Znajdujesz idealne miejsce do wybudowania domu – duża działka, dostęp do mediów, ciekawa okolica ale Twój zapał stopuje wiadomość, że dla tego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to pewna trudność i dodatkowy stopnień do przeskoczenia w procesie budowlanym, żeby w ogóle „ruszyć” z inwestycją konieczne będzie ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Gdy brak jest obowiązującego planu miejscowego to właśnie decyzja o warunkach zabudowy stanowi narzędzie kształtowania polityki przestrzennej gminy. Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana w każdym przypadku zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Konieczne będzie jej uzyskanie przy zamierzonej budowie domu jednorodzinnego, ale również w przypadku adaptacji istniejącej zabudowy o innej funkcji na funkcję mieszkaniową.
W toku przygotowań do nabycia działki możesz uzyskać przydatne informacje występując do urzędu gminy zajmującego się wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy o udostępnienie informacji publicznej np. w zakresie czy dla danej nieruchomości zostały wydane jakieś decyzje o warunkach zabudowy. W ten sam sposób można uzyskać zanonimizowane (z uwagi na kwestie ochrony danych osobowych) kopie takich decyzji.
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez właściwego wójta gminy (lub burmistrza, prezydenta miasta) więc wniosek składamy w wydziale architektury urzędu gminy na obszarze której położona jest interesującą nas nieruchomość.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien określać granice terenu zamierzonej inwestycji oraz obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, granice te naniesione powinny zostać na kopię mapy zasadniczej lub katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego w skali 1:500 lub 1:1000. Wniosek powinien zawierać też określenie podstawowych parametrów planowanej zabudowy oraz charakterystykę inwestycji obejmującą m.in. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków.
W związku z technicznymi zawiłościami wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy już na tym etapie warto w ten proces zaangażować architekta.
Należy zwrócić uwagę, że przy występowaniu o warunki zabudowy inwestor nie musi legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości, która ma być objęta danymi warunkami zabudowy. Oznacza to, że każdy może wystąpić o wydanie takiej decyzji dla dowolnego terenu. Ponadto decyzja taka może zostać wydana więcej niż jednemu wnioskodawcy więc w obiegu może funkcjonować więcej niż jedna decyzja dla danego terenu. Z praktycznego punktu widzenia należy pamiętać, że na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę będzie już konieczne posiadanie prawa do dysponowania działkami, na których planujemy zrealizować inwestycję (musimy być ich właścicielami, użytkownikami wieczystymi lub posiadać innego rodzaju tytuł prawny do nieruchomości). Należy mieć więc na względzie, że obszar objęty wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – co do zasady powinien on być tożsamy z obszarem w stosunku do którego zamierzamy uzyskać pozwolenie na budowę, ma on również znaczenie jeśli konieczne będzie wyłączenie działek z produkcji rolniczej.
W przypadku gdy nieruchomość, którą dopiero planujesz nabyć nie posiada ustalonych warunków zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy może zostać uzyskana zarówno przez Ciebie jak i przez sprzedającego nieruchomość (przy czym w przypadku uzyskiwania jej przez sprzedającego konieczne będzie uzyskanie również odrębnej decyzji o przeniesieniu). Uzyskanie lub przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy stanowić może warunek nabycia nieruchomości ustalony w umowie przedwstępnej, pozwoli to zapewnić, że nabędziesz działkę dla której co najmniej ten pierwszy etap procesu inwestycyjnego jest już zakończony.
Przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy warto zwrócić uwagę na obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Co prawda przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organ nie jest związany ustaleniami studium, jednak analiza studium może dać wgląd w planowaną przez gminę wizję rozwoju okolicy, w której zamierzasz zrealizować swoją inwestycję.
Podczas zainicjowanego wnioskiem postępowania administracyjnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ będzie badał czy wydanie decyzji o żądanej przez wnioskodawcę treści będzie możliwe. W szczególności organ musi ustalić czy istnieje co najmniej jedna dostępna z tej samej drogi publicznej działka sąsiednia zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (ma to pozwolić na zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa – tak żeby zabudowa w danej okolicy była spójna pod względem urbanistycznym). Organ również zbada czy nieruchomość objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej, czy istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestora, a także czy jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy organ przeprowadzi analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w otoczeniu nieruchomości, a wyniki analizy (razem z mapą z oznaczeniem analizowanego obszaru) stanowić będą załącznik do wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Analiza stanowi istotną część decyzji ponieważ wydanie decyzji niezgodnej z wynikami analizy może prowadzić do odwołania i skutecznego zakwestionowania jej treści przez zainteresowaną stronę. Wnioskiem z analizy jest stwierdzenie czy wszystkie warunki dopuszczające wydanie decyzji zostały spełnione i czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.
W zależności od potrzeb organ wystąpi jednocześnie do właściwych jednostek organizacyjnych (zarządcy drogi, konserwatora zabytków) w celu uzyskania opinii i uzgodnień.
Samo postępowanie w sprawie wydanie decyzji o warunkach zabudowy trwa od 2 do 3 miesięcy, zależy w dużej mierze od stopnia skomplikowania inwestycji, a także tempa otrzymywania opinii i uzgodnień od właściwych podmiotów.
W decyzji o warunkach zabudowy organ określi, na podstawie i w oparciu o sporządzoną analizę, parametry budynków i innych obiektów jakie będą mogły zostać wybudowane na działce (organ wskazuje np. maksymalną powierzchnię zabudowy, wysokość, szerokość elewacji frontowej, czy geometrię dachu) oraz poprzez ustalenie linii zabudowy (nieprzekraczalnych lub obowiązujących) wpływa na to jak mogą być one usytuowane. Organ może także wprowadzić inne warunki i wymagania w zależności od okoliczności związanych np. z ochroną konserwatorską, ochroną środowiska czy uwarunkowaniami wynikających z otoczenia inwestycji.
Zasadą jest pobieranie opłaty skarbowej od wydania decyzji o warunkach zabudowy w wysokości 107 złotych, jednak przepisy wyłączają opłatę w stosunku do czynności urzędowych w sprawie budownictwa mieszkaniowego, zatem w przypadku ustalenia warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego nie będzie konieczności jej uiszczania.
Decyzję o warunkach zabudowy organ doręcza stronom – zazwyczaj inwestorowi oraz sąsiadom. Każda ze stron niezadowolonych z treści wydanej decyzji w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie nie musi zawierać szczegółowego uzasadnienia, warto jednak skonsultować się przy jego sporządzaniu z prawnikiem.
Dalsze postępowanie może obejmować skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Postępowanie odwoławcze wydłuży całą procedurę, ponieważ decyzja w stosunku do której zostało złożone odwołanie nie może być wykonana.
Decyzja staje się ostateczna jeżeli żadna ze stron w terminie 14 dni od doręczenia jej decyzji nie wniesie odwołania lub wyczerpania zostanie ścieżka odwoławcza. Inwestor może także porozumieć się z pozostałymi stronami i decyzja może stać się ostateczna szybciej, w przypadku gdy wszystkie strony decyzji złożą stosowne oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania. Inwestor może wtedy wystąpić do organu o nadanie decyzji klauzuli ostateczności – jest to urzędowe potwierdzenie, że decyzja jest ostateczna i może być wykonana. Na podstawie takiej ostatecznej decyzji można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę.
Wydana decyzja o warunkach zabudowy może zostać przeniesiona na inny podmiot.
Wniosek może złożyć zarówno adresat decyzji jak i osoba, na rzecz której decyzja ma zostać przeniesiona. Konieczne będzie także oświadczenie adresata decyzji o wyrażeniu zgody na jej przeniesienie oraz oświadczenie osoby, na którą ma zostać przeniesiona o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy następuje w drodze decyzji o przeniesieniu. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie te podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Wyłącza to z kręgu stron sąsiadów i ogranicza tym samym krąg osób, które mogą złożyć odwołanie od takiej decyzji o przeniesieniu.
Generalnie obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bezterminowo, jednak zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć. Następuje to w przypadku gdy:
Na koniec warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt związany z wygasaniem decyzji o warunkach zabudowy – warto śledzić działania gminy w której położona jest nasza nieruchomość w zakresie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku gdy trwają takie prace włączyć się aktywnie w kształtowanie przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez składanie uwag do projektu planu. Ponieważ w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy, taka decyzja wygaśnie a inwestycje będzie musiała być realizowana w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo w przypadku, gdy gmina pracuje nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania nasze postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy może zostać zawieszone na okres nawet do 9 miesięcy, co na pewno wpłynie na zamierzony terminarz działań inwestycyjnych.
Stan prawny aktualny na dzień 30.08.2018 r.
Aplikant adwokacji Mateusz Rojek
your.legal.companion@gmail.com
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Katowice
firmy budowlane Kielce