Odbiór domu – potrzebne dokumenty

Po zakończeniu budowy domu musisz dopełnić pewnych formalności związanych z oddaniem budynku do użytkowania. Potocznie nazywamy je odbiorem domu. Sprawdźmy, jakie dokumenty będą Ci potrzebne.

Niezależnie od tego, czy dom budujesz na podstawie pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, przeprowadzasz takie same procedury związane z odbiorem – zawiadamiasz nadzór budowlany o zakończeniu budowy. Przystąpienie do użytkowania domu jednorodzinnego nie wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nie zrealizowałeś wszystkich robót objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę lub zgłoszeniem i chcesz dokonać tzw. częściowego odbioru. Wtedy musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Jakie dokumenty są potrzebne do odbioru domu

Jak już wspomnieliśmy, odbiór domu wiąże się z zawiadomieniem nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Sprawdźmy, jakie dokumenty powinieneś dołączyć do takiego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Dziennik budowy

Dziennik budowy zawiera wpisy dokumentujące przebieg robót budowlanych. Ostatnim wpisem kierownik budowy potwierdza, że budowa została zakończona i obiekt nadaje się do użytkowania. Dziennik budowy składasz w oryginale.

Oświadczenie kierownika budowy

Kierownik budowy w oświadczeniu tym potwierdza, że obiekt budowlany, czyli Twój dom, został zrealizowany zgodnie z projektem budowlanym i przepisami oraz że uporządkowano teren budowy i przywrócono go do stanu pierwotnego. W oświadczeniu tym musi się również znaleźć informacja, że dokonano pomiarów powierzchni użytkowej budynku w sposób zgodny z przepisami.

Jeśli w trakcie budowy wykonałeś część robót inaczej niż przewidywał projekt budowlany, dokonując w ten sposób nieistotnego odstępstwa od tego projektu, oświadczenie o zgodności wykonania obiektu zgodnie z projektem i przepisami potwierdza również projektant i inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli był ustanowiony).

Oświadczenie o zagospodarowaniu terenów przyległych

W przypadku domów jednorodzinnych tego dokumentu zazwyczaj nie trzeba dołączać. Jest on wymagany tylko, jeśli korzystanie z obiektu jest uzależnione od odpowiedniego urządzenia terenów sąsiednich.

Protokoły badań i sprawdzeń

Wśród tych dokumentów znajdują się protokoły badań i sprawdzeń przewodów kominowych i wentylacyjnych oraz instalacji wewnętrznych, które sporządza się przy odbiorze tych instalacji. Potwierdzają one, że instalacje zostały prawidłowo wykonane i nadają się do użytkowania.

Dokumentacja geodezyjna

Tę dokumentację otrzymasz od geodety. Podobnie jak na początku budowy zlecałeś mu wytyczenie budynku, tak po jej zakończeniu musisz zatrudnić go do wykonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Wyniki tej inwentaryzacji (czyli mapa z pomiaru powykonawczego budynku) wraz z informacją o zgodności usytuowania budynku z projektem zagospodarowania działki (lub odstępstwach od tego projektu) stanowią przedmiotową dokumentację geodezyjną.

Potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy

Dokumenty te przyjmują formę protokołów odbioru przyłączy, w których zarządcy sieci potwierdzają, że przyłącza te zostały wykonane i nadają się do użytkowania.

Kopie rysunków ze zmianami

Jeśli w trakcie budowy wykonałeś jakieś roboty inaczej niż przewidywał projekt, musisz dołączyć kopie rysunków z naniesionymi przez projektanta zmianami oraz uzupełniający opis dotyczący tych zmian. Takie postępowanie jest właściwe tylko w przypadku robót, które stanowią nieistotne odstępstwo od udzielonego pozwolenia.

Odbiór domu – kiedy mogę w nim zamieszkać?

Jeśli złożyłeś w nadzorze zawiadomienie o zakończeniu budowy, w domu możesz zamieszkać po upływie 14 dni, pod warunkiem że w tym terminie nadzór nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji. W ciągu tych 14 dni nadzór może bowiem przeprowadzić kontrolę, podczas której sprawdzi, czy budowa została zrealizowana zgodnie z projektem i przepisami. Kontrola ta nie jest obowiązkowa, dlatego zwykle nadzór ogranicza się tylko do sprawdzenia dokumentów, a gdy stwierdzi, że są niekompletne, wzywa do ich uzupełnienia. Nadzór może też przed upływem wspomnianych 14 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeśli je otrzymasz, to możesz zamieszkać w domu.

Natomiast jeśli wystąpiłeś o pozwolenie na użytkowanie, to w domu możesz zamieszkać dopiero po uzyskaniu tego pozwolenia. W tym przypadku nadzór przed wydaniem decyzji przeprowadza obowiązkową kontrolę, podczas której sprawdza, czy budynek nadaje się do użytkowania.

Warto nie lekceważyć powyższych przepisów i przeprowadzić wszystkie procedury związane z odbiorem domu. Gdy nadzór budowlany stwierdzi, że przystąpiłeś do użytkowania bez dopełnienia wymaganych formalności, będzie musiał wymierzyć Ci karę w wysokości 10 000 zł (tyle wynosi kara za nielegalne użytkowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych).

Czy przed odbiorem domu mogę go urządzić?

Inwestorzy często zastanawiają się, czy przed odbiorem domu mogą w nim umieścić meble i przygotować go do zamieszkania. Prawo budowlane niestety nie wskazuje, czym jest użytkowanie obiektu, więc trudno stwierdzić, jakie czynności lokalny nadzór budowlany uznaje właśnie za przystąpienie do użytkowania. Zgodnie z orzecznictwem sądowym użytkowanie „oznacza korzystanie z obiektu budowlanego w sposób ciągły i trwały. Nie jest użytkowaniem obiektu budowlanego jednorazowe, kilkugodzinne przebywanie w nim nawet wielu osób, które nie wskazuje na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 października 2012 roku o sygnaturze II SA/Kr 1166/12).

Odbiór domu to nie koniec formalności

Po zakończeniu postępowania związanego z odbiorem domu nadzór zwraca dziennik budowy, protokoły badań i sprawdzeń, dokumentację geodezyjną. Dokumenty te, wraz z pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym i rysunkami z naniesionymi zmianami (jeśli dokonano nieistotnego odstępstwa), stanowią dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, którą powinieneś przechowywać przez okres istnienia budynku. Taki obowiązek prawo budowlane nakłada na każdego właściciela obiektu budowlanego.

Oprócz tego, jako właściciel domu jednorodzinnego, musisz zlecać fachowcom posiadającym odpowiednie uprawnienia przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego budynku. Co najmniej raz w roku sprawdzeniu podlegają instalacje gazowe, przewody kominowe, szczelne zbiorniki na nieczystości ciekłe i przydomowe oczyszczalnie ścieków (które zgodnie z orzecznictwem są traktowane jako instalacje służące ochronie środowiska). Co najmniej raz na 5 lat sprawdza się stan techniczny obiektu budowlanego. Dodatkowe kontrole przeprowadza się w razie poważnego uszkodzenia obiektu (lub zagrożenia takim uszkodzeniem) spowodowanego działaniem czynników zewnętrznych, np. silnym wiatrem.

Stan prawny aktualny na dzień 20.08.2018 r.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276).

Czytaj dalej:

Obowiązki inwestora w procesie budowlanym

Planujesz budowę domu? A może już go budujesz? Czy wiesz, że jako inwestor jesteś jednym z uczestników procesu budowlanego i przepisy nakładają na Ciebie szereg powinności? Sprawdźmy, jakie są obowiązki inwestora w procesie budowlanym, czyli za co jesteś odpowiedzialny od etapu projektowania aż do zakończenia budowy.