gotowy do rozpoczęcia prac, to skompletowanie wymaganych dokumentów i uzyskanie pozwolenia nie powinno zająć więcej niż kilka tygodni, chociaż w świetle prawa jednostka administracyjna ma na to aż 65 dni.

Zanim przystąpimy do pierwszych plac budowlanych, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, należy ogrodzić teren budowy. 

Stan zerowy

Po załatwieniu wszystkich formalności prawnych możliwe jest przejście do kolejnych działań, jakimi są prace ziemne. Ich celem jest przygotowanie gruntu do rozpoczęcia budowy domu a także oczyszczenie działki oraz jej ogrodzenie.

W tym celu do pracy zostaną zaprzęgnięte ciężkie maszyny – koparki oraz ładowacze teleskopowe, które wyrównają cały teren i usuną z niego niepożądane obiekty takie jak głazy, kamienie oraz stare korzenie drzew. Na tym etapie usuwany jest także zbędny humus. Fachowcy na te czynności poświęcą około jednego tygodnia roboczego.

Z kolei w przypadku niektórych mniej stabilnych gruntów budowa domu od podstaw może również wymagać utwardzenia ziemi lub wykonania systemu drenażowego. Będzie się to, niestety, wiązało ze znacznie większymi nakładami pracy, niosąc ze sobą nawet do kilku tygodni opóźnienia.

Następnie, aby osiągnąć właściwy stan zero budynku, należy wytyczyć linię fundamentów. Zadanie to warto zlecić uprawnionemu geodecie.

Po rozplanowaniu linii wykopów fachowcy będą mogli zabrać się za wybieranie zbędnej ziemi. Wszelkie nierówności wyrównywane są przy pomocy piasku, który jest dokładnie zagęszczany.

Wtedy wylana zostanie na niego cienka warstwa betonu podkładowego, którego zadaniem będzie odizolowanie właściwych fundamentów od gruntu. Zabezpieczy to przyszły stan zero budynku przed pękaniem spowodowanym niekontrolowanym mieszaniem się właściwego betonu z ziemią gruntową. W zależności od wielkości firmy oraz ilości posiadanego sprzętu ten etap pracy nie powinien zająć więcej niż kilka dni. 

Po zakończeniu prac ziemnych kolejnym krokiem jest wykonanie samych fundamentów. Proces ten w przypadku konstruowania ław fundamentowych zajmuje około miesiąca. W pierwszej kolejności zatrudnieni pracownicy przygotują szalunki, które zostaną umieszczone wraz ze stalowym zbrojeniem w przygotowanych wcześniej wykopach. Czynność ta, w zależności od wielkości budynku, zajmuje zazwyczaj od 2 do 5 dni.

W dalszej kolejności budowa domu wymaga wylania ław fundamentowych. Zadanie to realizowane jest zazwyczaj przez zewnętrzną firmę betoniarską, która posiada specjalistyczny sprzęt.

Dzięki temu zalanie fundamentów zajmuje około 2 dni roboczych. Następnie niezbędne jest zaplanowanie tygodniowej przerwy technologicznej potrzebnej na to, by beton zdążył się związać, uzyskując tym samym swoje właściwe parametry.

Aby osiągnąć stan zerowy, konieczne jest jeszcze odizolowanie fundamentów oraz wymurowanie tak zwanych ścian fundamentowych. Na tym etapie prac wykonywane są także przyłącza do instalacji kanalizacyjnej oraz wykonanie podpiwniczenia (jeśli przewiduje je plan budynku).

Po zakończeniu tych robót fundamenty są zasypywane, co jest równoznaczne z osiągnięciem stanu zero, w jakim znajduje się budowa domu. Czas trwania tego etapu wynosi około dwóch do trzech tygodni.

Stan surowy otwarty

Gdy osiągnie się stan zerowy, możliwe jest przejście do właściwego wznoszenia budynku. Na tym etapie prac powstaną wszystkie ściany nośne nieruchomości, wykonane zostaną posadzki, stropy, słupy, schody, a także kanały wentylacyjne i kominowe.

Prace zostaną zakończone po skonstruowaniu więźby dachowej oraz jej wstępnym pokryciu i uszczelnieniu. Zatem, jak wygląda budowa domu jednorodzinnego krok po kroku do stanu surowego otwartego?

Pierwszą czynnością, którą zajmą się budowlańcy, będzie wymurowanie wszystkich ścian domu. Prace murarskie, w zależności od powierzchni budynku oraz wielkości zatrudnionej ekipy, będą trwać od 2 do 4 tygodni.

Dużo więcej czasu zajmie budowa domu własnymi siłami – jeśli planujesz pracować samodzielnie, to samo wznoszenie ścian może zająć Ci kilka miesięcy.

W dalszej kolejności wykonane zostaną podciągi wraz ze słupami, a fachowcy przygotują szalowanie stropów oraz ich zbrojenie. Po ukończeniu tego etapu stropy zostaną zalane betonem. Aby możliwie jak najbardziej skrócić czas budowy domu, równolegle ekipa budowlana zajmie się wykonaniem schodów.

Prace związane z deskowaniem oraz wylewaniem betonu zajmą nieco ponad tydzień, jednak po ich wykonaniu niezbędne będzie odczekanie, aż cement zwiąże i uzyska swoje parametry techniczne, przez co nieco opóźni się budowa domu.

Czas trwania takiej przerwy wynosi około 28 dni, chociaż stosując nowoczesne dodatki chemiczne, możliwe jest jego nieznaczne skrócenie. W tym czasie konieczne będzie także podlewanie wylanego betonu, by nie doszło do jego niekontrolowanego skurczu powodującego niebezpieczne pęknięcia.

Po rozszalowaniu stropu możliwe jest zajęcie się budową piętra. Proces ten jest relatywnie podobny do konstruowania parteru i na jego realizację należy przeznaczyć kolejne 2 tygodnie pracy.

Stan surowy domu wymaga następnie skonstruowania wieńca dachowego – niezbędne będzie wykonanie deskowania i zbrojenia, a także zakotwień do więźby. Gdy wszystko będzie gotowe, to ekipa budowlana zaleje go betonem, co spowoduje konieczność zastosowania kolejnej przerwy technologicznej.

Będzie ona trwać około trzech tygodni, podczas których konieczne będzie podlewanie betonu wodą. Zadanie to można również powierzyć fachowcom, ale bezpośrednio wpłynie ono na to, ile kosztuje budowa domu.

Aby doprowadzić ten etap inwestycji do końca, niezbędne będzie jeszcze zadaszenie całego budynku. W tym celu wykonana zostanie kompletna więźba dachowa wraz z obróbkami blacharskimi, a powierzchnia dachu zostanie nakryta przynajmniej papą. W efekcie uzyskany zostanie kompletny stan surowy otwarty. Co dalej czeka na inwestora?

Stan surowy zamknięty

Pod tym pojęciem kryją się wszelkie prace związane z „zamknięciem” budynku – w szczególności wykonanie stolarki, montaż drzwi, okien oraz bramy wjazdowej do garażu, a także wykończenie dachu.

Ekipa budowalna zajmie się też w tym momencie budową ścianek działowych oraz ocieplaniem powierzchni budynku. Po zrealizowaniu tego etapu możliwe jest bezpieczne wstrzymanie inwestycji, ponieważ nieruchomość będzie w całości zabezpieczona przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi.

Wszystkie powyższe prace zajmą ekipie budowalnej sporo czasu – w zależności od wielkości budynku od 1 do 4 miesięcy, po upływie których nieruchomość osiągnie pełen stan surowy zamknięty. Co dalej będzie się działo na placu budowy?

Prace wykończeniowe

Ostatnią prostą, którą musi pokonać każdy inwestor, jest przysposobienie budynku i sprawienie, by możliwe było w nim zamieszkanie. Harmonogram prac wykończeniowych zawierać będzie przede wszystkim:

• kompleksowe wykonanie wszelkich instalacji wewnętrznych (kanalizacja, hydraulika, elektryka, gaz, itd.),
• doprowadzenie mediów do budynku,
• zamontowanie systemu grzewczego,
• wykończenie budynku w środku (malowanie, położenie kafelków i/lub paneli),
• wykończenie budynku na zewnątrz,
• zamontowanie w domu wszelkich urządzeń, elementów wyposażenia budynku oraz mebli.

Oprócz tego, w ramach prac wykończeniowych, wykonane zostanie właściwe ogrodzenie nieruchomości wraz z bramą wjazdową, montaż oświetlenia, systemów alarmowych oraz monitoringu. To właśnie dlatego to, ile trwa budowa domu, zależy przede wszystkim od ilości punktów na liście życzeń inwestora. Szacunkowo można jednak przyjąć, że ten etap prac zajmie co najmniej 3 miesiące.