Prawo pierwokupu nieruchomości to określenie osoby lub instytucji, która jako pierwsza może ją kupić, gdy ta ma zostać zbyta. Prawo do pierwokupu może wynikać z określonych przepisów, często jest także ustanawiane w umowie. Sprzedaż nieuwzględniająca prawa pierwokupu wiąże się z poważnymi konsekwencjami.

Pierwokup nieruchomości to prawo, które często przysługuje gminie, Agencji Nieruchomości Rolnej, Skarbowi Państwa czy dzierżawcy. Z prawa do pierwszeństwa zakupu danej nieruchomości można skorzystać jedynie w sytuacji, gdy właściciel zamierza ją sprzedać. Samo prawo do pierwokupu nie czyni jeszcze właścicielem. Ustanowienie wspomnianego prawa nakłada na właściciela obowiązek sporządzenia dwóch umów w procesie sprzedaży. Dopiero po zrzeczeniu się prawa do pierwokupu przez uprawnioną osobę lub instytucję, istnieje możliwość podpisania właściwej umowy sprzedaży z nowym właścicielem.

Prawo pierwokupu nieruchomości – co to takiego?

Prawo pierwokupu dotyczy zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Ustanowione jest na wypadek, gdyby właściciel postanowił je zbyć. Nie działa ono w przypadku darowizny, a jedynie w sytuacji, w której ma dojść do sprzedaży na rzecz osób trzecich. Prawo pierwokupu może wynikać z określonych przepisów, ale wzmianka o nim może znajdować się również w umowie. Jeśli właściciel ma zamiar sprzedać nieruchomość, dla której takie prawo zostało ustanowione, w pierwszej kolejności sporządza umowę. Zobowiązuje się w niej przenieść swoje prawa do nieruchomości na rzecz osoby kupującej, pod warunkiem, że osoba mająca prawo pierwokupu nie skorzysta z niego. To pierwszy podpisany przez strony dokument, który nie czyni z kupującego właściciela nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest przesłanie umowy stronie, która ma prawo pierwokupu. Ta ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy ze swojego prawa skorzysta, czy jednak dopuści do sprzedaży nieruchomości. Możliwe są dwa rozwiązania: uprawniony podejmie decyzję, że nabywa nieruchomość, do której ma prawo, lub rezygnuje, godząc się tym samym na jej sprzedaż osobie wymienionej w umowie. Co istotne, pominięcie tej ścieżki może wiązać się z poważnymi konsekwencjami dla sprzedającego, włącznie z unieważnieniem zawartej umowy.

Sprzedaż będzie nieważna, jeśli pierwokup przysługiwał np. Skarbowi Państwa czy jednostce samorządu terytorialnego. W innych przypadkach, gdy prawo do pierwokupu wpisane było w umowie, osoba nieuwzględniona, a mająca pierwszeństwo kupna, może żądać odszkodowania z tytułu pominięcia jej w procesie sprzedaży. Często to notariusz, u którego sporządzana jest umowa kupna-sprzedaży, sprawdza, czy z daną nieruchomością nie jest związane prawo do pierwokupu.

Kto ma prawo pierwokupu i jak je sobie zapewnić?

Prawo pierwokupu często bywa zastrzeżone na rzecz gminy. Dzieje się tak choćby w przypadku nieruchomości wpisanych na listę zabytków. Gmina będzie miała pierwszeństwo zakupu również w kilku innych przypadkach dotyczących sprzedaży:

  • nieruchomości położonej na obszarze podlegającym rewitalizacji (uściśla to uchwała),
  • nieruchomości położonej na obszarze nazywanym Specjalną Strefą Rewitalizacji,
  • nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym na cele publiczne (zapis w planie zagospodarowania),
  • nieruchomości niezabudowanej, która poprzednio nabyta została od Skarbu Państwa, a także jednostki samorządu terytorialnego.

Istnieje również pojęcie „pierwokupu dzierżawcy”. Oznacza, że osoby dzierżawiące nieruchomości rolne mają pierwszeństwo do ich wykupu, gdy właściciel postanowi je zbyć. Możliwe jest to jednak przy zachowaniu pewnych określonych warunków:

  • umowa dzierżawy musi przyjąć formę pisemną,
  • umowa zaopatrzona jest w tzw. datę pewną i była wykonywana przynajmniej przez trzy lata od momentu urzędowego poświadczenia owej daty,
  • nieruchomość, o której mowa w umowie, jest częścią gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo do pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość członkowi rodziny, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego.

Prawo pierwokupu a koszt zakupu nieruchomości

Również korzystając z prawa do pierwokupu, należy zapłacić za nabywaną nieruchomość. W tym przypadku obowiązują wszystkie warunki (także cena), które właściciel umieścił na umowie podpisanej z potencjalnym kupcem. Jeśli okazałoby się, że cena ta jest zawyżona lub budzi podejrzenia, osoba z prawem pierwokupu może zwrócić się do sądu z prośbą o ustalenie ceny zakupu nieruchomości. Często zdarza się, że cena znacznie odbiega od ceny rynkowej.

Prawa pierwokupu nie należy mylić z prawem odkupu, które - zastrzeżone w umowie - oznacza, że przez pięć lat od sprzedaży były właściciel może odkupić nieruchomość. Wówczas nabywca musi przenieść z powrotem prawa na byłego właściciela, zaś ten ma obowiązek zwrócić całą zapłaconą kwotę.