Warunki zabudowy określają zasady stawiania obiektów budowlanych na działkach, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podobnie jak w  przypadku MPZP, tak i zmiana warunków zabudowy jest możliwa.

Złożenie wniosku o warunki zabudowy jest kluczowe dla osób planujących budowę domu w miejscu, którego nie dotyczy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wiąże się to z faktem, że dokument ten jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

W tekście znajdziesz następujące informacje:

  • kiedy i do kogo należy złożyć wniosek o warunki zabudowy,
  • wskazówki dotyczące napisania wniosku o warunki zabudowy,
  • procedura zmiany warunków zabudowy,
  • koszty związane ze zmianą warunków zabudowy.

Warunki zabudowy - podstawowe informacje

Jeżeli branża budowlana nie jest Ci obca, z pewnością wiele razy słyszałeś o tzw. “wuzetce”. Jest to określenie na warunki zabudowy, a tak właściwie dokument, którego nazwa brzmi “Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Na potrzeby tego tekstu będziemy zamiennie stosować określenie “warunki zabudowy” lub WZ. 

WZ to dokument, który - najprościej rzecz ujmując - określa zasady zagospodarowania działki. Warunki zabudowy wydaje się w formie decyzji wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta (w zależności od lokalizacji terenu). Regulacje dotyczące WZ można znaleźć w przepisach Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jako że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się jedynie wówczas, gdy dla konkretnego obszaru nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, często (niesłusznie) przyjmuje się, że WZ i MPZP to dokumenty, które można rozpatrywać analogicznie. W rzeczywistości różnią się one pod wieloma względami.

Warunki zabudowy a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podstawową różnicą między warunkami zabudowy a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest ich zakres.

MPZP jest aktem prawa miejscowego, natomiast WZ jest dokumentem wydawanym dla pojedynczej inwestycji. Co ważne - wydawanym jedynie wtedy, gdy dla obszaru nie jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, MPZP jest przyjmowany w formie uchwały przez Radę Gminy lub Radę Miasta. To dokument jawny, dostępny w urzędzie miasta lub gminy (właściwym dla lokalizacji terenu), Biuletynie Informacji Publicznej danej miejscowości oraz - najczęściej - na stronie www urzędu gminy/miasta. WZ natomiast są wydawane w drodze decyzji i nie są nigdzie ogólnodostępne.

Kiedy złożyć wniosek o warunki zabudowy?

Przypuśćmy, że znalazłeś idealną  działkę - działkę, która znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy jest ten “właściwy moment” na złożenie wniosku o warunki zabudowy?

Jak możesz się domyślać, nie ma tu jednej, słusznej odpowiedzi. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ani nie daje żadnego prawa do terenu dla wnioskodawcy, ani nie narusza prawa własności osób trzecich. Można więc wystąpić o nią nawet wtedy, gdy jest się dopiero na etapie poszukiwania działki i ma się kilka do wyboru. Dzięki temu podjęcie decyzji o zakupie konkretnej działki z pewnością stanie się zdecydowanie prostsze!

Otrzymałeś decyzję o ustaleniu warunków zabudowy - i co dalej?

Co zrobić w sytuacji, gdy warunki zabudowy definitywnie Ci nie odpowiadają, a zależy Ci na tym, by planowana inwestycja była w konkretnej lokalizacji…? Albo, inaczej - gdy mieszkasz w domu, który chciałbyś rozbudować, ale zgodnie z obowiązującymi warunkami zabudowy jest to niemożliwe?
Pamiętaj, że zawsze istnieje możliwość zmiany warunków zabudowy! Jak tego dokonać i jak wygląda procedura? Tego wszystkiego dowiesz się dzięki nam!

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy to nie ostateczność, czyli o zmianie warunków zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy może być zmieniona - takie są fakty. Istotne jest to, że czas od jej wydania nie ma na to żadnego wpływu. Nie musisz się więc obawiać “przeterminowania” terminu na złożenie wniosku o jej zmianę.

Zmiana warunków zabudowy na mocy przepisów prawa

Nieco wyżej napisaliśmy, że regulacje dotyczące warunków zabudowy znajdują się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie obejmują jednak one wszystkich kwestii, w tym zmiany decyzji o warunkach zabudowy.

W tym przypadku należy zastosować odpowiednie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (podstawa prawna - art. 155 KPA).

Kryteria zmiany warunków zabudowy

Istnieje kilka warunków, które należy spełnić (łącznie), by móc wnioskować o zmianę warunków zabudowy:

  • musisz być adresatem decyzji - decyzja musi być wydana Tobie; jeżeli wydano ją komu innemu, musisz zadbać o to, by najpierw uzyskać decyzję o przeniesieniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy,
  • wydana decyzja musi być ostateczna - innymi słowy: żadna ze stron postępowania nie złożyła odwołania w odpowiednim terminie lub została zakończona procedura odwoławcza,
  • strony postępowania dotyczącego decyzji wyraziły zgodę na jej zmianę,
  • decyzja o warunkach zabudowy jest wciąż ważna - np. dla obszaru, który jej dotyczy, nie uchwalono MPZP o ustaleniach z nią sprzecznych.

Pamiętaj, że wniosek o zmianę warunków zabudowy składa się zawsze do urzędu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy.

Zmiana warunków zabudowy - krok po kroku

Interesuje Cię procedura zmiany decyzji o warunkach zabudowy? Dzięki naszym wskazówkom, przejdziesz przez cały proces bez zbędnych problemów!
Przygotowanie dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy.
Zacznij od tego, by przygotować wszystkie niezbędne dokumenty, wymagane do złożenia wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy.

Są to, oprócz wniosku o zmianę warunków zabudowy, także:

  • dowód zapłaty opłaty skarbowej za wydanie decyzji,
  • pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
  • potwierdzenie zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
  • zgoda stron postępowania na zmianę decyzji o warunkach zabudowy (opcjonalnie, aczkolwiek przyspiesza postępowanie).

Wniosek o zmianę warunków zabudowy - kluczowe elementy

Wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy nie jest dokumentem ani obszernym, ani skomplikowanym do wypełnienia.

Do jego najważniejszych elementów zaliczają się:

  • dane wnioskodawcy (i - jeżeli jest ustanowiony -  jego pełnomocnika),
  • dane adresata wniosku (raz jeszcze przypominamy, że wniosek kieruje się do urzędu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy),
  • numer i data wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz charakterystyka zamierzenia inwestycyjnego,
  • adres zamierzenia inwestycyjnego, czyli po prostu adres działki wraz z jej numerem ewidencyjnym,
  • dokładny opis zmian w WZ, które chcesz wprowadzić.

Dokument musi być oczywiście podpisany - przez wnioskodawcę lub jego pełnomocnika.

Ustalenie stron postępowania i wszczęcie postępowania

Wszczęcie postępowania następuje po weryfikacji kompletności i poprawności złożonych dokumentów przez urząd. Urząd ustala strony postępowania i wysyła im zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Stroną postępowania jest każdy, kto ma interes prawny czy obowiązek związany z postępowaniem. Oczywiście, wnioskodawca jest również jedną ze stron.

Prawa stron podczas postępowania

Strony postępowania administracyjnego mają prawo do:

  • czynnego udziału w każdym momencie postępowania,
  • wypowiedzenia się w sprawie zebranych dokumentów przed wydaniem decyzji o zmianie warunków zabudowy.

W trakcie postępowania urząd może wezwać strony postępowania do złożenia wyjaśnień czy udziału w przeprowadzanych czynnościach.

Postępowanie administracyjne

Postępowanie administracyjne przebiega zgodnie z ustalonym przebiegiem.

Podczas postępowania urząd dokonuje następujących czynności:

  1. sprawdza, czy dla terenu objętego warunkami zabudowy - już po wydaniu decyzji - nie wydano planu miejscowego o ustaleniach sprzecznych z WZ - jeżeli tak się stało, urząd wydaje decyzję o umorzeniu postępowania,
  2. na podstawie analizy urbanistycznej, wyznacza parametry zabudowy i zagospodarowania terenu, takie jak
  • szerokość elewacji frontowej,
  • linia zabudowy,
  • wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu/działki,
  • geometria dachu,
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej.

Warto pamiętać, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie może wykraczać poza granice sprawy administracyjnej.

  • sprawdza, czy decyzja o zmianie warunków zabudowy nie dotyczy inwestycji, która może znacząco wpływać na środowisko - jeżeli zostałyby przekroczone parametry graniczne, musiałbyś uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
  • weryfikuje, czy, jeżeli zmiana warunków zabudowy dotyczy obiektu handlowego, jego powierzchnia sprzedaży nie przekroczyłaby 2000 m2 - jeżeli tak, obiekty tego typu mogą być zrealizowane jedynie na podstawie MPZP,
    opcjonalnie - uzgadnia projekt decyzji z innymi urzędami (np. w kwestii ochrony środowiska czy ochrony zabytków).

Jeszcze przed wydaniem decyzji urząd wyśle zawiadomienia do wszystkich stron postępowania z informacją o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia na temat zgromadzonych dokumentów.

Decyzja o zmianie decyzji o warunkach zabudowy

Po dokonaniu wszystkich powyższych czynności i zebraniu kompletu dokumentów, urząd wydaje decyzję o zmianie warunków zabudowy i doręcza ją stronom postępowania.

Mimo że decyzja nie skutkuje prawem do terenu żadnej ze stron postępowania, wiąże urząd, który wydaje pozwolenie na budowę. Innymi słowy - pozwolenie na budowę nie może być niezgodne z warunkami zabudowy.

Oprócz decyzji zmieniającej, możesz także otrzymać do decyzji zmieniony załącznik graficzny.

Jeżeli nie spełnisz wszystkich warunków wynikających z aktualnie obowiązujących przepisów prawa, otrzymasz decyzję o odmowie zmiany decyzji o warunkach zabudowy.

Odmowa zmiany decyzji o warunkach zabudowy

Zmianę decyzji o warunkach zabudowy charakteryzuje to, że jest decyzją uznaniową. W związku z tym możliwa jest jej odmowa.

Odmowa zmiany decyzji o warunkach zabudowy następuje w przypadku, gdy:

  • chce się zmienić przedmiot inwestycji,
  • decyzja jest wadliwa,
  • zakres zmian wykracza poza wyniki analizy urbanistycznej, która jest wykonywana podczas postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Odwołanie się od decyzji o zmianie decyzji o warunkach zabudowy

Od wydanej decyzji o zmianie warunków zabudowy (niezależnie od tego, czy jest pozytywna, czy odmowna) przysługuje odwołanie. Składa się je do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję o zmianie warunków zabudowy.

Termin na złożenie odwołania to 14 dni. Liczy się go od dnia otrzymania decyzji. W przypadku, gdy decyzję wydał urząd wojewódzki, odwołanie składa się do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego).

Dodatkowo, stronom przysługuje również prawo do złożenia zażalenia na postanowienie urzędu. Zażalenie składa się, podobnie jak odwołanie od decyzji, za pośrednictwem urzędu prowadzącego sprawę. Termin na złożenie zażalenia to 7 dni, liczone od dnia otrzymania postanowienia.
Postępowanie dotyczące zażaleń jest prowadzone przez samorządowe kolegium odwoławcze lub Ministra Rozwoju Pracy i Technologii.

Wygaśnięcie decyzji

Decyzja o zmianie warunków zabudowy może wygasnąć wówczas, gdy inny wnioskodawca otrzyma pozwolenie na budowę dla terenu, który obejmuje twoja decyzja o warunkach zabudowy.

Inną sytuacją, w której urząd stwierdzi wygaśnięcie twojej decyzji, jest uchwalenie dla terenu, której ona dotyczy, MPZP o ustaleniach innych niż w decyzji.

W przypadku wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, urząd informuje o tym wszystkie strony postępowania.

Sprawdź, czy to wiesz!

  1. Ile kosztuje zmiana warunków zabudowy?
    Opłata skarbowa tytułem wydania decyzji o zmianie warunków zabudowy wynosi 10 zł. Opcjonalnie, za złożenie pełnomocnictwa zapłacisz natomiast opłatę skarbową wynoszącą 17 zł (chyba że pełnomocnikiem będzie mąż, żona, dziecko, rodzic lub rodzeństwo). Co ważne - decyzja o zmianie decyzji o warunkach zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatna.
  2. Ile trwa postępowanie administracyjne w sprawie zmiany warunków zabudowy?
    Co do zasady, sprawa zostanie załatwiona w ciągu miesiąca (w wyjątkowych przypadkach okres ten może się przedłużyć do 2 miesięcy). Do terminu załatwienia sprawy nie wliczane są natomiast terminy ustalone w przepisach prawa na wykonanie poszczególnych czynności czy uzyskanie opinii, uzgodnień itp.

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

a także w wybranych miastach: