Zanim zdecydujemy się na zakup malowniczo położonej działki, na której stanie nasz wymarzony dom, warto przeanalizować szereg kwestii. Jedną z nich są na pewno ograniczenia możliwości zabudowy. Poza minimalnymi odległościami od granicy działki, które musimy bezwzględnie zachować, obowiązuje nas także linia zabudowy, która znajduje się na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Czym jest linia zabudowy, co oznaczają pojęcia „nieprzekraczalna” i „obowiązująca” i czy linię zabudowy można zmienić? Nieprzekraczalna linia zabudowy określa obszar, w którym budynek może zostać wybudowany, bez wyznaczania jego konkretnej lokalizacji. Bardziej precyzyjna jest obowiązująca linia zabudowy, która określa miejsce posadowienia frontowej ściany budynku. Obydwie linie wyznacza się w celu harmonijnego zagospodarowania przestrzeni przez powstającą zabudowę, a ich przebieg jest właściwy dla konkretnej lokalizacji i może być różny dla oddalonych od siebie działek.
Pojęcia „nieprzekraczalna linia zabudowy” i „obowiązująca linia zabudowy” są powszechnie stosowane zarówno w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, jak i w decyzjach o warunkach zabudowy (jeśli dany obszar nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Mimo to samo określenie „linia zabudowy” nie doczekało się definicji prawnej, dlatego praktyką powszechnie przyjętą przez administrację jest umieszczanie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i w decyzjach o warunkach zabudowy precyzyjnej informacji, czym w danym dokumencie jest linia zabudowy. Często stosowane są przy tym sformułowania: „nieprzekraczalna” lub „obowiązująca linia zabudowy”.
Powszechnie uznaje się, że nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza granicę, poza którą niedopuszczalne jest stawianie jakichkolwiek zabudowań, włącznie z garażami, budynkami gospodarczymi czy wiatami. Linia zabudowy obowiązująca wyznacza z kolei przebieg frontowej ściany budynku. Analizując przebieg linii zabudowy na konkretnej działce budowlanej, należy zapoznać się z definicjami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. To tu znajdują się szczegółowe informacje zarówno o przebiegu linii, jak i rodzajach obiektów, których dotyczy, a także o wyjątkach.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami pewne parametry i wskaźniki zagospodarowania przestrzennego są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określane obligatoryjnie. Należy do nich między innymi linia zabudowy. W planach definiuje się linię nieprzekraczalną, zaznaczaną graficznie w postaci linii ciągłej z przylegającymi do niej trójkątami, których wnętrze pozostaje niewypełnione. Linia obowiązująca przedstawiona jest podobnie, jednak wnętrze trójkątów jest całkowicie wypełnione.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają wymóg wskazania linii zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Ta sama ustawa nakłada na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta obowiązek wydania decyzji o warunkach zabudowy, która musi być zgodna z obowiązującymi przepisami i przygotowana w uzgodnieniu z odpowiednimi organami, o których mowa w ustawie. Warto wiedzieć, że narzucona linia zabudowy wynika ściśle z przepisów, a nie z ich interpretacji przez urzędnika.
Dość często wątpliwości budzi oddalenie linii zabudowy od drogi publicznej, podczas gdy jeden z sąsiednich domów usytuowany jest bliżej pasa ruchu. W tym przypadku urzędnik wydający decyzję również nie ma żadnej dowolności. W myśl wspomnianej ustawy, jeżeli linia zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach tworzy uskok, wówczas obowiązująca linia nowej zabudowy będzie kontynuacją linii zabudowy budynku znajdującego się w większej odległości od drogi publicznej, od której wyznacza się linię zabudowy w tym obszarze.
Kupując własną działkę, często mamy wizję jej zagospodarowania, która w zderzeniu z rzeczywistością okazuje się niewykonalna. Przeszkodą może okazać się nieprzekraczalna, a częściej obowiązująca linia zabudowy. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy nie pozwala nam na zagospodarowanie działki zgodnie z koncepcją, naszą pierwszą myślą jest złożenie wniosku o jej zmianę. Niestety, w większości przypadków kolejna decyzja administracyjna będzie taka sama, jak poprzednia - i zapewne zgodna z obowiązującymi przepisami. Linia zabudowy nie zostanie zatem zmieniona. Zdarzają się oczywiście odstępstwa od tej reguły, jednak zawsze jest to poparte odpowiednią argumentacją, najczęściej wykazującą sprzeczność z innymi obowiązującymi przepisami.
Stan prawny aktualny na dzień 20.04.2021 r.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 293, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 471, poz. 782, poz. 1086, poz. 1378, Dz. U. z 2021 r. poz. 11).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Białystok
firmy budowlane Bydgoszcz
firmy budowlane Częstochowa