Planujesz budowę domu na niewielkiej działce? A może chcesz postawić garaż lub domek gospodarczy na zgłoszenie? Sprawdź, w jakiej odległości od granicy działki musi znaleźć się budynek.

Wbrew powszechnie panującej wśród inwestorów opinii minimalnych odległości budynków od granicy działki nie określa prawo budowlane tylko rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Znajdujemy w nim wytyczne dotyczące odległości budynków od granicy działki (z wyjątkiem działki drogowej), które musimy zachować przy sytuowaniu budynków na działce. Odległości obiektów od dróg podaje z kolei ustawa o drogach publicznych oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Przyjrzyjmy się tym wymaganiom.

Odległość budynku od granicy działki drogowej

Lokalizując budynek przy działce drogowej, musisz zachować odpowiednią wymaganą przez przepisy odległość od drogi.

W przypadku dróg publicznych odległość ta zależy od kategorii drogi oraz od tego, czy budynek znajduje się w terenie zabudowy czy poza terenem zabudowy. Mierzymy ją od zewnętrznej krawędzi jezdni. Minimalne odległości przedstawia poniższa tabela:

Minimalna odległość budynku od zewnętrznej krawędzi jezdni

W przypadku dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych przepisy pozwalają na zmniejszenie powyższych odległości w szczególnie uzasadnionych przypadkach po uzyskaniu zgody zarządcy drogi. O taka zgodę musisz postarać się przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub przed dokonaniem zgłoszenia.

Odległości budynków od dróg są określone także w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy. Jako że są to przepisy prawa miejscowego odległości te są różne dla różnych terenów. Wymagania planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy musisz spełnić niezależnie od wymagań ustawy o drogach publicznych. To znaczy, jeśli na przykład ustawa o drogach publicznych wskazuje, że budynek powinien znaleźć się co najmniej 8 m od drogi, ale plan miejscowy wskazuje, że odległość ta powinna wynieść 10 m, musisz budynek usytuować w odległości 10 m od drogi. Tylko w ten sposób spełnisz wymagania obu przepisów.

Plany miejscowe czasem pozwalają na zbliżenie budynku do drogi po spełnieniu jakichś określonych warunków, np. uzgodnieniu z zarządcą drogi. Dlatego warto dokładnie czytać zapisy planu, a w razie wątpliwości spytać w urzędzie gminy lub miasta, który jest odpowiedzialny za dany plan.

Odległość budynku od granicy działki rolnej i budowlanej

Minimalne odległości budynku od granicy działki, która nie jest działką drogową, wynoszą:

  • 3 m – jeśli w stronę granicy jest zwrócona ściana budynku niemająca okien ani drzwi,
  • 4 m – jeśli budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami.

To są podstawowe minimalne odległości i zachowujemy je, gdy są spełnione inne wymagania przepisów dotyczące bezpieczeństwa pożarowego i określające odległości pomiędzy budynkami czy też między budynkiem lub lasem.

Jeśli na sąsiedniej działce znajduje się las, musisz zachować minimalną odległość od tego lasu. Więcej o tym przeczytasz w innym naszym tekście „Ile powinna wynosić odległość budynku od lasu? – 4 pytania, na które musisz poznać odpowiedź, jeśli chcesz wybudować dom blisko lasu”[1] .

Sytuując na działce budynek, musisz tez zachować minimalne odległości od budynków znajdujących się na sąsiednich działkach. W zabudowie jednorodzinnej odległości te wynoszą:

  • 8 m, jeśli oba budynki mają ściany i przekrycia dachów nierozprzestrzeniające ognia, a jeśli są zwrócone do siebie ścianami bez okien i drzwi – 6 m,
  • 12 m – gdy w jednym z budynków są ściany lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień,
  • 16 m – jeśli oba budynki mają ściany lub przekrycia dachów rozprzestrzeniające ogień.

Powyższe odległości zachowujemy, gdy ściany budynków nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego i mają na powierzchni większej niż 65% wymaganą klasę szczelności ogniowej (czyli na przykład powierzchnia okien nie mających tej szczelności jest mniejsza niż 35% powierzchni ściany). Jeśli chodzi o ściany oddzielenia przeciwpożarowego to są to ściany, którym przepisy stawiają dodatkowe wymagania – muszą być wykonane w odpowiedni sposób i z materiałów o określonej klasie reakcji na ogień.

Jeśli zatem na sąsiedniej działce znajduje się budynek w odległości 1,5 m od granicy działki, ty nie możesz (bez spełnienia dodatkowych warunków w postaci ściany oddzielenia przeciwpożarowego) posadowić budynku na swojej działce w odległości 3 m od granicy, bo nie byłaby zachowana minimalna odległość między nimi.

Jeśli w Twoim przypadku zajdzie potrzeba wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego, skontaktuj się z architektem. Projektant pomoże Ci usytuować budynek na działce tak, by spełnić wymagania wszystkich przepisów.

Budowa bliżej niż 3 m od granicy

W kilku szczególnych przypadkach przepisy dopuszczają budowę budynku bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 m od granicy.

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej jest to możliwe, jeśli:

  • działka ma szerokość 16 m lub mniej,
  • plan miejscowy dopuszcza taką możliwość,
  • budujemy budynek gospodarczy lub garaż o długości do 6,5 m i wysokości do 3 m.

Ponadto bezpośrednio przy granicy działki możemy budynek wybudować również wtedy, gdy będzie stykał się on całą powierzchnią ściany z budynkiem usytuowanym przy granicy na sąsiedniej działce.

Gdy zechcesz usytuować budynek bezpośrednio przy granicy działki, musisz pamiętać o tym, że w ścianie położonej bliżej niż 4 m od granicy nie może być okien ani drzwi. W dodatku tak zlokalizowanego budynku raczej nie uda się wybudować na zgłoszenie. W większości przypadków w takiej sytuacji jest potrzebne pozwolenie na budowę. Ponadto w takim przypadku od strony granicy musi znaleźć się ściana oddzielenia przeciwpożarowego. Jak już wspomnieliśmy – przepisy stawiają jej konkretne wymagania, które pomoże Ci spełnić projektant

Lokalizując budynek bezpośrednio przy granicy działki lub 1,5 m od granicy, musisz też pamiętać o tym, żeby spełnić wymagania innych przepisów, na przykład tych określających minimalne odległości pomiędzy budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach, o których pisaliśmy wcześniej.

Odstępstwo od wymagań stawianych przez przepisy

Jeśli z jakichś powodów nie możesz zachować wymaganych odległości budynku od granicy działki, możesz spróbować uzyskać odstępstwo od warunków technicznych. Jest ono możliwe w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Procedura jest dosyć skomplikowana i wymaga przygotowania wniosku zawierającego konkretne elementy, dlatego w tym przypadku pomoc projektanta jest niezbędna.

Jednak zanim zlecisz przygotowanie wniosku, warto spytać w urzędzie, czy masz w ogóle szansę uzyskać takie odstępstwo. Odstępstwa udziela ten sam organ, który wydaje pozwolenia na budowę i przyjmuje zgłoszenia – czyli w większości sytuacji starosta lub prezydent miasta w przypadku miast na prawach powiatu. Urząd robi to jednak dopiero po uzyskaniu upoważnienia ministra – wniosek przesyła do ministerstwa, dlatego procedura zazwyczaj trwa dosyć długo.

-----------------------------------------------------

Stan prawny aktualny na dzień: 19.08.2019 r.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065)