Inspektor nadzoru budowlanego i inspektor nadzoru inwestorskiego to dwie różne osoby, które biorą udział w procesie inwestycyjnym. Inspektor nadzoru budowlanego jest pracownikiem instytucji państwowej, której głównym zadaniem jest kontrola prawidłowości przebiegu procesu budowlanego. Z kolei inspektor nadzoru inwestorskiego pełni funkcję reprezentanta inwestora i działa w jego interesie.

Inspektor nadzoru budowlanego to osoba odpowiedzialna przede wszystkim za przestrzeganie przepisów prawa budowlanego. Inspektor ma prawo do przeprowadzania czynności kontrolnych na budowie oraz dokonywania wpisów do dziennika budowy. Nadzór budowlany to także przeprowadzenie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Kompetencje inspektora nadzoru budowlanego

Zgodnie z zapisami prawa budowlanego, nadzór budowlany i wszystkie zadania z jego zakresu są realizowane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, wojewody, przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, oraz Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Powiatowe i wojewódzkie inspektoraty nadzoru budowlanego czuwają nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego. Wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego działa w porozumieniu z wojewodą i jest zobowiązany do przeprowadzania czynności kontrolnych, realizowania postępowań administracyjnych oraz wykonywania obowiązków nałożonych przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Oprócz tego urząd ten jest prawnie zobligowany do wykonania corocznego planu kontroli oraz sprawozdania z jego realizacji.

Obowiązki pracowników najniższego szczebla – powiatowego inspektoratu – związane są głównie z kontrolą obiektów budowlanych oraz ich utrzymania. Jednostki te zlecają także czynności, których celem jest usunięcie nieprawidłowości i zagrożeń, oraz przyjmują zawiadomienia dotyczące zagrożeń związanych z konkretnym obiektem.

Inspektor nadzoru budowlanego ma pełne prawo do obecności na terenie budowy oraz obiektów budowlanych. Może kontrolować dokumenty budowy i materiały budowlane, znajdujące się na placu robót. Należy pamiętać, że osoba z nadzoru nie może przeprowadzać żadnych czynności bez niczyjej obecności, a zakończenie kontroli musi zakończyć się spisaniem protokołu oraz dokonaniem wpisu do dziennika budowy.

Inspektor nadzoru budowlanego a inspektor nadzoru inwestorskiego

Inspektor nadzoru budowlanego reprezentuje urząd państwowy. Inną rolę w procesie budowlanym pełni inspektor nadzoru inwestorskiego. Osoba ta jest przedstawicielem inwestora na budowie. Do zadań inspektora nadzoru inwestorskiego należy m.in. sprawowanie kontroli nad zgodnością wykonywanych prac budowlanych z projektem, pozwoleniem na budowę i obowiązującymi przepisami. Kontroluje on jakość wykonywanych prac budowlanych, także wbudowanych materiałów, oraz sprawdza i przeprowadza odbiory robót ulegających zakryciu. Inspektor z ramienia inwestora bierze także udział w kontroli rozliczeń i dokumentacji projektowej oraz sporządzaniu i aktualizacji harmonogramu robót.

Odbiór budynku przez nadzór budowlany

Odbiór budynku przez nadzór budowlany jest konieczny w sytuacji, gdy wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (organ administracji architektoniczno-budowlanej nałożył na inwestora taki obowiązek w wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę lub prowadzone prace służą legalizacji samowoli budowlanej, lub użytkowanie budynku ma rozpocząć się przed ukończeniem wszystkich wymaganych robót). Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie – wraz z wymaganymi załącznikami – inspektor nadzoru budowlanego ma 21 dni na przeprowadzenie czynności kontrolnych. O jej terminie musi powiadomić inwestora przynajmniej 7 dni wcześniej.

Wiele osób zadaje sobie pytanie, co sprawdza nadzór budowlany przy odbiorze budynku. Otóż w każdym przypadku weryfikuje on zgodność obiektu z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Inspektor bierze pod uwagę każde istotne odstępstwo od dokumentacji (np. zmianę kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, zmiany w odniesieniu do miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy). Jeśli organ nadzoru budowlanego nie stwierdzi żadnych uchybień, wydaje decyzję zezwalającą na użytkowanie budynku. W innym przypadku inwestor musi zostać obciążony karą finansową. Inspektor żąda w takim przypadku wykonania projektu zamiennego, uwzględniającego zaistniałe odstępstwa od warunków zawartych w zatwierdzonym projekcie budowlanym.

Zdarza się także, że konieczne jest wykonanie robót budowlanych, mających na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami. Wówczas kontrolujący nakłada na inwestora obowiązek przeprowadzenia wymienionych czynności w określonym czasie, po upływie którego przystępuje do ponownej kontroli.