Umowa o roboty budowlane z osobą fizyczną dotyczy najczęściej budowy lub remontu domu. Wiążące są nie tylko zapisane w niej postanowienia, ale również wszelkie dane zawarte w projekcie budynku. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Kwestie związane z umową o roboty budowlane z osobą fizyczną reguluje kodeks cywilny, a dokładnie ustawa z 21.10.2016 o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi. (Dz.U. 2016 poz. 1920). Ustawa ta dokładnie opisuje, co powinna zawierać umowa o roboty budowlane. Dokument pod względem prawnym chroni inwestora przed wszelkimi zaniedbaniami ze strony wykonawcy, a temu drugiemu gwarantuje optymalne warunki do wykonywania prac i otrzymania za nie wynagrodzenia. Na jego podstawie dochodzi do realizacji inwestycji. Zazwyczaj umowa z wykonawcą robót obejmuje wyłącznie wybudowanie domu, czasem jednak zdarza się, że ten sam podmiot wykonuje prace kompleksowo, projektuje budynek, a później go buduje. Z prawnego punktu widzenia umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło. Ze względu na obszerne prawo budowlane obowiązujące w Polsce zaistniała potrzeba stworzenia i uregulowania kwestii związanych z tego typu kontraktami.

Określenie inwestora i wykonawcy

Przede wszystkim umowa o roboty budowlane musi określać strony, które ją zawierają, a więc inwestora i wykonawcę. Inwestorem z punktu widzenia prawa może być każdy - osoba fizyczna, organizacja pożytku publicznego lub osoba prawna. Mogą to być również przedsiębiorstwa, jednak od wcześniej wymienionych osób i organizacji nie wymaga się, aby prowadziły własną działalność gospodarczą. Najczęściej spotykana jest sytuacja, kiedy inwestorem jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje na etacie i posiada zgromadzone środki finansowe pozwalające na budowę domu, a także wszelkie związane z tym pozwolenia, projekty i inną konieczną dokumentację techniczną. Wykonawca robót budowlanych to strona, która ma wybudować budynek zgodnie z dostarczonym projektem.

Sytuacja z wykonawcą umowy może być bardziej skomplikowana. Niekiedy zdarza się, że wykonawców jest kilku. Generalny Wykonawca może wyłącznie organizować proces budowy, zatrudniając do pracy swoich podwykonawców - np. oddzielne ekipy do poszczególnych zakresów prac, do wykonania fundamentów, do stawiania ścian, budowy dachu itp. Takie postępowania wymaga jednak pisemnej zgody inwestora. W podpisanej umowie muszą widnieć dokładne i prawdziwe dane osobowe inwestora (imię, nazwisko, adres, PESEL) oraz wykonawcy (nazwa firmy, NIP i adres oraz dane osoby reprezentującej firmę - jej właściciela lub upoważnionego do tego pracownika).

Umowa o roboty budowlane z osobą fizyczną - cel i przedmiot

Po określeniu inwestora i wykonawcy trzeba dokładnie oznaczyć przedmiot i cel umowy. Im bardziej szczegółowo zostaną określone, tym lepiej. Przedmiotem umowy jest najczęściej wykonanie prac budowlanych związanych z postawieniem budynku określonego w projekcie. Umowa powinna określać zakres obowiązków wykonawcy, np. „budowa budynku mieszkalnego do momentu zalania stropu lub do stanu surowego otwartego”. Dokument musi zawierać wzmiankę, że prace budowlane będą wykonywane zgodnie z określonym projektem (należy podać jego numer i nazwę) oraz planami i specyfikacjami dostarczonymi przez inwestora. Należy również uwzględnić po czyjej stronie jest zakup materiału.

Obowiązki wykonawcy i inwestora

W umowie o roboty budowlane z osobą fizyczną powinny być jasno określone prawa i obowiązki stron. Przykładowo, obowiązki inwestora to:

  • dostarczenie wykonawcy projektu oraz wszelkich wymaganych planów i specyfikacji technicznej budynku;
  • posiadanie w momencie podpisania umowy wszelkich dokumentów potwierdzających prawo własności gruntów, pozwolenia na budowę itp.;
  • w momencie zawierania umowy o roboty budowlane inwestor powinien mieć podpisane umowy z kierownikiem budowy i inspektorem budowlanym;
  • oddanie terenu budowy do dyspozycji wykonawcy;
  • bieżąca współpraca z wykonawcą w zakresie prowadzonych prac;
  • finansowanie materiałów budowlanych wskazanych w projekcie (sam zakup można powierzyć wykonawcy);
  • odebranie budowy - zgłoszenie końca prac budowlanych i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie;
  • zapłata oznaczonego w umowie wynagrodzenia dla wykonawcy w uzgodnionym terminie.

Obowiązki wykonawcy:

  • odpowiednie przygotowanie terenu budowy do rozpoczęcia prac;
  • zabezpieczenie przed uszkodzeniem wszelkich innych nieruchomości, maszyn i sprzętów, które są własnością inwestora i znajdują się na terenie budowy. Przed rozpoczęciem prac warto spisać stosowny protokół;
  • budowa obiektu z zachowaniem najwyższej staranności zgodnie z dostarczonym projektem i normami prawa budowlanego;
  • przestrzeganie zasad BHP;
  • oddanie inwestorowi wykonanego obiektu.

Wynagrodzenie

W umowie powinien znajdować się punkt dotyczący wypłaty wykonawcy prac wynagrodzenia przez inwestora. Musi zawierać zasady wypłacenia wynagrodzenia, jego wysokość, rodzaj (ryczałtowe lub na podstawie kosztorysu od wykonawcy) oraz określenie terminu płatności.