Grunt rolny można nabyć po dużo korzystniejszej cenie niż działkę budowlaną. Z tego względu wielu inwestorów liczy na odrolnienie działki. Dobrze jednak przed zakupem dowiedzieć się, czy istnieje taka możliwość i na czym polega procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną.

Proces odrolnienia gruntów dotyczy działek rolnych, których przeznaczenie chcemy zmienić na budowlane. Zmiana przeznaczenia gruntu wiąże się ze zmianami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Jest to proces żmudny, ale wart zachodu ze względu na znacznie niższe ceny gruntów rolnych od działek budowlanych. Rezultatem będzie uzyskanie działki budowlanej, na której powstać może nieruchomość inwestora niebędącego rolnikiem.

Odrolnienie działki - charakterystyka gruntu 

Jaką działkę można odrolnić? Zgodnie z art. 6 ust. 1 o ochronie gruntów rolnych i leśnych do odrolnienia kwalifikują się jedynie nieużytki rolne oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Istotna jest przy tym klasa ziemi danej działki, określana cyframi od I do VI. Najlepszej jakości gleby są oznaczone cyframi od I do III. Grunty oznaczone klasą od IV do VI nie są objęte ochroną i charakteryzują się najsłabszą jakością gleby. Po złożeniu właściwego wniosku do urzędu, doprowadzenie do wyłączenia ich z produkcji rolnej nie powinno być obciążone trudnościami. 

Procedurę odrolnienia działki należy zacząć od sprawdzenia w urzędzie miasta lub gminy, czy dany grunt jest ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli widnieje w ewidencji jako działka rolna, należy zacząć starania o zmianę w MPZP. Jeżeli grunt rolny nie widnieje w planie, aby przekształcić go na działkę budowlaną, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną - wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu

Niestety w pierwszym przypadku, kiedy wymagana jest zmiana w MPZP, proces przekształcenia działki rolnej na budowlaną będzie trudny i długotrwały. Należy uzbroić się w cierpliwość. Mieszkańcy miasta czy gminy nie mają zbyt dużego wpływu na charakter i czas zmian w MPZP. Procedurę rozpoczyna właściciel gruntu, który powinien złożyć wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną do wójta, burmistrza lub prezydenta, zawierający prośbę o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, wyjaśnienie konieczności zmiany w MPZP, powierzchnię działki i oznaczenie jej klasy. Do wniosku należy dołączyć wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów i mapę zasadniczą nieruchomości. Rozpatrzenie wniosku przez organa urzędu może trwać bardzo długo - przepisy prawne nie określają żadnego terminu. Jeśli powierzchnia działki przekracza 0,5 hektara albo klasa ziemi jest wyższa niż IV, wtedy wniosek właściciela kierowany jest do ministerstwa rolnictwa. Decyzja pozostaje w rękach gminy lub miasta, jeśli działka jest mniejsza, a jej gleba charakteryzuje się słabszą jakością.  

Jeśli wniosek o zamianę działki rolnej na budowlaną w MPZP zostanie przez właściwy urząd przyjęty pozytywnie, urząd rozpoczyna proces zmiany. Procedura ta przebiega wewnątrz urzędu, żeby zasięgnąć informacji o jej przebiegu i móc ewentualnie zgłosić swoje zastrzeżenia, należy śledzić ogłoszenia w prasie lokalnej lub w urzędzie miasta lub gminy dotyczące zmian w planie. Proces administracyjny kończy się uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który powinien zawierać wnioskowane zmiany.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną - decyzja o warunkach zabudowy

Kiedy grunt nie jest ujęty w MPZP, pozostaje nam starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co jest procesem znacznie łatwiejszym i zazwyczaj szybszym niż procedura zmian w MPZP. Działania podejmuje osoba, która planuje inwestycję na danym terenie, niekoniecznie właściciel działki. Powinien złożyć stosowny wniosek o ustalenie warunków zabudowy do urzędu gminy w przypadku przekształcania działki rolnej na budowlaną na wsi lub miasta, kiedy odrolnienie dotyczy gruntu w mieście. We wniosku należy zawrzeć dane wnioskodawcy i planowanej inwestycji oraz opis inwestycji. Należy uwzględnić informacje o przeznaczeniu gruntu i planowanej nieruchomości, dokładne położenie obiektu, jego parametry techniczne, sposób ogrzewania, zapotrzebowanie na media, sposób odprowadzania ścieków i unieszkodliwiania odpadów. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje prezydent, burmistrz lub wójt. Jeśli klasa ziemi na danym terenie wynosi I-III warunki zabudowy można uzyskać tylko dla zabudowy zagrodowej. Natomiast jeśli grunt jest charakteryzowany jako słaby przez klasę IV-VI, przeznaczenie działki może zostać zmienione poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta będzie pozytywna tylko jeśli działka spełnia ustawowe wymagania dotyczące sąsiedztwa, uzbrojenia i dostępu do drogi. Należy pamiętać, że przed planowanym rozpoczęciem użytkowania innego niż rolnicze gruntów, np. przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, należy jeszcze działkę wyłączyć z produkcji rolniczej.