O tym, jak wygląda kwestia tego, czyj portfel odczuje wzrost materiałów budowlanych porozmawiajmy w kontekście ryczałtowego modelu wynagrodzenia. Takie rozliczenie jest regularnie stosowane w umowach dotyczących budowy domu jednorodzinnego.
Zacznijmy od rzeczy banalnej – kto dostarcza materiały? W umowach o budowę domu nie jest niczym nadzwyczajnym, że inwestor przyjmuje na siebie zakup całości materiałów albo ich określonych rodzajów.
Inwestorzy, którym zależy natomiast na otrzymaniu gotowego produktu i ograniczeniu swojego zaangażowania w budowę oddają zakupy w ręce wykonawcy. Strona, która wpisała się rolę dostawcy materiału, będzie borykała się z tym, ile za ten materiał zapłaci.
Inwestor może nabrać przekonania, że przepchnięcie zakupu materiałów na wykonawcę pozwoli mu spać spokojnie, bez obaw o wzrost wynagrodzenia ponad kwotę wpisaną w umowie.
Ba! Taki wniosek wprost nasuwa się po lekturze przepisu wyznaczającego granice ryczałtu, zgodnie z którym jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 w zw. z art. 656 § 1 k.c.).
W wyrokach sądów także można przeczytać, że prawdopodobieństwo podwyżek cen materiałów to typowy przykład ryzyka wykonawcy. Powinien więc on założyć w swojej ofercie odpowiedni bufor, który zabezpieczy go przed wzrostem kosztów budowy. Jeżeli tego nie zrobi to jego powinny zaboleć konsekwencje finansowe.
…. ALE!
Sęk jednak w tym, że ryzyko wykonawcy nie ma charakteru absolutnego. Nie musi on przewidywać cenowego Armagedonu. Sądy wielokrotnie podkreślają, że czym innym jest problem nieprzewidziany przez wykonawcę, a czym innym taki, który był dla niego nieprzewidywalny.
Co jakiś czas przez branżę budowlaną przetacza się tsunami skokowego wzrostu kosztów realizacji inwestycji, w tym materiałów budowlanych. Z jednego z nich branża wyszła z następującym stanowiskiem Sądu Najwyższego: „Gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych może uzasadniać modyfikację ryczałtu przewidzianego dla wykonawcy robót.” (wyrok SN z 29.10.2015 r., I CSK 901/14).
Skoro ryczałt ma być trudniejszy do wzruszenia, niż człowiek, który nie uronił łzy nawet przy scenie śmierci Mufasy, dlaczego mówimy o jego korygowaniu przy wzroście kosztów? Ponieważ w przepisach zapisano też pewien spadochron dla wykonawcy. Jeżeli wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie robót groziłoby mu rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt (art. 632 § 2 w zw. z art. 656 § 1 k.c.).
Strony umowy mogą ustalić w niej, jak widzą zasady zmian (bądź ich braku) zasad współpracy w przypadku wzrostów kosztów realizacji. Swoboda w tym zakresie sięga tak daleko, że możliwe jest nawet wyłączenie stosowania art. 632 § 2 k.c., o którym pisałem wyżej.
Możliwe jest też ułożenie własnego algorytmu waloryzacyjnego, czyli opisanie, kiedy wykonawca może zadzwonić do inwestora za słowami „Wiem, że ustalaliśmy cenę X, ale trochę się od tego czasu na rynku pozmieniało…”. Podstawami do uwzględnienia w takim algorytmie jest:
Można tu oczywiście dodać całe szereg kolejnych elementów jak chociażby ustalenie maksymalnego pułapu zmian, sposób wykazania wpływu zmian kosztów na realizowane roboty, przyjęcie określonej proporcji podziału przez strony wzrostu kosztów czy zapisanie relacji umownej procedury do podstaw zmiany przewidzianych przepisami prawa.
Inwestor planujący budowę temat waloryzacji może oceniać jako wątek mocno problematyczny. W końcu wiąże się z on dopłatą na rzecz wykonawcy. A przy kredytowaniu budowy domu znalezienie źródła dla takiej dopłaty może okazać się bardzo dużym wyzwaniem.
Rozumiem takie podejście. Pozwól jednak, że podam Twojej rozwadze rzecz, którą również należy ocenić, myśląc o doprowadzeniu budowy do happy endu.
Wykonawca, który stanie przed perspektywą dokładania do realizacji Twojego domu intensywnie będzie szukał możliwości, aby tego dokładania uniknąć. Łącznie z tą polegającą na porzuceniu placu budowy. Owszem, bezpodstawne zerwanie współpracy nie pozostawia inwestora bez jakichkolwiek możliwości działania. Ma on nawet szansę na obciążenie wykonawcy nadwyżką, którą musiał zapłacić ponad wynagrodzenie wykonawcy firmie, która podjęła się dokończenia prac. Jednak…
Po pierwsze, skoro mowa o nadwyżce – tak, najpewniej powstanie. Nowy wykonawca złoży Ci ofertę po aktualnych cenach, czyt. wyższych niż te, które jakiś czas temu przyjmował poprzedni wykonawca. Dodatkowo w wynagrodzeniu opłacisz bonus za to, że firma wchodzi na rozpoczęte przez kogoś innego prace i potrzebna jest na CITO.
Po drugie, będziesz musiał znaleźć firmę, która w ogóle będzie zainteresowana przyjęciem takich robót. Możesz mi wierzyć, że wykonawcy nieszczególnie palą się do dokończenia budynku, który rozpoczął ktoś inny. Szczególnie w obecnych realiach, kiedy nie mogą narzekać na brak zleceń.
Po trzecie w końcu, musisz pomyśleć o czasie. A tego zdąży najpewniej upłynąć sporo, zanim uda Ci się zwerbować nowego wykonawcę, a ten przedstawi Ci do podpisu protokół odbioru końcowego robót. Możesz spokojnie założyć, że w kalendarzu zobaczysz datę wykraczającą poza umówiony z pierwotnym wykonawcą termin zakończenia budowy.
Czy te elementy sprawiają, że waloryzacja będzie miała więcej plusów, niż minusów? Na to musisz odpowiedzieć sobie we własnym zakresie. Na pewno jednak warto nie pomijać tego pytania.
Sprawdź, jak podpisać odpowiednio skonstruowaną Umowę.