Umowa o roboty budowlane to podstawa rozpoczęcia współpracy z firmą lub ekipą budowlaną. Przedstawiamy gotowy wzór umowy o roboty budowlane do pobrania. Wzór przygotowany przez prawników.

Umowa o roboty budowlane została szczegółowo uregulowana w kodekcie cywilnym. W praktyce może ona nosić różne nazwy: umowa o wykonanie remontu budynku, umowa o wykonanie budynku czy umowa o zrealizowanie inwestycji budowlanej lub umowa o budowę domu. Wiele nazw jednej umowy wskazuje na to, iż jej przedmiotem nie są jedynie same roboty, ale również realizowany podczas jej wykonywania obiekt.

Warto podkreślić, że postanowienia umowy o roboty budowlane to tylko część wszystkich, które obowiązują wszystkie strony realizacji umowy.

Budowa musi zostać wykonana zgodnie z projektem czy zasadami technicznymi, a cała inwestycja podlega przepisom prawa budowlanego, będącego częścią prawa administracyjnego. Najważniejszym aktem w tym zakresie jest natomiast ustawa Prawo budowlane. Jak powinna wyglądać umowa o roboty budowlane?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

  1. Co to jest umowa o roboty budowlane?
  2. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
  3. Jak powinna wyglądać umowa o roboty budowlane? Umowa z wykonawcą
  4. Jakie są prawa i obowiązki wykonawcy i inwestora?
  5. Wynagrodzenie przy umowie o roboty budowlane
  6. Wzór umowy o roboty budowlane do pobrania (sporządzony przez prawników)

Co to jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane to kontrakt lub porozumienie, na mocy którego doszło do realizacji całej inwestycji. Jej definicja jest zawarta w treści art. 647 k.c.:
Art. 647.

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Warto pamiętać, iż umowa o roboty budowlane w żadnym razie nie jest tym samym, co umowa o wykonanie projektu budynku. Tej czynności może się podjąć jedynie projektant. Umowa o projekt powinna poprzedzać umowę o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane jest bardzo zbliżona do umowy o dzieło. Została jednak ujęta w prawie oddzielnie z racji specyfiki obiektów budowlanych oraz charakteru wykonawców a także z powodu obszernego uregulowania skomplikowanej problematyki budowlanej w prawie administracyjnym.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane jest najczęściej zawierana na podstawie dokumentacji projektowej. Dla wykonawcy stanowi ona najważniejszy dokument, w którym jest ujęty zakres wszystkich prac, które należy przeprowadzić.

Umowa o roboty budowlane powinna zawierać:

  • umowę sporządzoną na piśmie,
  • dokumentację projektową,
  • ofertę przygotowaną przez wykonawcę dla inwestora, która powinna zostać opracowana w oparciu o projekt oraz inforacje od zamawiającego i zawierać kosztorys
  • oraz harmonogram prac.

W podpisanej umowie powinny się znaleźć wszystkie kwestie, związane z wykonaniem robót na rzecz obiektu budowlanego, który jest jej przedmiotem. Zaliczają się do nich:

  • precyzyjne określenie przedmiotu umowy,
  • lista zasad odbioru robót przez inwestora,
  • konkretny termin zrealizowania robót i innych najważniejszych dat,
  • spis obowiązków nakładanych na strony umowy,
  • zasady wypłaty wynagrodzenia (w tym ceny kontraktowej oraz podziału płatności na transze),
  • opis rodzaju zabezpieczenia, czyli gwarancji właściwego wykonania,
  • kary umowne za niedotrzymanie warunków umowy przewidziane dla obu stron,
  • zasady odstąpienia od umowy (najczęściej związane z opóźnieniami z winy wykonawcy lub unikaniem uiszczania terminowych płatności przez inwestora,
  • zasady odpowiedzialności za wady powstałe w okresie gwarancyjnym.

Wraz z umową o roboty budowlane, bardzo często zawierany jest aneks du umowy o roboty budowlane, dotyczący robót dodatkowych, które inwestor decyduje się powierzyć temu samemu wykonawcy.

Jak powinna wyglądać umowa o roboty budowlane? Umowa z wykonawcą

Poza kwestiami oczywistymi, takimi jak określenie inwestora i wykonawcy, bardzo istotne jest dokładne oznaczenie celu i przedmiotu umowy o roboty budowlane. Im bardziej szczegółowo zostaną one określone – tym lepiej.

Przedmiotem umowy najczęściej jest wykonanie prac budowlanych, które są związane z postawieniem budynku określonego w projekcie.

Umowa z ekipą budowlaną musi także zawierać zakres obowiązków wykonawcy, a dokument powinien zawierać wzmiankę o tym, że wszelkie prace budowlane zostaną wykonane zgodnie z projektem (konieczne jest podanie jego numeru oraz nazwy), planami oraz specyfikacjami, dostarczonymi przez inwestora.

Warto również podkreślić, kto odpowiada za koszt zakupu wszelkich niezbędnych materiałów.

Jakie są prawa i obowiązki wykonawcy i inwestora?

W umowie o roboty budowlane zarówno obowiązki i prawa inwestora, jak i wykonawcy powinny zostać szczegółowo określone.

Co może się zaliczać do obowiązków inwestora?

  • dostarczenie projektu oraz wszystkich wymaganych planów i specyfikacji technicznych budynku wykonawcy,
  • oddanie terenu budowy do dyspozycji wykonawcy,
  • bieżąca współpraca z wykonawcą,
  • sfinansowanie zakupu materiałów budowlanych wskazanych w projekcie,
  • posiadanie wszelkich niezbędnych dokumentów, które potwierdzają prawo własności gruntów czy pozwolenia na budowę,
  • zapłata oznaczonego w umowie wynagrodzenia w ujętym w niej terminie,
  • posiadanie podpisanej umowy z kierownikiem budowy i inspektorem budowlanym,
  • odebranie budowy.

Jakie są prawa inwestora?

  • prawo do kontroli sposobu wykonywania umowy o roboty budowlane,
  • prawo do żądania wykonania umowy zgodnie z jej treścią oraz obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

 

Co może się zaliczać do obowiązków wykonawcy?

  • przygotowanie terenu budowy do rozpoczęcia prac,
  • przestrzeganie zasad BHP,
  • zabezpieczenie przed uszkodzeniem wszystkich sprzętów czy nieruchomości, znajdujących się na terenie budowy,
  • zbudowanie obiektu zgodnie z obowiązującymi przepisami, dostarczonym projektem oraz zachowaniem najwyższej staranności,
  • oddanie inwestorowi wykonanego obiektu.

Jakie są prawa wykonawcy?

  • prawo do wynagrodzenia,
  • prawo do oczekiwania od inwestora podjęcia wszelkich czynności związanych z przygotowaniem robót.

Wynagrodzenie przy umowie o roboty budowlane

Za właściwe zrealizowanie umowy o roboty budowlane, wykonawcy należy się wynagrodzenie, które powinno być dokładnie określone w umowie – podobnie, jak zasady jego wypłaty. 

Wynagrodzenie może być płatne w częściach – na przykład po zakończeniu pewnego etapu robót lub też dopiero po zakończeniu całości inwestycji.
Warto wiedzieć, że zgodnie z art. 649 (4) k.c. inwestor nie ma prawa odmówić zapłaty wynagrodzenia, pomimo niewykonania robót budowlanych, jeśli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora.

Wzór umowy o roboty budowlane 2021 do pobrania

Kliknij na obrazek i pobierz bezpłatnie