Służebność drogi służy przede wszystkim właścicielom nieruchomości, które nie mają dostępu do drogi publicznej.
Dzięki służebności drogi jedna działka zyskuje połączenie docelowo do drogi publicznej. Służebność drogi to klasyczny przykład służebności gruntowej i osobistej.
Najpierw należy wytłumaczyć, czym jest służebność. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość, dla zwiększenia użyteczności innej, sąsiedniej nieruchomości lub zaspokojenia pewnych potrzeb osoby fizycznej. Służebność ogranicza możliwość dysponowania nieruchomością obciążoną przez jej właściciela. Istnieje służebność czynna, polegająca na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie – poprzez przejazdy, przechód, drogę konieczną, i służebność bierna, która stanowi nałożony na właściciela zakaz podejmowania określonych działań, do których w razie braku służebności mógłby być uprawniony, w ramach swojego prawa własności do nieruchomości. W Polsce istnieją trzy rodzaje służebności:
● służebność gruntowa,
● służebność osobista,
● służebność drogi.
Służebność drogi, inaczej służebność drogi koniecznej, sprowadza się do tego, że jest to ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu właściciel nieruchomości pozbawionej pierwotnie drogi dojazdowej (dostępu do drogi publicznej) zyskuje ją, poprzez wytyczenie jej po terenie nieruchomości sąsiedniej w wyznaczonym zakresie. Służebność drogi nie jest odrębnym rodzajem służebności, ponieważ jest ustanowiona jako służebność gruntowa lub osobista. Kiedy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to właściciel takiej nieruchomości może wysunąć żądanie w stosunku do właściciela sąsiedniego gruntu o ustanowienie prawa, jakim jest służebność drogi dojazdowej.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest niezbędne, kiedy jeden z właścicieli nie może w pełni korzystać ze swojego prawa własności do nieruchomości. Poprowadzenie takiej drogi koniecznej uwzględnia potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi, wiąże się z zasadą najmniejszego obciążenia, która mówi, że służebność drogowa ma być jak najmniej uciążliwa dla nieruchomości nią obciążonej. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej – jego wypełnienie i nadanie biegu sprawy należy do osoby chcącej ustanowić służebność. Wniosek składany jest w urzędzie gminy, na terenie której znajdują się obie nieruchomości, których dotyczy ustanowienie służebności. Powstanie służebności może odbyć się poprzez zawarcie umowy pomiędzy stronami, gdzie umawiają się one na pewne warunki, jednak musi być to uczynione pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, na mocy orzeczenia sądowego, poprzez zasiedzenie, kiedy nieruchomość trwale była wykorzystywana do wzniesienia trwałego urządzenia i na mocy decyzji administracyjnej.
Służebność drogi dojazdowej może być zasiedziana. Powstaje, kiedy użytkownik użytkuje drogę przez 20 (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze), będąc jej posiadaczem, co można w łatwy sposób wykazać. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej może powstać tylko wtedy, kiedy użytkownik poczynił trwałe i widoczne urządzenie własnym nakładem na nieruchomości sąsiedniej. Samo wykorzystywanie takiej drogi nie prowadzi do nabycia służebności przez zasiedzenie. Pod pojęciem urządzenia należy rozumieć celowe działanie ludzkie, które uzewnętrznia się poprzez powstanie trwałych przedmiotów lub urządzeń wymagających włożenia w to pracy ludzkiej. Zabudowa polnej drogi żwirem (usunięto część tekstu) czy wybudowanie nasypu drogowego odpowiada charakterystyce trwałego i widocznego urządzenia. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego aby nastąpiło zasiedzenie służebności drogi koniecznej, konieczne jest wyraźne wytyczenie przez cudzą nieruchomość przebiegu całego szlaku drogowego, nie zaś tylko jego części, jak na przykład poprzez wybudowanie jedynie mostku.
Ograniczenie jednej nieruchomości poprzez wyznaczenie w obszarze nieruchomości sąsiedniej drogi dojazdowej do drogi publicznej to kwintesencja służebności drogi. Prawa i obowiązki z tym związane ustalają między sobą strony na mocy przepisów prawa cywilnego.
Najczęściej jednak obowiązkiem właściciela nieruchomości władnącej jest zapłacenie ustalonego wynagrodzenia za korzystanie ze służebności, zaś po stronie właściciela, który dysponuje drogą, spoczywa obowiązek udostępniania przejazdu i nie tarasowania go, aby można było z niego korzystać w każdym momencie. W przypadku służebności drogi koniecznej opłata ustalana jest na mocy umowy, w której obie strony umawiają się na daną kwotę, w zamian za którą druga strona będzie mogła dowolnie korzystać z drogi dojazdowej. Ważne jest, aby w umowie zaznaczyć, co obejmuje służebność drogi – kto remontuje drogę, jakie materiały są do tego używane. Jednak bezpośredni obowiązek z tym związany spoczywa na właścicielu nieruchomości obciążonej. Ważna jest też jedna kwestia związana z prawem, jakim jest służebność drogi. Szerokość tej drogi musi być na tyle odpowiednia, żeby można było swobodnie przejechać pojazdem, aby dostarczyć różne materiały i inne rzeczy niezbędne na posesji.
Stan prawny aktualny na dzień 10.03.2021 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2320) – art. 145.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2018 r. (IV CSK 178/17, opublikowano: LEX nr 2497614).
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Białystok
firmy budowlane Bydgoszcz