Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Zgodnie z art. 4 p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Podstawowym warunkiem, aby móc prowadzić inwestycje budowlaną, jest legitymowanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowle. Celem wykazania tego prawa, inwestor jest zobligowany do złożenia przed organem administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzorem budowlanym odpowiedniego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności prawnej za składanie fałszywych zeznań, o którym mowa w art. 233 Kodeksu karnego.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wymagane przy:inwestycji reglamentowanej pozwoleniem na budowę (art. 28 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 p.b.), zgłoszeniem lub też zgłoszeniem ,,z projektem” (art. 29, art. 30 ust. 2 i art. z 32 ust. 4 pkt 2 p.b.), pozwoleniem lub zgłoszeniem rozbiórki (art. 31 i art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b.), decyzji o zmianie pozwolenie na budowę (art. 36a ust.3 p.b.), decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę lub przeniesieniu przyjętego zgłoszenia (art. 40 p.b.), zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (art. 71 ust. 2 pkt 3 p.b.).

Oświadczenie to jest również wymagana we wszystkich procedurach legalizacyjnych prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego (art. 48 ust. 3 pkt 2 p.b., art. 49b ust. 2 pkt 1, art. 50-51 p.b., art. 71a ust. 1 pkt 2 p.b.).

Wypełniając oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, który stanowi załącznik do rozporządzenia, nie ma wymogu prawnego załączenia dokumentu z którego wynika ww. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, niemniej jednak organ administracji publicznej w przypadku wątpliwości może zażądać od inwestora przedłożenia tegoż dokumentu zgodnie z art. 64 § 2 k.p.a lub też na podstawie art. 50 k.p.a. Ma to miejsce jeżeli niejasności w zakresie tego prawa, organ a.a.b. zobowiązany jest kwestię tę wyjaśnić, nie opierając się tylko na złożonym oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożonego przez inwestora (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 29 czerwca 2016 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 1740/15).

Zgodnie z art. 3 pkt 11 p.b. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytułem prawnym, który wynika z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, w którego treści przewidziano uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Podkreślenia wymaga, że Inwestor może prowadzić roboty budowlane jedynie na terenie nieruchomości, co do której posiada prawo do dysponowania nią na cele budowlane.

Prawo to wynika m.in. z:

1) prawa własności,

2) prawa współwłasności (w przypadku współwłasności należy wskazać informacje dotyczące zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych, chyba że pomiędzy stronami zawarto umowę, która powierza prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane poszczególnym współwłaścicielom lub też wynika to z orzeczenia sądu powszechnego),

3) prawa użytkowania wieczystego,

4) umowy cywilnoprawnej np. umowy dzierżawy, umowy najmu, umowy użyczenia nieruchomości, umowy o zarząd nieruchomości, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości; z których to umów musi wynikać uprawnienie do wykonywania robót budowlanych,

5) trwałego zarządu,

6) ograniczonego prawa rzeczowego (w praktyce będą to użytkowanie, służebność gruntowa oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W sytuacji w której inwestor nie legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie będzie mógł skutecznie uzyskać pozwolenia na budowę lub też zgłosić rozpoczęcie robót w organie administracji architektoniczno-budowlanej.


Stan prawny aktualny na dzień 30.11.2019 r.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186; z późn. zmianami- w tekście jako p.b.)
  • Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 2096; z późn. zmianami- w tekście jako k.p.a.)

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (Dz.U. z 2016 r. poz. 1493- w tekście jako rozp.)

DO POBRANIA >>> OŚWIADCZENIE O POSIADANYM PRAWIE DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE (B-3) (podstawa