Inwestorstwo zastępcze to rozwiązanie dla osób, które planują wzniesienie obiektu budowlanego, a nie dysponują czasem niezbędnym na spełnienie obowiązków inwestora. Z usług inwestora zastępczego mogą także skorzystać osoby, które cenią sobie profesjonalizm działań budowlanych.

Zastępstwo inwestycyjne wiąże się z powierzeniem czynności związanych z bezpośrednim zarządzaniem budową innemu podmiotowi. Dla ochrony interesów zarówno inwestora bezpośredniego, jak i zastępcy inwestycyjnego (inwestora zastępczego), przed powierzeniem zadania, należy spisać umowę oraz określić zakres obowiązków.

Kim jest inwestor zastępczy?

Zastępstwo inwestycyjne nie jest regulowane przez żadne przepisy. Mimo to, jest to działanie coraz bardziej powszechne. Praktyka pokazuje, że na zatrudnienie inwestora zastępczego decydują się osoby niedysponujące wystarczającą ilością czasu lub niemające wystarczającego doświadczenia w sektorze budowlanym. W takiej sytuacji inwestor bezpośredni (finansujący) zawiera umowę o zastępstwo inwestycyjne i przekazuje czynności związane z bezpośrednim zarządzaniem przedsięwzięciem budowlanym innemu podmiotowi. Inwestor zastępczy jest więc jednostką, która za odpowiednią opłatą (wysokość wynagrodzenia zależy zazwyczaj od wartości inwestycji) działa z ramienia i w imieniu zamawiającego oraz przejmuje od niego obowiązek organizacji i koordynacji działań uczestników procesu inwestycyjnego.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Umowa o zastępstwo inwestycyjne stanowi swego rodzaju kontrakt, na mocy którego wykonawca podejmuje się przejęcia praw i obowiązków inwestora. Należy ona do grupy tzw. umów nienazwanych, a więc nie reguluje jej kodeks cywilny czy inny obowiązujący akt prawny. Przy zawieraniu tego rodzaju kontraktu, najlepiej kierować się zapisami umowy kodeksowej o najbardziej zbliżonym charakterze. W przypadku umowy o zastępstwo inwestycyjne, powszechnie stosowaną praktyką jest sporządzenie umowy zlecenie.

Umowa, na mocy której inwestor bezpośredni przekazuje obowiązki inwestorowi zastępczemu, może mieć charakter pełnomocniczy lub powierniczy. W drugim przypadku inwestor zastępczy staje się stroną we wszystkich umowach i zawiera je osobiście. Inwestor bezpośredni nie ma udziału w czynnościach inwestycyjnych, a cała odpowiedzialność oraz ewentualne dochodzenie roszczeń wynikających z zawartych kontraktów leży w gestii inwestora zastępczego. Jeśli natomiast umowa o zastępstwo ma charakter pełnomocniczy, inwestor zastępczy staje się przedstawicielem inwestora finansującego. Podczas czynności związanych z zawieraniem umów z firmami podwykonawczymi i dostawczymi, funkcjonuje jako pełnomocnik inwestora bezpośredniego, na którym ciążą wszelkie skutki prawne podpisanych kontraktów.

Obowiązki inwestora zastępczego

Zakres obowiązków inwestora zastępczego jest w głównej mierze zależny od treści sporządzonej umowy. W każdym przypadku jest on jednak ściśle związany z prawami i obowiązkami przysługującymi inwestorowi bezpośredniemu, który jest zobowiązany do:

  • zorganizowania przebiegu budowy zgodnie z zasadami bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • zapewnienia opracowania dokumentacji projektowej przez osoby posiadające wymagane kwalifikacje,
  • zapewnienia objęcia stanowiska kierownika budowy przez osobę uprawnioną,
  • zapewnienia opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia przez osoby dysponujące stosownymi kwalifikacjami,
  • zapewnienia wykonania i odbioru prac budowlanych przez osoby posiadające wymagane kwalifikacje,
  • zapewnienia, w uzasadnionych przypadkach (wysoki stopień skomplikowania robót lub warunków gruntowych), nadzoru nad robotami, prowadzonego przez uprawnione osoby.

W umowie o zastępstwo inwestycyjne najczęściej zawierane są następujące obowiązki inwestora zastępczego:

  • udział w procesie kompletowania dokumentacji oraz uzyskiwania pozwolenia na budowę,
  • wykonywanie czynności związanych z wyborem i zawieraniem umów z firmami podwykonawczymi lub generalnym wykonawcą,
  • wykonywanie wymaganych prawem zawiadomień i zgłoszeń,
  • realizowanie dostaw materiałów i urządzeń, których dostarczenie leży po stronie inwestora,
  • przeprowadzanie czynności związanych z nadzorem inwestorskim w trakcie realizacji robót inwestycyjnych,
  • przeprowadzanie odbiorów częściowych, końcowych i technicznych budynków oraz ich fragmentów (robót ulegających zakryciu), także udział w próbach instalacyjnych,
  • nadzór nad robotami w kontekście zapewnienia bezpieczeństwa i higieny pracy,
  • przeprowadzanie rozliczeń z generalnym wykonawcą robót lub firmami podwykonawczymi,
  • udział w czynnościach związanych z otrzymywaniem wymaganych pozwoleń, opinii, uzgodnień czy decyzji,
  • udział w procesie formalnego zakończenia budowy (zgłoszenie zakończenia robót lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie).