Osoba, która może wskazać, czy modyfikacja lub odstępstwo w projekcie budowy domu jest istotna czy też nieistotna, to kierownik budowy zatrudniony przez Ciebie lub też projektant zajmujący się adaptacją projektu.

Jak wskazać zmiany istotne dla projektu budowlanego i jak je właściwie wprowadzić? Tego dowiesz się z naszego artykułu. Oprócz tego przeczytasz w nim także o kwestiach takich jak:

  1. Projekt budowlany a oczekiwania inwestora
  2. Czym są nieistotne i istotne zmiany w projekcie domu?
  3. Zmiany w dokumentacji gotowego projektu budowy domu - podział
  4. Istotne zmiany w projekcie budowlanym
  5. Nieistotne zmiany w projekcie budowlanym
  6. Wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym i nieuwzględnienie ich w dokumentacji – konsekwencje
  7. Ile kosztuje wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym?
  8. Zapamiętaj: jakie zmiany w projekcie domu są istotne a jakie nieistotne?

Projekt budowlany a oczekiwania inwestora

Wszystkie projekty domów jednorodzinnych, których metraż jest większy od 35 m2, niezależnie od tego, czy zostały zaprojektowane na indywidualne zamówienie, czy też są gotowymi projektami domu z planowanym zaadaptowaniem, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę - oczywiście przed rozpoczęciem realizacji całej inwestycji.

Bardzo dobrze będzie, jeśli wszystkie swoje oczekiwania zamieścisz w dokumentach projektowych, jeszcze zanim uzyskasz pozwolenie na budowę. Znaczna część prac budowlanych, o czym zapewne wiesz, nie może zostać uzyskana bez ważnego pozwolenia oraz końcowej decyzji, która zatwierdzi wybrany przez Ciebie projekt.

W momencie uzyskania decyzji z urzędu musisz prowadzić budowę w sposób, który został określony w pozwoleniu a także w sposób całkowicie zgodny z projektem, który został zatwierdzony.

Czym są nieistotne i istotne zmiany w projekcie domu?

Bardzo często mają miejsce sytuacje, w których w trakcie budowy domu, kiedy prace zostały już rozpoczęte, a nawet są bardzo zaawansowane, okazuje się, iż gotowy projekt trzeba w jakiś sposób dostosować. Biorąc pod uwagę to, jakiego rodzaju modyfikacje chcesz wprowadzić, musisz spełnić określone formalności, aby Twoja budowa była zgodna ze wszelkimi zapisami w ustawie Prawo Budowlane, określającymi zmiany w dokumentacji budowy jako zmiany istotne w projekcie lub zmiany nieistotne w projekcie.

Zmiany w dokumentacji gotowego projektu budowy domu - podział

Osoba, która może wskazać, czy modyfikacja lub odstępstwo w projekcie budowy domu jest istotna czy też nieistotna, to kierownik budowy zatrudniony przez Ciebie lub też projektant zajmujący się adaptacją projektu.

Jeżeli fachowiec popełni błąd i dokona niepoprawnej kwalifikacji zmiany w projekcie budowlanym, wszelkie konsekwencje spoczną, niestety, na Tobie – w trakcie postępowania, które prowadzone będzie przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Kontrola może mieć miejsce w trakcie odbioru budynku do użytku lub jeszcze na etapie budowy domu. 

Jako inwestor możesz jednak pociągnąć fachowca do odpowiedzialności i uzyskać stosowne odszkodowanie na drodze postępowania cywilnoprawnego.

Warto wiedzieć, iż podczas budowy domu dopuszczalne jest odstępstwo od zatwierdzonego projektu oraz znajdujących się w nim wymiarów do maksymalnie 2% - nie jest to klasyfikowane jako jakakolwiek modyfikacja.

 

Istotne zmiany w projekcie budowlanym

Odstępstwa oraz zmiany od projektu budowlanego, który został zatwierdzony lub też uzyskanych warunków pozwolenia na budowę domu, wiążą się z koniecznością projektu zamiennego. Istotne odstąpienie od projektu domu możesz wykonać po tym jak uzyskasz stosowną decyzję, dotyczącą zmiany pozwolenia na budowę. 

Istotnymi odstępstwami nazywa się zmiany w klasycznym projekcie domu lub innego budynku, które są powiązane z kwestiami takimi jak:

  • charakterystyczne parametry domu, czyli między innymi: jego kubatura, wysokość, długość, powierzchnia zabudowy, szerokość czy liczba kondygnacji;
  • zagospodarowanie działki czy terenu ujęte w projekcie, to jest przykładowo zmiana umiejscowienia budynku względem zabudowy na sąsiednich parcelach czy granice Twojej działki;
  • stworzenie warunków umożliwiających użytkowanie obiektu budowlanego osobom niepełnosprawnym, co jest ważne szczególnie w przypadku budynków publicznych, na przykład urzędów, ośrodków zdrowia, czy szkół, które zawsze muszą być zbudowane tak, aby osoby niepełnosprawne mogły się do nich w łatwy sposób dostać;
  • bardzo duża modyfikacja całego zamierzenia budowlanego, czyli całkowita zmiana sposobu korzystania z budynku czy jego fragmentu. Dotyczy to na przykład zbudowanie salonu fryzjerskiego zamiast domu jednorodzinnego czy stworzenie sklepu zamiast jednego z planowanych pokoi;
    założenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przykładu, zbudowanie zamiast zabudowy siedliskowej wielkiego magazynu, który nie jest związany z produkcją rolną czy też wybudowanie domu dwurodzinnego całorocznego na parceli, której przeznaczeniem jest jedynie zabudowa o sezonowym charakterze, określana mianem letniskowej;
  • uzyskanie uzgodnień, opinii czy innej dokumentacji, która jest konieczna w związku z przepisami szczegółowymi, takie jak opinie oraz pozwolenia od konserwatora zabytków w związku z obiektami zabytkowymi lub znajdującymi się na terenie, objętym ochroną konserwatorską. Tak samo zresztą w przypadku ochrony terenów urbanistycznych, ochrony krajobrazu, ochrony stanowisk archeologów lub innego rodzaju aktów objętych prawem miejscowym.

Nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

W przypadku zmian nieistotnych, prace na budowie są możliwe w momencie wprowadzenia zmian przez kierownika budowy lub też projektanta poprzez dokonanie przez niego wpisu w dzienniku budowy. Muszą one zostać naniesione w projekcie budowlanym. Powinny także zawierać wszelkie niezbędne informacje objaśniające takie jak opisy czy rysunki. Musisz wiedzieć także, iż architekt adaptujący projekt czy kierownik budowy ma także możliwość naniesienia nieistotnych zmian post factum, czyli w trakcie sporządzania dokumentacji powykonawczej.

Ustawa Prawo Budowlane ściśle określa wszystkie zmiany nieistotne w zatwierdzonym projekcie budynku. Dotyczą one:

  • elewacji domu – modyfikacji wybranych okładzin lub wykończenia elewacji;
  • przeznaczenia pomieszczeń – na przykład, jeśli zamiast kuchni zdecydujesz się jednak w przeznaczonym na nią miejscu zrobić łazienkę, czy pokój dzienny w miejsce nocnego;
  • rodzaju materiału, z którego planujesz wykonać dach;
  • przebiegu instalacji wodnej, instalacji elektrycznej, ogrzewania, przygotowywania ciepłej wody albo też miejsca, w którym będzie znajdował się kocioł, którego zadaniem będzie ogrzewanie domu;
  • rodzaju oraz liczby okien, ilości drzwi, kształtu oraz wielkości otworów okiennych;
  • rodzaju materiału, z którego zostaną postawione ściany – oczywiście, jeśli nie wpłynie to na wielkość domu;
  • wysokości kalenicy, kąta nachylenia dachy oraz układu połaci dachowych, jeśli nie będą miały one wpływu na finalną objętość budynku oraz będą spełniać wszelkie wymagania planu miejscowego lub też decyzji o warunkach zabudowy i nie będą odbiegać od zatwierdzonego projektu zagospodarowania parceli. Dla przykładu, zupełnie nieistotna będzie zmiana kąta nachylenia dachu z 30 na 35 stopni, w sytuacji, w której zapisy wydanej decyzji o warunkach zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego wskazują, iż dach ma mieć nachylenie pomiędzy 25 a 50 stopni. 

Wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym i nieuwzględnienie ich w dokumentacji – konsekwencje

Jeśli prace budowlane zostaną wykonane bez stosownych pozwoleń, tak samo zresztą jeżeli dojdzie do wykonania istotnych odstępstw od projektu, który został zatwierdzony a także warunków pozwolenia na budowę, praca zostanie uznana za tak zwaną samowolę budowlaną.

Musisz wówczas liczyć się z tym, iż dojdzie do interwencji nadzoru budowlanego, który może nakazać wykonanie projektu zamiennego lub też wstrzymać prace na budowie po tym, jak zostanie na nim przeprowadzona kontrola.

Oczywiście, sytuacja tego rodzaju jest też zagrożona wysoką karą pieniężną. Organ ten może także sprzeciwić się w trakcie zgłaszania budynku jako budynku użytkowego. Pamiętaj więc o tym, aby nigdy nie wykonywać jakichkolwiek zmian lub robót budowanych w sposób nielegalny. 

Jeśli jednak budowa już jest w trakcie i dopuściłeś się samowoli budowlanej, musisz wiedzieć, że w przypadku zmian nieistotnych, możesz zalegalizować samowolę. Jak? Projektant lub kierownik budowy musi nanieść na projekt lub dokumentację powykonawczą wszelkie zastosowane zmiany. Jeśli w ciągu 21 dni organ nie wniesie sprzeciwu, możesz zacząć użytkować budynek.

W przypadku nieistotnych zmian, prowadzonych legalnie, to jest po uwzględnieniu wszelkich modyfikacji przez kierownika lub projektanta w projekcie, możesz kontynuować prace budowlane, a następnie zgłosić budynek do użytkowania zaraz po zakończeniu całej budowy. 

Przy zmianach istotnych musi zostać wykonany zamienny projekt domu. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Po tym, jak decyzja zostanie wydana, możesz kontynuować budowę.

Jeżeli modyfikacje, które chcesz prowadzić do gotowego projektu domu zaliczają się do mocno skomplikowanych, najlepszym rozwiązaniem będzie zamówienie projektu indywidualnego.

Ile kosztuje wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym?

Kwota, którą będziesz musiał uiścić za dokonanie zmian w dokumentacji, jest szacowana na podstawie wielkości budynku oraz zakresu koniecznych modyfikacji. Możesz więc przyjąć jedynie, iż są one zawsze ustalane w sposób indywidualny. Gotowe projekty standardowych domów można zmodyfikować w biurze architektonicznym, w którym zakupiłeś projekt lub zlecić wprowadzenie zmian architektowi adaptującemu projekty budowlane. 

Większość biur architektonicznych pozwala także na zastosowanie modyfikacji w określonych przez siebie projektach – zgoda na dokonanie zmian najczęściej jest bezpłatna, szczególnie w przypadku renomowanych firm projektowych.

Zapamiętaj: jakie zmiany w projekcie domu są istotne a jakie istotne?

Zmiany nieistotne będą dotyczyły: układu połaci dachowych, zmiany zastosowanych okładzin, elewacji domu, rodzaju materiału wykonania dachu, rodzaju materiału do postawienia ścian, miejsca usytuowania kotła grzewczego, modyfikacja funkcji pomieszczeń, przebiegu instalacji wodnej, grzewczej oraz elektrycznej, liczby drzwi, wielkości i ilości oraz kształtu okien i otworów okiennych, wykończenia elewacji, zmiany kąta nachylenia dachu oraz wysokości kalenicy.

Zmiany istotne będą dotyczyły: liczby pięter, wysokości, długości i szerokości budynku oraz jego kubatury, zmiany zamierzonego sposobu użytkowania części lub całości budynku, zapewnienia warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu, uzyskania opinii, uzgodnień czy innej dokumentacji wymaganej przepisami szczegółowymi, przykładowo: pozwolenia oraz opinii od konserwatora budynku.

Tak zwana samowola budowlana jest zagrożona szeregiem kar, w tym wysokich w postaci pieniężnej. Oprócz tego, Twoja budowa może zostać wstrzymana na nieokreślany czas lub nawet na stałe.

Oznacza to, że nie tylko przesunie się ona w czasie, a Twój wymarzony dom powstanie o wiele później, niż było to zamierzone, ale niekiedy będzie się także wiązać z dodatkowym nakładem pieniężnym. Wykonane prace będzie trzeba zniszczyć, aby postawić budynek zgodny z projektem czy wymaganiami, w związku z czym stracisz także koszta poniesione na pracę fachowców czy materiały budowlane. Warto zatem zawsze wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym, zanim zostaną one wykonane i powierzać to zadanie jedynie odpowiedzialnej za to, kompetentnej osobie.

 

Sprawdź firmy w wybranych województwach:

a także w wybranych miastach: