Opłata planistyczna jest formą rozliczenia między właścicielem nieruchomości a gminą. Obowiązek wniesienia opłaty planistycznej pojawia się w momencie zmiany planu miejscowego lub jego uchwalenia, jeśli wpływa on na zmianę wartości nieruchomości. Jest to opłata jednorazowa, która pełni funkcję odszkodowawczą.

Opłaty planistyczne to swoisty rodzaj odszkodowania dla gminy, który jest wypłacany w sytuacji, gdy właściciel zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestie związane z wnoszeniem opłaty odszkodowawczej reguluje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Wysokość opłaty planistycznej nie może przekraczać 30% wzrostu wartości danej nieruchomości. Ocenę wartości nieruchomości zawsze musi przeprowadzić rzeczoznawca majątkowy.

Opłata planistyczna – czym jest i kiedy musi zostać wniesiona?

Opłata planistyczna to forma odszkodowania dla gminy. Zasady jej wnoszenia reguluje Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Inaczej nazywana rentą planistyczną, należna jest jedynie w sytuacji, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości. Opłata lub renta planistyczna pobierana jest tylko wtedy, gdy nastąpiła zmiana przeznaczenia danej nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, który spowodował wzrost jej wartości. Wzrost atrakcyjności działki sprawia, że w przypadku jej odpłatnego zbycia gminie należy się swego rodzaju odszkodowanie, płacone w formie jednorazowej opłaty zwanej właśnie rentą lub opłatą planistyczną. Opłata planistyczna przewidziana jest zatem w sytuacji, gdy wchodzi w życie plan miejscowy, a wartość nieruchomości objętej owym planem wzrasta. Jednocześnie, aby można było dochodzić zapłaty renty planistycznej, musi dojść do zbycia owej nieruchomości. Zmiana wartości działki musi zostać orzeczona w momencie wejścia w życie zmian dotyczących przeznaczenia danej nieruchomości ‒ nie można brać pod uwagę późniejszych zmian wartości. Wysokość opłaty planistycznej nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, której dotyczy. Aby ustalić dokładną kwotę renty planistycznej, potrzebna jest wycena nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który oceni również szacunkowy wzrost jej wartości poprzez przygotowanie tzw. operatu szacunkowego. W razie wątpliwości właściciel nieruchomości może wnieść sprzeciw co do wysokości operatu szacunkowego. W takiej sytuacji warto wystąpić o sporządzenie dodatkowej opinii. Opłata planistyczna ulega przedawnieniu po 5 latach od momentu, w którym zmiany w planie miejscowym stały się obowiązujące. Po upływie 5 lat uprawnienia gminy do żądania wniesienia renty planistycznej ulegają przedawnieniu.

Opłata planistyczna – jak uniknąć?

Z opłaty planistycznej zostaje zwolniony rolnik, który nie sprzedaje nieruchomości, ale przenosi własność, nie pobierając opłaty. Jeśli jednak kolejny właściciel postanowi zbyć nieruchomość, będzie miał obowiązek wniesienia ustalonej opłaty. Renta planistyczna nie będzie również pobierana, jeśli nie została określona wysokość stawki procentowej obowiązującej przy obliczaniu wartości opłaty na rzecz gminy. Co istotne, opłata planistyczna nie może być naliczona również w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości nie zmieniło się wraz z ustaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli nie zmieniła się wartość danej nieruchomości. Skąd gmina czerpie informacje na temat zawieranych transakcji? Od notariusza, który ma obowiązek dostarczenia odpowiednim organom (władzom gminy) wypisów z aktu notarialnego sporządzonego w związku z dokonywaniem transakcji kupna-sprzedaży.

Opłata planistyczna a opłata adiacencka

Opłata planistyczna często jest mylona lub utożsamiana z opłatą adiacencką, jednak są to dwa różne pojęcia. Opłata adiacencka jest wnoszona w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrasta na skutek podziału działki dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości, a także scalenia i ponownego podziału nieruchomości, bądź też budowy infrastruktury czy uzbrojenia nieruchomości. Tego rodzaju opłata jest naliczana przez władze gminy lub miasta. Jej wysokość nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Okres przedawnienia w przypadku opłaty adiacenckiej wynosi 3 lata, a czas liczony jest od momentu, gdy zapadła ostateczna decyzja o podziale lub orzeczenie stało się prawomocne. Podobnie jak w przypadku opłaty planistycznej, wartość nieruchomości przed zmianami i po nich musi zostać oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Z nieco inną sytuacją mają do czynienia właściciele nieruchomości, którzy dokonali rozbudowy infrastruktury, korzystając ze środków Skarbu Państwa czy środków unijnych ‒ w takim przypadku wysokość opłaty może sięgać aż 50% kwoty wzrostu wartości nieruchomości.