Ostatnimi czasy ustawodawca dba o wprowadzanie nowych regulacji prawnych również w zakresie budownictwa. Jeszcze na dobre nie okrzepła w praktyce budowlanej duża nowelizacja Prawa budowlanego uchwalona przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 13 lutego 2020 (Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw), a ustawodawca (tj. Sejm) w dniu 17.09.2021 przyjął zmiany w ustawie Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dzięki którym budowa przeznaczonych na własne potrzeby domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 możliwa jest na podstawie zgłoszenia.
Wobec ilości zmian Prawie budowlanym przyjrzymy się, jakich dokumentów potrzeba. Wskażemy, czy prace, które trzeba wykonać, wymagają pozwolenia na budowę czy wystarczy jedynie zgłosić chęć budowy domu.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w zależności od przypadku inwestor może mieć do wyboru nawet trzy możliwości, dotyczy to przypadku gdy dom jednorodzinny jest o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Jeżeli budujemy dom o powierzchni zabudowy większej niż 70 m2 inwestor może skorzystać z 2 możliwości:
Taki przypadek zachodzi, gdy tak zwany obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany. W Ustawie Prawo budowalne obszar oddziaływania planowanego obiektu opisany jest w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, i jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.
Upraszczając te sformułowania prawne to każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania: na przykład rzuca cień. Jeżeli ten rzucany cień przez nasz dom zacienia działkę sąsiada w nadmierny sposób, to może utrudnić sąsiadowi budowę jego własnego domu i wtedy jest to oddziaływanie wykraczające poza teren naszej działki, co wymaga procedury uzyskania pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę będzie nam również konieczne, gdy mamy zamiar budować w tzw. granicy działki. Warto podkreślić, że obszar oddziaływania określa projektant domu. Obszar oddziaływania determinuje nam liczbę stron w postępowaniu na budowę.
Kolejnym przypadkiem, gdy na pewno konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę jest wymagane przeprowadzenie jednego z tak zwanych postępowań środowiskowych. Urząd powiatowy albo urząd miasta może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd zbada wtedy, czy dom, który planujemy zbudować, nie będzie szkodzić środowisku.
Kolejnym przypadkiem gdy będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę to gdy teren naszej działki znajduje się w strefie ochrony konserwatora zabytków. Musisz wtedy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.
Z uwagi na fakt, że jak dotychczas największą popularnością cieszy się budowanie domu na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę to w pierwszej kolejności przyjrzymy się jakie dokumenty i jakie procedury należy dopełnić by je uzyskać.
Zgodnie z Prawem budowlanym, aby uzyskać pozwolenie na budowę należy do właściwego organu względem położenia nieruchomości złożyć wniosek w tej sprawie.
Jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ponadto należy złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę obowiązkowo należy dołączyć:
Złożenie wniosku może wiązać się z opłatami np. opłatą za pełnomocnictwo, jeżeli działamy przez pełnomocnika. Wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego zwolnione jest z opłat.
W przypadku gdy wniosek nie będzie kompletny, organ, do którego go złożono, wezwie do uzupełnienia wniosku. Jeśli nie uzupełnisz dokumentów we wskazanym terminie, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia i trzeba będzie złożyć nowy wniosek.
O ile wniosek będzie kompletny (lub zostanie uzupełniony), organ podejmie działania sprawdzające i w przypadku, gdy projekt będzie wymagał poprawienia lub wymagane będzie uzyskanie opinii, uzgodnień i dokumentów, organ nałoży na obowiązek dokonania uzupełnień i poprawek, wskazując termin do dokonania takich czynności.
Należy pamiętać, że niewykonanie nałożonych obowiązków będzie podstawą do wydania decyzji odmownej.
Zgodnie z art. 35 Kpa oraz art. 36 § 1 Kpa, ustala się termin załatwienia sprawy nie później niż 65 dni od dnia wszczęcia postępowania, z zachowaniem zasad wynikających z art. 35 ust. 6 i 8 ustawy – Prawo budowlane.
Najbardziej istotnym załącznikiem do pozwolenia na budowę jest projekt budowlany. Jego zawartość określona jest w ust. 3 art. 34. Ustawy Prawo budowlane i zgodnie z tymi zapisami podzielony jest na trzy opracowania tj.:
Należy pamiętać, że do każdej z wymienionych części projektu budowlanego, czyli PZT, PAB i PT należy dołączyć:
Należy podkreślić, że do wniosku o pozwolenie na budowę dołączamy w trzech egzemplarzach projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.
Projekt techniczny potrzebny będzie nam przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Tak jak wspomnieliśmy budowa domu jednorodzinnego niezależnie od jego wielkości, jeżeli jego oddziaływanie mieści się w całości na działce lub na działkach na których ma być zbudowany, w myśl ust. 1. art. 29. 1. może być zrealizowana na podstawie zgłoszenia.
Wtedy w przypadku braku sprzeciwu ze strony urzędu po 21 dniach możemy przystąpić do budowy. Załączniki do zgłoszenia są takie same jak w przypadku procedury pozwolenia na budowę.
W przypadku domów jednorodzinnych, których powierzchnia zabudowy wynosi do 70 m kw od 3 stycznia 2022 r. można realizować na zgłoszenie. W tym przypadku liczba załączników do wniosku będzie nieco dłuższa bo obok już wymienionych projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego) trzeba będzie jeszcze dołączyć:
Przepisy które weszły w życie dodatkowo zwolniły inwestora z obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Aby załatwić opisane powyżej formalności jest kilka sposobów. Skompletowane dokumenty można:
Autor:
Rafał Dybicz: rzeczoznawca budowlany PSRiBS, biegły sądowy, specjalista w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Autor tekstów z zakresu prawa budowlanego w prasie branżowej, współautor Praktycznego Poradnika dla Inwestora.