Proces budowy w Polsce jest obwarowany licznymi wymogami formalnymi i prawnymi. Jednym z nich jest uprawomocnienie pozwolenia na budowę. Warto wiedzieć, że po otrzymaniu pozwolenia na budowę formalnie nie można jej jeszcze rozpocząć. Dlaczego tak się dzieje?

Budowa domu lub budynku pod działalność gospodarczą wymaga wydania odpowiedniego pozwolenia. Staranie się o nie to żmudny i długotrwały proces, który wymaga uzyskania wielu zaświadczeń i dokumentów. Wielu inwestorów z niecierpliwością oczekuje na dzień, kiedy otrzyma zgodę na budowę domu. To jednak jeszcze nie koniec spraw urzędowych. Aby rozpocząć prace budowlane, należy dopełnić dodatkowych formalności, a zgoda na budowę domu musi się uprawomocnić. Dlaczego tak się dzieje?

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest dokumentem, który prawnie zezwala na rozpoczęcie robót budowlanych. Rozpatruje je starosta właściwy dla lokalizacji planowanej inwestycji. Pozwolenie na budowę jest przesyłane nie tylko do inwestora, ale również stron związanych z inwestycją – np. właścicieli gruntów, użytkowników wieczystych lub właścicieli nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie. Zgodę na budowę otrzymują również władze lokalne – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – zazwyczaj te organy wydają decyzję o warunkach zabudowy.

Wniosek o pozwolenie budowlane

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należy złożyć odpowiedni wniosek. Kluczowy jest jednak termin – musi być to okres ważności decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana na danym terenie. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego zawierającego uprawnienia projektantów, którzy go wykonywali, oświadczenie o prawie do dysponowania działką, na której będzie odbywać się budowa oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Zanim starostwo wyda pozwolenie na budowę, oceni oddziaływanie budynku lub planowanego przedsięwzięcia na środowisko, sprawdzi zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz upewni się, czy budowa jest w pełni legalna. Na wezwanie starostwa inwestor będzie zobowiązany dostarczyć dodatkowe pozwolenia, opinie lub uzgodnienia.

Uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę – dlaczego jest potrzebne?

Pozwolenie na budowę to decyzja, która daje inwestorowi zielone światło do rozpoczęcia prac. Nie może on jednak rozpocząć ich od razu po otrzymaniu pisma ze starostwa. Decyzję o pozwoleniu na budowę otrzymuje nie tylko inwestor, ale również inne zainteresowane strony postępowania – np. sąsiedzi przyszłego budynku, którzy znajdują się w rejonie jego oddziaływania. Zgodnie z kodeksem administracyjnym strony, których dotyczy budowa, mogą odwołać się od wydanej decyzji w terminie 14 dni roboczych. Tyle również wynosi czas uprawomocnienia się pozwolenia na budowę. Te dwa tygodnie są swoistym „buforem” dla osób, którym stawiany przez nas budynek może w jakiś sposób przeszkadzać. Uczciwy inwestor budujący standardowy budynek mieszkalny lub biurowy z reguły nie musi się obawiać, że któryś z sąsiadów nagle bez powodu wyrazi sprzeciw wobec jego planów budowlanych. Odwołanie od decyzji musi być dobrze uargumentowane – np. planowaną uciążliwą działalnością przyszłego budynku (m.in. w przypadku sortowni odpadów lub spalarni zatruwającej środowisko). Możemy być pewni, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie cofnięta z błahych powodów, na przykład jeśli planowany budynek zasłoni sąsiadowi widok na las. Pozwolenie na budowę domu może zostać wstrzymane w sytuacji, kiedy sąsiad zgłasza niejasną sytuację prawną związaną z przylegającą działką, jej granicami lub drogą dojazdową do niej. Organ wyda pozwolenie (lub nie), dopiero wtedy, gdy spór zostanie wyjaśniony.

Uprawomocnienie pozwolenia na budowę – i co dalej?

Kluczowy jest termin otrzymania zawiadomienia o pozwoleniu na budowę. Po upływie 14 dni roboczych od tej daty można rozpoczynać prace budowlane. Zanim to jednak nastąpi, należy złożyć zawiadomienie do nadzoru budowlanego o planowanym rozpoczęciu robót oraz zgłosić dziennik budowy. Zawiadomienie powinno zawierać oświadczenie kierownika budowy. Zawiadomienie to musi zostać złożone co najmniej 7 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy. Wyznaczony termin rozpoczęcia prac nie może być wyznaczony w okresie, kiedy zgoda na budowę nie jest jeszcze prawomocna. Inne postępowanie jest zagrożone karą grzywny, nawet jeżeli jest to dzień przed uprawomocnieniem się decyzji.

Warto wiedzieć, że pozwolenie na budowę nie jest bezterminowe - prace należy rozpocząć w ciągu 3 lat od daty jego uprawomocnienia się, a po rozpoczęciu nie budowa nie może zostać przerwana na dłużej niż 3 lata. Jeśli któryś z tych warunków nie zostanie zachowany, o pozwolenie na budowę trzeba ubiegać się ponownie.