Jak sądzisz, ile inwestycji jest realizowanych w 100% zgodnie z projektem budowlanym…? Jeżeli nawet takie się zdarzają, ich odsetek jest naprawdę marginalny, ponieważ zmiany w projekcie budowlanym są na porządku dziennym i nikogo nie dziwią.
Inną kwestią jest to, czy zmiany są istotne, czy też nieistotne - od tego zależy naprawdę wiele. Osobą, która to wskazuje, jest kierownik budowy lub projektant zajmujący się adaptacją projektu. Warto jednak mieć świadomość, że w przypadku złego zaklasyfikowania zmiany, to Ty ponosisz odpowiedzialność prawną.
W tekście znajdziesz następujące informacje:
Zacznijmy od tego, że zanim projekty domów stają się projektami budowlanymi, może minąć sporo czasu. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zakup gotowego projektu, czy postawisz na projekt indywidualny - w każdym przypadku należy dokonać jego adaptacji. Co istotne - adaptacja projektu może być zlecona jedynie projektantowi z odpowiednimi uprawnieniami. Dopiero po zakończeniu prac adaptacyjnych, projekt staje się projektem budowlanym.
Adaptacja projektu to nic innego jak dostosowanie go do zapisów m.in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymogów techniczno-budowlanych i innych uwarunkowań terenów.
Adaptacja projektu polega na:
Pamiętaj również o tym, by zachować zgodność projektu z przepisami ustawy - Prawo budowlane.
Już na etapie adaptacji projektu, który wybrałeś, może się okazać, że jednak lepiej go zmienić, by uniknąć w późniejszych etapach prac wprowadzania wielu istotnych zmian w projekcie budowlanym. Oczywiście, decyzja w każdym przypadku należy do inwestora, ale zdecydowana większość wybiera zmianę projektu na taki, który łatwiej będzie zaadaptować.
Mimo to, wciąż należy pamiętać o tym, że zmiany w projekcie budowlanym będą raczej nieuniknione. Może być ich jednak mniej lub istnieje szansa, że będą jedynie nieistotne.
Katalog istotnych i nieistotnych zmian w projekcie budowlanym można znaleźć w przepisach prawa budowlanego - dokładnie, w ustawie Prawo budowlane.
Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19.09.2020 r., wprowadziła znaczące różnice w prawie budowlanym, także w przepisach związanych z odstępstwem od projektu. Zgodnie z aktualnymi przepisami, o istotnym lub nieistotnym odstępstwie mówi się jedynie w odniesieniu do projektu zagospodarowania działki/terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.
Możesz się teraz zastanawiać - co w przypadku projektu technicznego…? Tam nie klasyfikuje się już zmian jako istotne czy nieistotne. Nie można jednak zapomnieć, że wówczas również należy zastosować się do odpowiedniej procedury (o której będzie mowa w późniejszej części tekstu).
Jeżeli chodzi o podstawowe różnice między istotnymi i nieistotnymi zmianami w projekcie budowlanym, warto zacząć od tego, że ich katalog można znaleźć w przepisach prawa budowlanego. W artykule przyjrzymy się poszczególnym zmianom i je pokrótce omówimy.
Oprócz tego, odstępstwa w projekcie budowlanym różnią się również sposobem ich wprowadzenia. Procedury są inne, w zależności od tego, czy zmiana jest istotna, czy nieistotna.
Tak, jak już sygnalizowaliśmy, klasyfikacją zmian zajmuje się kierownik budowy lub projektant z odpowiednimi uprawnieniami.
Zacznijmy od istotnych zmian w projekcie budowlanym. Ich katalog znajduje się w art. 36a ustawy - Prawo budowlane.
Przykłady istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę
Zgodnie z zapisami ustawy - Prawo budowlane (dokładniej - art. 36a Ustawy), do istotnych zmian w projekcie zaliczają się odstępstwa w zakresie m.in.:
Biorąc pod uwagę powyższy katalog istotnych zmian projektu budowlanego, można z całą pewnością stwierdzić, że dotyczą one kwestii w największy sposób wpływających na obiekt budowlany. Są to zarówno najważniejsze zmiany w projekcie domu, zagospodarowania terenu, czy też przeznaczenia obiektów budowlanych. Obejmują swoim zakresem przede wszystkim akty prawa miejscowego.
Jaka jest procedura w przypadku zakwalifikowania zmiany projektu domu jako istotnej?
Postępowanie różni się w zależności od tego, czy roboty budowlane są realizowane na podstawie pozwolenia na budowę, czy też zgłoszenia:
w przypadku pozwolenia na budowę, jeżeli nastąpi istotne odstępstwo od projektu, konieczna jest zmiana pozwolenia (analogiczna procedura, ograniczająca się jedynie do planowanej zmiany); istotne odstąpienie można wykonywać dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Po uzyskaniu pozwolenia, inwestor jest zobowiązany do prowadzenia prac budowlanych zgodnie z warunkami określonymi w pozwoleniu i projekcie,
w przypadku zgłoszenia z projektem, jeżeli dojdzie do istotnej zmiany projektu, koniecznie jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego lub - alternatywnie - dokonanie ponownego zgłoszenia.
Co ważne - prawo budowlane nie przewiduje odstąpienie od “zwykłego” zgłoszenia.
Przejdźmy teraz do nieistotnych zmian w projekcie budowlanym. Jak się zapewne domyślasz, dotyczą one - jak sama nazwa wskazuje - mniej istotnych zmian w projekcie czy przeznaczeniu obiektu budowlanego. Nieistotne odstępstwa obejmują m.in.:
Postępowanie w przypadku wystąpienia nieistotnego odstępstwa od projektu budowlanego jest zdecydowanie prostsze niż przy zmianie istotnej. Projektant musi zamieścić w projekcie dokładny opis i rysunek dotyczący zmiany.
W takim układzie do wniosku o pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomieniu o zakończeniu budowy należy dołączyć dodatkowe dokumenty - kopie tych rysunków i - jeżeli zaistnieje taka potrzeba - opis(y).
Dodatkowo, projektant i - opcjonalnie - powiatowy inspektor nadzoru inwestorskiego (tylko wtedy, gdy jest ustanowiony) muszą potwierdzić oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i projektem.
Co się dzieje w sytuacji, gdy - mimo wprowadzenia istotnej lub nieistotnej zmiany projektu budowlanego - nie wykona się odpowiednich formalności?
Jeżeli prace budowlane zostaną wykonane bez wymaganych pozwoleń lub dojdzie do wykonania bardzo znaczącej adaptacji zatwierdzonego już projektu, praca zostanie zaklasyfikowana jako samowola budowlana.
W takim przypadku nadzór budowlany może m.in. wstrzymać prace budowlane i/lub nakazać rozbiórkę dotychczas postawionego obiektu. Dodatkowo, na inwestora może zostać nałożona kara grzywny w wysokości nawet ponad 1 000 000 złotych.
Co istotne - jeżeli nadzór budowlany zdecyduje o konieczności rozbiórki obiektu, inwestor przeprowadza ją własnymi środkami i na własny koszt. W przypadku, gdy zwleka z wykonaniem nakazu - może na niego zostać nałożona dodatkowa grzywna.
Nie zawsze dokonanie samowoli budowlanej wiąże się z poważnymi konsekwencjami dla wykonawcy. Istnieje możliwość ich uniknięcia - należy dokonać legalizacji samowoli budowlanej.
Przy zmianach nieistotnych legalizacji może dokonać projektant lub kierownik budowy przez naniesienie zmian w projekcie lub dokumentacji podwykonawczej.
Organ ma wówczas 21 dni, by wnieść sprzeciw - jeżeli tego nie zrobi, nie ma przeszkód, by użytkować budynek.
Zdecydowanie więcej formalności jest w przypadku zmian istotnych. Należy przygotować wtedy zamienny projekt domu. Dopiero po tym można złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę.
Jak już pisaliśmy na początku tekstu, odpowiednia klasyfikacja zmian w projekcie domu należy do obowiązków projektanta dokonującego adaptacji projektu lub kierownika budowy.
Warto mieć jednak świadomość, iż w przypadku pomyłki osoby odpowiedzialnej za kwalifikację odstępstw, konsekwencje błędu ponosi zawsze inwestor. Postępowanie w tej sprawie jest prowadzone przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.
Kontrola nadzoru może się odbyć niemalże na każdym etapie budowy - nie tylko przy odbiorze budynku, ale również na placu budowy, podczas wykonywanych prac.
Jesteś ciekawy, czy istnieje sposób na to, by pociągnąć do odpowiedzialności osobę, która realnie popełniła błąd? Inwestor w postępowaniu cywilnoprawnym może dochodzić od projektanta lub kierownika budowy odszkodowania.
Pisząc o odpowiedzialności za kwalifikację odstępstw w projekcie, warto na zakończenie dodać, że nie każda zmiana wymiarów w projekcie jest rzeczywistą zmianą w projekcie budowlanym. Na budowie dopuszcza się odstępstwo od wymiarów w zakresie do 2%. Nie jest to wówczas zmiana - ani nieistotna, ani - tym bardziej - istotna.
Jak już wspomnieliśmy, w przypadku zmian w projekcie technicznym, nie ma mowy o ich klasyfikacji jako istotne czy nieistotne. Od projektu technicznego można odstąpić, jeżeli jego zmiany zostaną wprowadzone przez projektanta i - opcjonalnie - sprawdzone przez sprawdzającego. Jeśli natomiast zmiany dotyczą rozwiązań podlegających uzgodnieniom,wówczas należy je ponownie uzgodnić.
Mimo że zmiany w projekcie technicznym nie są kwalifikowane jako istotne czy nieistotne, warto pamiętać, by każdorazowo sprawdzić, czy nie wpływają bezpośrednio na projekt zagospodarowania lub architektoniczno-budowlany. Jeżeli tak się stanie, tu już należy odstępstwa zakwalifikować jako istotne lub nieistotne i dalej postępować zgodnie z odpowiednimi procedurami.
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Rzeszów
firmy budowlane Szczecin
firmy budowlane Warszawa