Masz wąską działkę, na której chciałbyś postawić dom? Zastanawiasz się, czy możesz go wybudować w granicy? Sprawdźmy, kiedy to jest możliwe.

Budowa w granicy działki a zgoda sąsiada

Zanim napiszemy, kiedy można wybudować dom w granicy działki, musimy uściślić jedną kwestię: w świetle przepisów czym innym jest budowa w granicy, a czym innym budowa bezpośrednio przy granicy.

Budowa w granicy działki to tak naprawdę budowa na dwóch działkach, ponieważ granica to nieskończenie cienka linia. Jeśli chcesz usytuować dom w taki sposób, że granica przebiega przez ścianę budynku, to musisz mieć zgodę sąsiada, bo tak naprawdę budujesz na dwóch działkach. Takim przypadkiem nie zajmujemy się w niniejszym tekście. Opisujemy tutaj budowę bezpośrednio przy granicy działki. Jeśli lokalizujesz dom bezpośrednio przy granicy, to granica pokrywa się z krawędzią ściany budynku, a sam budynek w całości znajduje się na Twojej działce. Przy takim usytuowaniu nie potrzebujesz zgody sąsiada. Jednak gdy wystąpisz o pozwolenie na budowę, sąsiad prawdopodobnie zostanie stroną postępowania i będzie mógł wnosić swoje uwagi oraz odwoływać się od decyzji.

Budowa domu bezpośrednio przy granicy działki jest możliwa tylko wtedy, gdy konkretny przepis na to pozwala. Jak już wspomnieliśmy, zgoda sąsiada nie ma w tym przypadku żadnego znaczenia. Mitem jest krążąca wśród inwestorów opinia, że gdy mają zgodę sąsiada, to mogą budynek usytuować bezpośrednio przy granicy działki. Nie mogą, jeśli na taką lokalizację nie pozwala przepis. Przyjrzyjmy się zatem przepisom pozwalającym na budowę domu bezpośrednio przy granicy działki.

Budowa domu bezpośrednio przy granicy działki

Przepisy określające odległości budynków od granicy działki zmieniły się 1 stycznia 2018 r. Od tamtej pory sytuując na działce dom, musimy zachować odpowiednie odległości od granic wszystkich działek sąsiednich, z wyjątkiem działek drogowych. Nie ma zatem znaczenia to, czy sąsiednia działka jest rolna, czy budowlana. Natomiast zachowując odległość od granicy działki drogowej, uwzględniamy przepisy określające odległość od dróg, czyli ustawę o drogach publicznych oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy.

Dom możemy usytuować bezpośrednio przy granicy działki ścianą bez okien i drzwi. Jeśli chcesz w ścianie zwróconej w stronę granicy umieścić okna lub drzwi, musisz budynek odsunąć od granicy na odległość co najmniej 4 m.

Dom jednorodzinny możesz wybudować bezpośrednio przy granicy działki, jeśli:

  • działka ma szerokość nie większą niż 16 m – przepis ten dotyczy budynków w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej;
  • plan miejscowy przewiduje taką możliwość – ten zapis oznacza, że plan miejscowy musi jasno wskazywać, że na danym obszarze można sytuować budynki bezpośrednio przy granicy działki;
  • dom będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku stojącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Przed ostatnią nowelizacją omawianych przepisów, tj. przed 1 stycznia 2018 r. mogliśmy budynek usytuować bezpośrednio przy granicy działki jeszcze w jednym przypadku – gdy wynikało to z decyzji o warunkach zabudowy. Teraz już nie ma takiej możliwości. Jednak, jeśli masz decyzję o warunkach zabudowy wydaną przed 1 stycznia 2018 r. i wynika z niej, że możesz wybudować budynek bezpośrednio przy granicy działki, możesz wykorzystać tę decyzję jeszcze do 31 grudnia 2019 r. Wystarczy, że w tym czasie złożysz wniosek o pozwolenie na budowę, a wraz z nim zawnioskujesz o zastosowanie przepisu w brzmieniu sprzed nowelizacji.

Jeśli w Twoim przypadku nie da się zastosować żadnego z wymienionych wyżej przepisów, a musisz z jakichś powodów usytuować dom bezpośrednio przy granicy działki, możesz postarać się uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwa tego udziela starosta lub prezydent miasta (w przypadku miast na prawach powiatu) po uzyskaniu upoważnienia ministra. Procedura jest dosyć skomplikowana i możliwa tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach.

W omówionych wyżej sytuacjach możesz dom wybudować bezpośrednio przy granicy działki pod warunkiem, że są spełnione wymagania innych przepisów. Przyjrzyjmy się im.

Budowa przy granicy a inne przepisy

Dom możesz wybudować przy granicy działki tylko wtedy, gdy zostaną spełnione warunki stawiane przez inne przepisy, na przykład dotyczące minimalnych odległości pomiędzy budynkami ze względu na bezpieczeństwo pożarowe lub zapewnienia w pomieszczeniach dostępu do naturalnego oświetlenia. Znaczenie mają również wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeśli plan miejscowy wprost zakazuje sytuowania budynków bezpośrednio przy granicy działki, nie wybudujesz w ten sposób domu, nawet jeśli omówione wcześniej przepisy na to pozwalają.

Dodatkowo ściana domu usytuowana bezpośrednio przy granicy działki musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Taka ściana ma określoną klasę odporności ogniowej i wykonuje się ją w odpowiedni sposób. Wznosi się ją na własnym fundamencie i wypuszcza co najmniej 30 cm poza lico zewnętrznych ścian poprzecznych budynku. Można też zastosować na ścianach poprzecznych pionowy pas z materiału niepalnego o szerokości 2 m i odpowiedniej odporności ogniowej. Jeśli pokrycie dachu budynku jest rozprzestrzeniające ogień, ścianę oddzielenia przeciwpożarowego wyprowadza się ponad dach na wysokość co najmniej 30 cm lub stosuje się bezpośrednio pod pokryciem pas o szerokości 1 m z materiału niepalnego i na tej szerokości wykonuje się pokrycie nierozprzestrzeniające ognia. O tym, które rozwiązanie zastosować w danym przypadku decyduje projektant budynku. Warto jednak mieć świadomość, że dom położony bezpośrednio przy granicy działki musi spełnić te wymagania.

Budowa w granicy działki – podsumowanie

Dom możesz wybudować bezpośrednio przy granicy działki, ale tylko w ściśle określonych przez przepisy przypadkach. Na takie usytuowanie budynku nie potrzebujesz zgody sąsiada, ale najczęściej w takiej sytuacji będzie on stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i będzie mógł wnosić uwagi i odwoływać się od decyzji. Ściana domu usytuowana bezpośrednio przy granicy działki nie może mieć okien ani drzwi i musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, dla której przepisy stawiają konkretne wymagania dotyczące m.in. odporności ogniowej.

Stan prawny aktualny na dzień 20.03.2019 r.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285).