Od 3 stycznia 2022 roku wniosek o wydanie warunków zabudowy możesz złożyć w standardowej formie papierowej lub elektronicznej.

Firmy budowlane - komu zlecić budowę domu?

Zobacz listę sprawdzonych wykonawców domu. Kontakty do firm budowlanych z Twojego regionu z terminami na 2022/2023 - w jednym miejscu. Katalog zawiera 4001+ firm.

3 stycznia 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejsze zmiany dotyczą zakresu ustalenia warunków zabudowy. Jeśli zatem jesteś na etapie planowania budowy – koniecznie zapoznaj się z tym wpisem! Dowiesz się z niego:

  1. Jak sporządzić wniosek o wydanie warunków zabudowy?
  2. Jakie są zasady wyznaczania obszaru analizowanego?
  3. Jak uzyskać warunki zabudowy dla części działki?
  4. Jaki jest termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
  5. Warunki zabudowy dla domów poniżej 70 m2 – czy są potrzebne?
  6. Najważniejsze zmiany przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla domów poniżej 70 m2

Jak sporządzić wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Od 3 stycznia 2022 roku wniosek o wydanie  warunków zabudowy możesz złożyć w standardowej formie papierowej lub elektronicznej. Do obu wniosków masz możliwość dodania najważniejszego załącznika, czyli mapy.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy 2022 r.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy zdecydowanie zmienił się od 3.01.2022 r.

Wcześniej poszczególne gminy samodzielnie tworzyły wzór wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. Obecnie istnieje tylko jeden, ogólnie przyjęty urzędowy wzór wniosku, możliwy do złożenia poprzez ePUAP. Został ujęty na drodze Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy.

To, co powinien zawierać wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy, wskazuje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kto musi go wypełnić?

Niektórzy błędnie sądzą, że wniosek o warunki zabudowy powinien wypełnić każdy, kto planuje budowę. W rzeczywistości, o decyzję o warunkach zabudowy powinieneś wystąpić wtedy, gdy:

  • chcesz wybudować obiekt budowlany na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • dla konkretnej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a Ty planujesz zmianę sposobu jej zagospodarowania (np. rozbudowę, zabudowę itp.).

Co istotne, o warunki zabudowy możesz wystąpić nawet wtedy, gdy dopiero zastanawiasz się nad konkretną działką czy budynkiem. Wiąże się to z faktem, że wniosek może wypełnić i złożyć nie tylko właściciel nieruchomości, ale każda osoba.

 

Jak wygląda nowy wniosek o warunki zabudowy?

Wzór obecnie obowiązującego wniosku o warunki zabudowy obejmuje aż 11 stron (4 załączniki) i dotyczy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Struktura wniosku o warunki zabudowy

Wniosek o warunki zabudowy 2022 r. został skonstruowany w bardzo przejrzysty sposób. Mimo że jest dość obszerny, jego wypełnienie nie powinno zająć wiele czasu.

Wniosek obejmuje następujące informacje (kolejno):

  • adresat i rodzaj wniosku oraz dane wnioskodawcy (pkt 1-5),
  • dane adresowe terenu, którego dotyczy wniosek + jednostka ewidencyjna, obręb, nr działki ewidencyjnej + arkusz mapy (pkt 6); jeżeli wiosek jest składany elektronicznie, wystarczy identyfikator działki ewidencyjnej,
  • charakterystyka inwestycji (w tym m.in. sposób zagospodarowania terenu, sposób jego oddziaływania na działki sąsiednie i środowisko) + informacja, czy dotyczy domu jednorodzinnego do 70m2 lub budynku rekreacji indywidualnej do 70m2 (pkt 7),
  • informacje dot. obsługi komunikacyjnej inwestycji(pkt 8),
  • oświadczenie dotyczące korespondencji elektronicznej (pkt 9),
  • wykaz załączników (pkt 10).

Wniosek kończy się datą i podpisem wnioskodawcy/jego pełnomocnika.

Co przygotować przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy?

Jeszcze przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy, należy wykonać kilka czynności:

  • przygotować wszystkie wymagane dane (dane wnioskodawcy, informacje dotyczące terenu, którego będzie dotyczył wniosek, charakterystykę inwestycji itd.),
  • określić urząd właściwy do rozpatrzenia wniosku,
  • otrzymać mapę zasadniczą.

Mapa zasadnicza obejmuje cały teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy i co najmniej teren o promieniu trzech szerokości działki. Mapa zasadnicza występuje w skali 1:500 lub 1:1000 i uzyskuje się ją w starostwie powiatowym.

Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o warunki zabudowy 2022 r.? 

Do wniosku o warunki zabudowy 2022 r. należy dołączyć kilka dokumentów. Część z nich jest zawsze obligatoryjna, natomiast pozostałe - uzależnione od spełnienia konkretnych kryteriów.

Dokumenty do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy:

  • pełnomocnictwo (jeżeli wnioskodawca ma pełnomocnika),
  • potwierdzenie zapłaty opłaty skarbowej (jeżeli występuje taki obowiązek),
  • mapa zasadnicza (gdy jej nie ma - mapa ewidencyjna w formie elektronicznej lub papierowej),
  • graficzne określenie granic terenu, którego dotyczy wniosek (jeśli stanowi część działki lub kilku działek ewidencyjnych),
  • oznaczenia graficzne planowanego sposobu zagospodarowania terenu i charakterystyki jego zabudowy,
  • kopia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
  • pisma potwierdzające, że inwestycja ma dostęp do infrastruktury technicznej,

Oprócz tego konieczne może być dostarczenie dodatkowych dokumentów, jeżeli będzie to uzasadnione prawnie.

Co przygotować przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy przez Internet?

Zacznijmy od tego, że aby złożyć wniosek o warunki zabudowy drogą elektroniczną, trzeba mieć profil zaufany, potwierdzający Twoją tożsamość.

Gdy już sobie go założysz, oprócz danych, które są niezbędne do wypełnienia wniosku oraz dokumentów, które załącza się do wniosku, potrzebujesz dodatkowo tylko login i hasło do profilu zaufanego, a także telefon komórkowy lub dane do alternatywnego sposobu logowania się z użyciem profilu zaufanego.

Jakie są przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Istnieje kilka przesłanek, które - spełnione łącznie - gwarantują wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Są one wymienione w art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:


  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (zasada dobrego sąsiedztwa),
  • teren ma dostęp do drogi publicznej,
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (alternatywnie: wykonanie uzbrojenia terenu będzie zagwarantowane na mocy umowy między inwestorem i właściwą jednostką organizacyjną),
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 Ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
    decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Kiedy można złożyć i wypełnić wniosek o warunki zabudowy?

O warunki zabudowy można wystąpić w dowolnym momencie - nie ma co do tego żadnych ograniczeń.

Warto jednak pamiętać, iż decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do otrzymania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez organ wykonawczy gminy (wójta/burmistrza/prezydenta miasta) po otrzymaniu uzgodnień bądź decyzji, które są wymagane na mocy przepisów odrębnych.

W przypadku wniosków o warunki zabudowy na obszarach zamkniętych, decyzję wydaje wojewoda.

Terminy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Terminy wydania decyzji o warunkach zabudowy różnią się w zależności od rodzaju budowanej inwestycji:

  • 21 dni dla domów mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia zabudowy nie wynosi więcej niż 70 m2 (opisanych w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy - Prawo budowlane),
  • 90 dni - dla pozostałych inwestycji.

Upływ terminu liczy się zawsze od daty złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W sytuacji, gdy wniosek okaże się być niekompletny, bieg terminu i tak rozpoczyna się z dniem jego złożenia i biegnie do momentu sporządzenia wezwania do uzupełnienia braków. W takim przypadku od terminu odlicza się jedynie okres między wezwaniem do uzupełnienia wniosku a dokonaniem tej czynności.

Gdy termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie przekroczony, istnieje możliwość uruchomienia postępowania o nałożenie kary. Warto jednak wspomnieć, że nawet jeżeli wojewoda nałoży karę (500 zł za każdy dzień opóźnienia), kwota ta zasili budżet państwa.

Ile się płaci za złożenie wniosku o warunki zabudowy?

Jeżeli jesteś właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wnioskowanego terenu, złożenie wniosku jest całkowicie nieodpłatne.
W pozostałych przypadkach złożenie wniosku o warunki zabudowy wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty w wysokości 598 zł.

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Warunki zabudowy i pozwolenie na budowę to zupełnie różne dokumenty. Mimo że oba mogą być konieczne do inicjacji inwestycji budowlanej, są one wymagane w innych sytuacjach.

Najprościej rzecz ujmując - gdy budowa domu jednorodzinnego wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, trzeba zacząć od sprawdzenia, czy działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak - MPZP stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę.

Jeżeli natomiast działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, najpierw trzeba złożyć wniosek o warunki zabudowy, a dopiero potem - pozwolenie na budowę. Jest to związane z tym, że organ administracji publicznej musi sprawdzić, czy projekt budowlany jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

Najważniejsze zmiany przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla domów poniżej 70 m2

Jeżeli chodzi o warunki zabudowy dla domów poniżej 70 m2, najważniejszą zmianą jest to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana drogą postępowania uproszczonego. Innymi słowy - termin wydania decyzji jest krótszy niż w przypadku innych obiektów i wynosi jedynie 21 dni.

Dodatkowo:

  • terminy uzgodnień wynoszą jedynie do 7 dni,
  • w postępowaniu stroną może być jedynie inwestor,
  • w postępowaniu nie stosuje się art. 79a oraz art. 10 Kodeksu Postępowania Administracyjnego,
  • w przypadku, gdy decyzja odpowiada żądaniom inwestora, nie jest wymagane jej uzasadnienie.

Sprawdź, czy to wiesz!

  1. Jaki jest termin ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?
    Co do zasady, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest bezterminowa. Istnieją jednak od niej 2 wyjątki, opisane w art. 65 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotyczą sytuacji, w których inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wnioskowanego terenu są inne niż w wydanej decyzji.
  2. Jak zmienić decyzję o warunkach zabudowy?
    Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nie odpowiada Twoim oczekiwaniom, możesz wnioskować o jej zmianę. Warunkiem uwzględnienia wniosku jest uzyskanie zgody na propozycje zmian przez wszystkie strony. Od decyzji o zmianie warunków zabudowy można się odwołać w terminie 14 dni od otrzymania decyzji.