Prawo budowlane definiuje zmianę sposobu użytkowania budynku oraz określa zakres związanych z tym formalności. Zgodnie z wytycznymi przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania należy między innymi wypełnić odpowiedni wniosek.

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny w każdym przypadku wymaga dokonania zgłoszenia takiego zamiaru. Zdarzają się sytuacje, w których konieczne jest także uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Czym jest zmiana sposobu użytkowania?

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny, mieszkalnego na usługowy czy gospodarczego na usługowy wiążą się z koniecznością dopełnienia odpowiednich formalności. Zgodnie z definicją prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania dotyczy sytuacji, gdy następuje w nim albo jego części podjęcie lub zaniechanie działalności prowadzącej do powstania odmiennych warunków związanych z bezpieczeństwem pożarowym, powodziowym, pracą, zdrowiem, parametrami higieniczno-sanitarnymi lub ochroną środowiska. Zmiana taka ma miejsce także wtedy, gdy ingerencja dotyczy wielkości lub układu obciążeń. Należy pamiętać, że w zapisach prawa budowlanego przed podanymi przykładami znajduje się zwrot „w szczególności”, co oznacza, że każdy przypadek tego typu trzeba traktować indywidualnie. Ogólnie rzecz biorąc, zmiana sposobu użytkowania wymaga poczynienia ustaleń wyjaśniających, czy w danej sytuacji podjęcie lub zaniechanie dotychczasowego sposobu eksploatacji wiąże się ze zmianą wytycznych, którym musi podlegać obiekt. Kwestia ta wiąże się bezpośrednio z zapewnieniem bezpieczeństwa po dokonaniu takiej zmiany.

Jak przeprowadzić zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania?

Zmiana sposobu użytkowania musi być poprzedzona złożeniem wniosku. Do podjęcia tej czynności jest upoważniona jednostka, która ma prawo do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. W każdym przypadku formalności należy rozpocząć przed przystąpieniem do zmiany sposobu użytkowania. W sytuacji gdy fizyczne odstąpienie od dotychczasowego sposobu eksploatacji budynku lub jego części nastąpi przed oficjalnym zgłoszeniem i odczekaniem wymaganego czasu, zostanie uznane za samowolę budowlaną. Należy pamiętać, że stwierdzenie dopuszczenia się samowoli wiąże się z dotkliwymi karami finansowymi i koniecznością przejścia procedury legalizacyjnej.

Wniosek o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania należy złożyć wraz z odpowiednimi załącznikami:

  • opisem i częścią graficzną, które określają usytuowanie nieruchomości w odniesieniu do linii granicznych działki i innych budynków zlokalizowanych w pobliżu. Na rysunku należy odpowiednio oznaczyć część obiektu, której ma dotyczyć zmiana sposobu eksploatacji;
  • opis techniczny zawierający informacje dotyczące rodzaju i charakterystyki budynku oraz jego części konstrukcyjnej, a także dane odnoszące się do parametrów techniczno-użytkowych;
  • oświadczenie, w którym składający wniosek potwierdza prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • zaświadczenie potwierdzające zgodność planowanego nowego sposobu eksploatacji budynku z obowiązującymi zapisami planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy (jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP);
  • ekspertyzę techniczną (w razie konieczności);
  • pełnomocnictwo w odniesieniu do spraw administracyjnych (jeśli kwestii formalnych dopełnia pełnomocnik);
  • dowód uiszczenia opłaty dotyczącej pełnomocnictwa (jeśli mamy pełnomocnika i nie jest on bliskim krewnym).

Jakie są kompetencje urzędu dotyczące zmiany sposobu użytkowania?

Urzędowe postępowanie dotyczące zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części w pierwszym etapie dotyczy sprawdzenia kompletności złożonych dokumentów. W przypadku braku wymaganych załączników organ wysyła wezwanie do ich uzupełnienia. W wysłanym wezwaniu znajdziemy termin, przed którego upływem trzeba uzupełnić dokumentację. W przypadku gdy zgłaszający nie zadba o dostarczenie wymaganych załączników, po jakimś czasie otrzyma oficjalny sprzeciw wobec złożonego zgłoszenia.

Organ nie dopuszcza do zmiany sposobu użytkowania także w następujących sytuacjach:

  • gdy wiąże się ona z koniecznością realizacji robót, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
  • gdy narusza zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
  • gdy zrealizowanie zmiany sposobu użytkowania może wiązać się z:
  1. zagrożeniem życia ludzkiego lub mienia;
  2. pogorszeniem sytuacji środowiskowej lub stanu, w którym znajdują się obiekty zabytkowe;
  3. pogorszeniem warunków zdrowotnych i sanitarnych;
  4. wprowadzeniem bądź zwiększeniem stopnia ograniczenia lub uciążliwości w odniesieniu do terenów przyległych.