Planujesz budowę domu jednorodzinnego w pobliżu lasu? A może chcesz kupić działkę, która znajduje się przy lesie? Sprawdź, w jakiej odległości od lasu powinien znajdować się budynek mieszkalny jednorodzinny.

Czym jest las w rozumieniu przepisów?

Odpowiednią odległość budynku od lasu zachowujemy tylko wtedy, gdy mamy do czynienia z obszarem, który jest lasem w rozumieniu przepisów. Nie ma znaczenia to, czy na danym terenie las naprawdę istnieje. Czasem zdarza się, że działka, na której nie rosną żadne drzewa, jest formalnie lasem – wtedy musimy zachować określoną odległość budynku od lasu. Innym razem okazuje się, że działka, na której rosną jakieś drzewa, wcale nie jest lasem w rozumieniu przepisów, wobec czego nie musimy zachowywać wymaganej odległości.

Z lasem mamy do czynienia wtedy, gdy dany teren:

  • jest wskazany na mapie ewidencyjnej jako grunt leśny – inaczej mówiąc, ma użytek Ls

lub

  • w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczony jako leśny.

Gdy zachodzi jedna z powyższych sytuacji, mamy do czynienia z lasem i od tak rozumianego lasu musimy zachować odpowiednią odległość, gdy sytuujemy na działce dom jednorodzinny.

budynek jednorodzinny- odległość od lasu

W jakiej odległości od lasu usytuować budynek jednorodzinny?

Minimalne odległości pomiędzy budynkiem a lasem są określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Znajdujące się w nim wytyczne są dosyć skomplikowane, dlatego nie będziemy ich przywoływać w całości. Zajmiemy się podstawowymi minimalnymi odległościami, ale musisz mieć świadomość, że w pewnych przypadkach (np. gdy zechcesz wykonać ścianę w całości przeszkloną) odległości te powinny być większe. Poradę w tej kwestii zawsze uzyskasz u architekta, który będzie przygotowywał dla Ciebie projekt indywidualny lub zajmie się adaptacją projektu gotowego, który kupisz.

Minimalne odległości budynku jednorodzinnego od lasu wynoszą:

  • 12 m, gdy dom ma ściany i przekrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia,
  • 16 m, gdy dom ma ściany lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień.

Powyższe odległości mierzymy do granicy lasu, czyli granicy użytku leśnego Ls na mapie ewidencyjnej lub granicy terenu leśnego oznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak już wspomnieliśmy, nie ma znaczenia to, gdzie w rzeczywistości rosną drzewa.

Przy minimalnych odległościach budynku od lasu pojawiły się dosyć skomplikowane pojęcia. Czym są elementy rozprzestrzeniające ogień i nierozprzestrzeniające ognia? To wyjaśniają przepisy i polskie normy i to znowu jest dosyć trudny temat, więc uprościmy trochę tę kwestię. Najogólniej mówiąc, można przyjąć, że:

  • nierozprzestrzeniające ognia są ściany murowane ocieplone wełną mineralną lub styropianem, ale tylko jeśli zastosowano określony system ocieplenia – wtedy producent systemu ociepleń potwierdza, że ściana jest nierozprzestrzeniająca ognia. Nierozprzestrzeniające ognia są także niepalne pokrycia dachu, np. z dachówki ceramicznej lub blachy;
  • rozprzestrzeniające ogień są ściany w konstrukcji drewnianej albo pokrycie dachu wykonane z materiału palnego, np. z gontu drewnianego. Jednak drewno można tak zabezpieczyć, żeby stało się nierozprzestrzeniające ognia, ale wtedy muszą istnieć badania, które to potwierdzają.

Podsumowując te dosyć skomplikowane zagadnienia: dom jednorodzinny powinien znajdować się minimum 12 m od lasu rozumianego jako grunt leśny Ls lub teren leśny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pamiętaj, że jest to minimalna odległość. W niektórych sytuacjach trzeba budynek odsunąć od lasu na jeszcze większą odległość, a w innych (choć nielicznych) można go zbliżyć do lasu. Sprawdźmy zatem, kiedy możesz wybudować dom bliżej lasu.

Kiedy można dom wybudować blisko lasu?

Od tych podstawowych wymagań, które opisaliśmy w poprzednim punkcie, istnieje pewien wyjątek. Przepisy pozwalają zbliżyć budynek do lasu, jeśli:

  • obszar, na którym znajduje się granica lasu, jest przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną – czyli mamy na przykład w planie miejscowym teren zabudowy jednorodzinnej, a w ewidencji gruntów użytek leśny Ls,
  • grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną podczas sporządzania planów    miejscowych, które utraciły moc (tego, czy taka zgoda została uzyskana, dowiesz się w urzędzie gminy) – w przypadku, gdy na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W powyższych sytuacjach można dom wybudować:

  • w odległości minimum 4 m od lasu – jeśli granica lasu znajduje się na sąsiedniej działce,
  • w dowolnej odległości od lasu – jeśli granica lasu znajduje się na tej samej działce co budynek.

Jednak tak blisko lasu nie możemy lokalizować wszystkich budynków.

Żeby dom mógł zostać usytuowany bliżej lasu, musi spełnić szereg wymagań związanych z bezpieczeństwem pożarowym. Przede wszystkim tak możemy lokalizować tylko nieliczne budynki, do których należą m.in. budynki mieszkalne jednorodzinne do trzech kondygnacji nadziemnych włącznie. Ponadto dom zbliżony do lasu:

  • musi być wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia,
  • nie może zawierać pomieszczeń zagrożonych wybuchem,
  • musi mieć klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana.

Normalnie domy jednorodzinne są zwolnione z wymagań przepisów dotyczących klas odporności pożarowej, jednak budynek, który ma się znajdować bliżej lasu, musi spełnić te wymagania z zapasem. O te kwestie zadba architekt projektujący Twój dom. Sprawdzi on, czy budynek można zlokalizować bliżej lasu, a jeśli tak – zaprojektuje go z odpowiednich materiałów.

Pamiętaj więc, że dom jednorodzinny można usytuować bliżej niż 12 m od lasu, ale tylko w ściśle określonych przez przepisy sytuacjach i po spełnieniu kilku warunków. Opisane wyżej przepisy stanowią wyjątek, a sytuacje, w których można budynek zbliżyć do lasu, nie zdarzają się w praktyce zbyt często. W zdecydowanej większości przypadków trzeba zachować pomiędzy budynkiem a lasem co najmniej 12 m (a czasem nawet i więcej).

Kiedy nie trzeba zachowywać wymaganej odległości budynku od lasu?

Istnieje jeszcze jeden przypadek, kiedy nie trzeba zachowywać wymaganej odległości budynku od lasu i można wybudować dom bliżej lasu. Jest to tzw. odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Tymi przepisami techniczno-budowlanymi jest właśnie m.in. rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określa minimalne odległości budynku od lasu i o którym wspomnieliśmy na początku. Procedura uzyskiwania odstępstwa od tych warunków technicznych jest opisana w prawie budowlanym. Przyjrzyjmy się jej.

Prawo budowlane pozwala na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach i po spełnieniu kilku warunków. Odstępstwo jest udzielane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (czyli ten sam, który wydaje pozwolenie na budowę), ale po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy. Procedura trwa dosyć długo i jest skomplikowana. Taki wniosek o odstępstwo musi zawierać ściśle określone przez przepisy elementy. Trzeba też zaproponować rozwiązania zamienne, które zostaną zastosowane zamiast tych wymaganych przez przepisy.

O ewentualnym odstępstwie od warunków technicznych porozmawiaj z architektem, który będzie wiedział, czy w Twoim przypadku jest w ogóle szansa na uzyskanie takiego odstępstwa, a jeśli tak – przygotuje wniosek zawierający wszystkie wymagane przez przepisy elementy. Pamiętaj jednak, że jest to sytuacja wyjątkowa i w większości przypadków takiego odstępstwa nie uda się uzyskać.

Stan prawny aktualny na dzień: 24.07.2019 r.

Podstawa prawna:

  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny    odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065)
  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186)