Obszar oddziaływania obiektu to jedno z priorytetowych ustaleń w toku procesu inwestycyjnego. Jego wyznaczeniem zajmują się niezależnie od siebie organ administracji architektoniczno-budowlanej oraz projektant w projekcie budowlanym.

Oddziaływanie obiektu budowlanego oznacza w praktyce wpływ różnorodnych czynników na obszar obejmujący działki, na których usytuowany jest obiekt, jak również na działki sąsiednie. Przykładowo, zlokalizowanie śmietników objętych inwestycją w odległości co najmniej 3 m od granicy działki i 10 m od okien i drzwi pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi jest zgodne z obowiązującymi przepisami, lecz jednocześnie może wpłynąć na koncepcję zagospodarowania sąsiedniej działki, a więc oddziałuje na nią.

Obszar oddziaływania obiektu – prawo budowlane

Przepis art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.) określa obszar oddziaływania obiektu. Zgodnie z powyższą regulacją jest to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu”.

Terenem wyznaczonym są działki budowlane o konkretnych numerach, wchodzące w obszar oddziaływania inwestycji zgodnie z opinią i jej uzasadnieniem przez projektanta. Otoczenie obiektu budowlanego to najczęściej sąsiednie działki z tym zastrzeżeniem, że otoczenie to może się ograniczyć jedynie do działki, na której przeprowadzana jest inwestycja, a nawet do jej części. Przepisy odrębne natomiast to wszystkie obowiązujące przepisy prawa, które w jakikolwiek sposób powiązane są z przeprowadzeniem danego przedsięwzięcia budowlanego. W myśl ustawy Prawo budowlane ograniczenia związane są ze zmianą warunków użytkowania sąsiednich terenów czy lokalizacji zabudowy. Tytułem przykładu, ograniczeniem nie będzie zwiększenie ruchu pieszych na terenie sąsiednim w związku z powstałą budowlą, ale będzie nim już wykluczenie sąsiednich działek spod zabudowy ze względu na interakcję z realizowaną inwestycją.

Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu?

Określenie obszaru oddziaływania inwestycji sprowadza się do analizy pod względem wpływu budowli jako obiektu kubaturowego na sąsiednie działki. Ponadto bierze się pod uwagę zasięg obszaru oddziaływania ze względu na istniejące uwarunkowania formalno-prawne, mające wpływ na dany obszar oddziaływania obiektu. Analiza oddziaływania obiektu kubaturowego obejmuje oddziaływanie obiektu w zakresie funkcji i wymagań związanych z jego użytkowaniem, a także tych związanych z przesłanianiem i zacienianiem budynków oraz terenów sąsiednich.

Uwarunkowania formalno – prawne i ich wpływ na obszar oddziaływania obiektu. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) jest najważniejszym aktem prawnym, który należy przeanalizować przy wyznaczeniu zasięgu obszaru, na jaki wpływa dana inwestycja. Trzeba przy tym rozpatrzyć szereg aspektów, które mogą generować ograniczenia, ujęte w definicji obszaru oddziaływania obiektu zamieszczonej w ustawie Prawo budowlane. W szczególności projektant powinien się odnieść do:

  • lokalizacji miejsc postojowych dla samochodów osobowych,
  • lokalizacji miejsc gromadzenia odpadów stałych,
  • usytuowania studni,
  • lokalizacji zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (szamb),
  • usytuowania urządzeń rekreacyjnych (np. placów zabaw).

Okazuje się, że nawet zgodne z Rozporządzeniem usytuowanie powyższych obiektów i urządzeń, może wpływać na sąsiednie działki. Na przykład zlokalizowanie placu zabaw w odległości mniejszej niż 10 m od granicy działki wpłynąć może na koncepcję zagospodarowania terenu sąsiedniej działki. Stosownie do treści Rozporządzenia między urządzeniami rekreacyjnymi a śmietnikami, oknami i drzwiami pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi należy zachować odległość równą co najmniej 10 m. Teoretycznie więc plac zabaw można zlokalizować np. w odległości 5 m od granicy działki, jednak tym samym wpływa się na zagospodarowanie terenu działki sąsiedniej, której właściciel musi zachować wymagane przepisami odległości.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest jednym z wielu aktów prawnych, które projektant powinien wziąć pod uwagę przy dokonywaniu analizy formalno-prawnej. Lista najczęściej używanych przepisów, które mogą mieć zastosowanie przy określaniu obszaru oddziaływania obiektów została opracowana przez Małopolską Okręgową Izbę Architektów (Komunikat nr MP 01 znak 20150701_MP 01_nowelizacja PB). Należy jednak pamiętać, że nie stanowi ona oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowana jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w sprawach indywidualnych. Projektant może się nią jednak posiłkować przy wyznaczaniu obszaru oddziaływania obiektu budowlanego.