Zgodnie z ust. 1 art. 28 prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31.
Od 19 września 2021 roku projekt budowlany składamy już po nowemu czyli z podziałem na projekt architektoniczno-budowlanym i w dalszej kolejności projektem technicznym.
Najważniejsze zmiany wprowadzone tzw. dużą nowelizacją to:
Zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego po nowelizacji roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31.
Kanon inwestycji wyjętych spod obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę jest długi, więc ograniczymy się do tych, które mogą być związane z budownictwem mieszkaniowym i jednorodzinnym.
Zgodnie z art. 29. 1. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia, budowa między innymi:
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Bydgoszcz
firmy budowlane Częstochowa
W przypadku inwestycji objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1-4. tj:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:
a) określenie granic działki lub terenu,
b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;
oraz
2) projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
f) charakterystykę ekologiczną,
g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,
i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;
j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;
Należy zaznaczyć, że część techniczna projektu nie będzie składana do urzędu, pojawia się jedynie obowiązek poinformowania urzędu o sporządzeniu projektu technicznego przy dokonywaniu zgłoszenia rozpoczęcia robót budowalnych.
Dokumentację składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, które zgodnie z art. 80. 1. wykonują następujące organy:
1) starosta;
2) wojewoda;
3) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Starosta jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji.
Wojewoda jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty, i oznacza to, że jest instancją, do której strona postępowania o wydanie pozwolenia na budowę może złożyć odwołanie od decyzji starosty. Wyjątkiem od tej zasady są miasta funkcjonujące na prawach powiatu (np.: Warszawa). Zadania organu administracji architektoniczno-budowlanej w tym przypadku będzie pełnił prezydent miasta.
Niezależnie od tego czy odpowiedzialnym za wydanie pozwolenia jest starosta czy prezydent miasta na prawach powiatu, odwołanie składane jest zawsze za pośrednictwem pierwszej instancji.
Analogiczny podział kompetencyjny będzie występował właściwości organu, do którego należy się zgłosić w przypadku robót objętych obowiązkiem zgłoszenia jak budowa domu jednorodzinnego czy sieci.
Wojewoda jest organem pierwszej instancji dla takich obiektów i robót budowlanych jak:
Powyżej opisany podział wydaje się być czytelny i jednoznaczny, jednak w praktyce komplikacje pojawiają się, kiedy projektowana inwestycja swoim zakresem obejmuje obiekty i roboty budowlane, które leżą równocześnie w kompetencjach starosty i wojewody. Problem ten zazwyczaj dotyczy obiektów liniowych a szczególnie dróg publicznych, z którymi wiąże się konieczność przebudowy sieci uzbrojenia terenu.
Powyżej opisane organy architektoniczno-budowlane w myśl art. 35 ust. 1 urzędowemu sprawdzeniu poddają:
Zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
Kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:
Posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;
Istnieje jeszcze klika regulacji ale one nie dotyczą budownictwa jednorodzinnego:
Zgodnie z ust. 3 art. 35:
W razie stwierdzenia nieprawidłowości organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia."
Termin na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę i wynosi 65 dni, licząc od dnia złożenia prawidłowo wypełnionego wniosku wraz z załącznikami, powinien wydać stosowną decyzję.
Warty podkreślenia jest fakt, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę mogą wystąpić strony. Pojęcie inwestora jako strony postępowania na budowę nie wymaga wyjaśnień. W pozostałych przypadkach należy się odnieść do definicji strony tej zawartej w Kodeksie postępowania administracyjnego (KPA) oraz do regulacji zawartych w Prawie budowlanym.
Zgodnie z KPA stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Prawo budowlane za stronę w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę uznajeL
Istotna jest tutaj definicja obszaru oddziaływania obiektu. Zgodnie z definicją jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepisy, do jakich należy sięgnąć by wyznaczyć ten obszar zależą od rodzaju inwestycji.
Jednym z tych dokumentów z pewnością jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2018 poz. 1175 oraz Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. 2001 nr 62 poz. 627 ze zm.). Aktualnie za określenie ilości stron postępowanie nie jest odpowiedzialny urząd administracji architektoniczno-budowlanej. Uczestnikiem procesu inwestycyjnego odpowiedzialnym w tym zakresie jest projektant.
Bycie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę daje prawo do protestowania. Takie prawo przysługuje każdej ze stron postępowania. KPA przewiduje na złożenie protestu od wydanej decyzji 14 dni. Za datę otrzymania decyzji przyjmuję się datę poświadczenia osobistego odbioru w urzędzie lub datę potwierdzenia pocztowego (tzw. zwrotki). Za datę złożenia protestu uznaje się dzień wpływu protestu do urzędu.
Jednak w przypadku, gdy w stosunku do naszej inwestycji, któraś ze stron postępowania złoży protest, urząd rozpatrujący wniosek przekazuje dokumentację do organu drugiej instancji. Organ drugiej instancji zbada zasadność wniesionego sprzeciwu i w przypadku stwierdzenia jego zasadności – uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli taka zasadność nie zostanie stwierdzona, organ odwoławczy oddali sprzeciw i wówczas pozwolenie na budowę może zostać uprawomocnione.
Rozpatrywanie protestów trwa w praktyce od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Po zatwierdzeniu decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ drugiej instancji strona protestująca może złożyć odwołanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Należy tu jednak zaznaczyć, że rozpatrywanie takiej sprawy przez sąd nie wstrzymuje rozpoczęcia budowy. Dopiero w momencie wydania prawomocnego wyroku sądu uznającego rację strony protestującej inwestor będzie zobowiązany do wstrzymania prac budowlanych i dokonania stosownych zmian w projekcie wskazanych w wyroku sądowym lub to uzupełnienia dokumentacji, jeśli sąd prawomocnym wyrokiem uznał ją za niekompletną. Po wykonaniu stosownych czynności inwestor może ponownie złożyć dokumentację projektową do rozpatrzenia przez właściwy organ pierwszej instancji.
Bardzo istotną zmianą w stosunku do porządku prawnego sprzed dużej nowelizacji jest wprowadzenie 5-letniego terminu dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Został wprowadzony art. 37b w brzmieniu:
„Art. 37b. 1. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.
oraz
Pojawiły się art. 59h i 59i w brzmieniu:
„Art. 59h. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Przepis art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego stosuje się odpowiednio.
Nie zmieniono jednak okresu po którym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa w przypadku nie rozpoczęcia robót budowlanych. Dalej zgodnie z Art. 37. 1. decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
W tym miejscu warto jest zaznaczyć, kiedy w myśl przepisów Prawa budowlanego następuje rozpoczęcie budowy. Zgodnie z art. 41 ust. 1 Prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
W związku z powyższym, aby nie dopuścić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę wystarczy podjęcie przez inwestora prac przygotowawczych, do których zgodnie z atr. 41 ust. 2 Prawa budowlanego zalicza się:
Inwestor ma również możliwość przerwania biegu przerwy w budowie, która została rozpoczęta, ale z jakichś względów przerwana. Można tego dokonać przez wykonanie na budowie nawet drobnych prac budowlanych.
Wszystkie działania powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy i być potwierdzone przez kierownika budowy. W tym miejscu należy jednak pamiętać, że czynnością przerywającą bieg terminów określonych w art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego nie będzie na przykład zabezpieczenie wykonanych już robót przed dewastacją. Czynności te w myśl prawa ze względu na swój charakter nie stanowią kontynuacji budowy.
Takie stanowisko znajduje również swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowym. Przykładem może być tu wyrok z dnia 12 maja 2009 r., II SA/Bk 13/09 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, w którym, orzekł, że kontynuacja budowy polega na zwiększeniu rozmiarów substancji budowlanej prowadzącej do zrealizowania zamierzenia budowlanego w całości, podczas gdy czynności zabezpieczające mają na celu zachowanie w niezmienionym stanie tego, co w efekcie prowadzenia procesu budowlanego już powstało.
Na koniec należy poradzić inwestorom, aby przygotowując wnioski o wydanie pozwolenia na budowę czy zgłoszenia robót w myśl nowych przepisów zachowywali szczególną staranność i dbałość o szczegóły oraz czytali z uwagą nowe przepisy. Należy również uczulić kierowników budowy aby dopilnowali by inwestor przekazał im projekt techniczny, gdyż to na nim spoczywa największa odpowiedzialność w trakcie realizacji procesu inwestycyjnego.
Autor:
Rafał Dybicz: rzeczoznawca budowlany PSRiBS, biegły sądowy, specjalista w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Autor tekstów z zakresu prawa budowlanego w prasie branżowej, współautor Praktycznego Poradnika dla Inwestora.