Minimalna wielkość działki budowlanej, która znajduje się na danym terenie zawsze jest dokładnie określona przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, czyli w skrócie MPZP. Powinna być ona zgodna z zapisami Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie istnieje, informacje dotyczące odległości budynku od granic działki powinny znajdować się w Warunkach Zabudowy, czyli WZ.
Przed kupnem danej parceli i zastanawianiem się nad projektem domu w celu wybudowania własnych czterech kątów zawsze powinieneś upewnić się, czy działka jest budowlana. Tak samo ważne jest jednak sprawdzenie w MZMP jej minimalnej wielkości oraz wszystkich wymagań związanych z budową.
Z tego artykułu dowiesz się:
Najczęściej zakłada się, iż działka, która znajduje się na terenie miasta, powinna mieć powierzchnię liczącą pomiędzy 300 a 1000 mkw. 300 mkw umożliwia wybudowanie jedynie niewielkiego domu, zatem jeśli marzy Ci się większa budowla – dobrym rozwiązaniem będzie zakup działki, której minimalne wymiary to od 500 do 650 mkw.
Działki budowlane, które są usytuowane na terenach pod miastem, mają najczęściej od 1000 do 1500 mkw. W związku z rzadszą zabudową oraz (zazwyczaj) mniejszymi cenami gruntu, klasyczna zabudowa działek podmiejskich najczęściej liczy sobie od 10 arów (czyli 1000 mkw) wzwyż.
Działki na terenach wiejskich mają rozmiary od 1000 do nawet 3000 mkw, chociaż można znaleźć również o wiele większe. Parcele, których powierzchnia przekracza 3000 mkw, znajdują się, na terenach chronionych czy w parkach krajobrazowych.
Jeżeli granica danej parceli jest powodem sporu pomiędzy Tobą a Twoimi sąsiadami, możesz zdecydować się na tak zwane ograniczenie.
Umożliwia ono wytyczenie poprawnego przebiegu linii granicznych. Jak się je wykonuje? Należy zaznaczyć je na parceli, a następnie zapisać w dokumentacji. Za to zadanie jest odpowiedzialny geodeta, który musi posiadać aktualne uprawnienia. To właśnie ten fachowiec szczegółowo przeanalizuje mapy, dokumentację oraz znaki graniczne.
Granice wytyczone na nowo przez geodetę muszą zostać zatwierdzone przez obie strony sporu poprzez podpisanie zgodnego oświadczenia. Jeżeli tego rodzaju porozumienie z sąsiadami nie jest możliwe, wówczas za podjęcie decyzji odpowiedzialny jest prezydent miasta, burmistrz albo też wójt. Jeśli jedna lub druga strona sporu nie zgadza się z zapadłą decyzją, ma prawo do złożenia odwołania we właściwym miejscowo sądzie.
Zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego to dokument, do którego zdecydowanie powinieneś zajrzeć, jeśli planujesz zakup działki oraz budowę domu. To właśnie one najczęściej z dużą dokładnością wskazują, jaka powinna być minimalna szerokość działki budowlanej. Najczęściej wymiar ten nie powinien być mniejszy, niż 16 metrów.
Jeśli szerokość działki jest niewielka, w niektórych sytuacjach można skorzystać z przepisów pozwalających na odejście od ogólnych warunków usytuowania budynku. Tego rodzaju opcja musi być jednak dokładnie zapisana w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Jednak to, czy zdecydować się na kupno takiej działki, powinieneś bardzo dokładnie przemyśleć. Często okazuje się, iż niewielka szerokość działki znacznie wpływa na komfort eksploatacji domu... a więc i mieszkania na małej parceli.
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego najczęściej można znaleźć cenne informacje i wymogi, które dotyczą przestrzegania warunków zabudowy oraz umiejscowienia danego projektu na terenie parceli. Zaliczają się do nich:
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdziesz także zapisy, które dotyczą samej konstrukcji oraz architektury. To właśnie z nich dowiesz się, jakiego rodzaju budynek masz prawo postawić na danej działce – oraz jakiego absolutnie nie powinieneś. Mowa tutaj o kwestiach dotyczących:
Zapisy, które dotyczą szerokości elewacji oraz technologii wybudowania domu będą miały największy wpływ na minimalne wymiary domu – a więc i samej działki, na której może zostać on postawiony.
Minimalna odległość budynku od granicy działki zawarta jest w przepisach odnośnie warunków technicznych, z którymi musi być zgodny każdy budynek oraz jego umiejscowienie. Dokładne informacje na ten temat możesz znaleźć w dziale drugim o tytule: „Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej”.
Ostatnie ważne zmiany w przepisach budowlanych, które dotyczyły zmiany odległości budynku od granicy działki, weszły w życie kilka lat temu i obowiązują aż do chwili obecnej.
Wszystkie wprowadzone przez polskiego ustawodawcę modyfikacje wynikają przede wszystkim z kłopotów ze zinterpretowaniem samego pojęcia działki budowlanej – czyli wskazania, czy działka znajdująca się na sąsiedniej parceli jest budowlana, czy też nie. Nieaktualne już przepisy wskazywały, iż granica z sąsiadującą parcelą budowlaną to punkt, od którego powinniśmy mierzyć minimalną odległość położenia budynku.
W chwili obecnej nie ma znaczenia, czy działka, która znajduje się obok Twojej, jest budowlana czy też nie. Od ostatniej zmiany w przepisach, punkt, od którego powinieneś liczyć minimalną odległość to granica działki, na której znajduje się planowany budynek — czyli parceli, na której planujesz postawić dom.
Pamiętaj o tym, że nawet jeżeli teren znajdujący się obok jest objęty zakazem budowy albo jego wielkość nie pozwala na żadną inwestycję, zawsze powinieneś stosować się do przepisów. Jakich?
Minimalna odległość budynku od granicy działki, jeżeli chodzi o ścianę mającą okna i drzwi to 4 metry od granicy działki. Warto wiedzieć o tym, że wymiar ten dotyczy całej długości ściany, jak również odległości od okien dachowych. Ściany, które są pozbawione drzwi oraz okien powinny się znajdować w odległości 3 metrów od granicy działki.
Jeśli zezwalają na to zapisy zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, działka, której szerokość nie przekracza wymiarów 16 metrów, umożliwia stworzenie ścian nieposiadających okien oraz drzwi w odległości wynoszącej minimum półtora metra od granic parceli.
Istnieje jednak jeden wyjątek. Jeżeli na sąsiedniej działce istnieje już budynek, który został postawiony w granicy działki, wówczas możesz zbudować dom na granicy działki – o ile jednak będzie on przylegał do budynku, który już istnieje.
Przepisy zawierają również takie same zapisy dotyczące zachowania minimalnego odstępu, wynoszącego półtora metra od granicy, jeżeli chodzi o taras, schody zewnętrzne, gzymsy, balkon, zadaszenie nad wejściem do budynku, okapy oraz pochylnie i rampy. Jeśli chodzi o te ostatnie, wyjątkiem są tylko te, które przeznaczone są dla osób niepełnosprawnych.
Lokalizując budynek przy działce drogowej, musisz zachować odpowiednią wymaganą przez przepisy odległość od drogi. W przypadku dróg publicznych odległość ta zależy od kategorii drogi oraz od tego, czy budynek znajduje się w terenie zabudowy, czy poza terenem zabudowy. Mierzymy ją od zewnętrznej krawędzi jezdni. Minimalne odległości przedstawia poniższa tabela.
W przypadku dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych przepisy pozwalają na zmniejszenie powyższych odległości w szczególnie uzasadnionych przypadkach po uzyskaniu zgody zarządcy drogi. O taką zgodę musisz postarać się przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub przed dokonaniem zgłoszenia.
Odległości budynków od dróg są określone także w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy. Jako że są to przepisy prawa miejscowego odległości te są różne dla różnych terenów.
Wymagania planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy musisz spełnić niezależnie od wymagań ustawy o drogach publicznych.
To znaczy, jeśli na przykład ustawa o drogach publicznych wskazuje, że budynek powinien znaleźć się co najmniej 8 m od drogi, ale plan miejscowy wskazuje, że odległość ta powinna wynieść 10 m, musisz budynek usytuować w odległości 10 m od drogi. Tylko w ten sposób spełnisz wymagania obu przepisów.
Plany miejscowe czasem pozwalają na zbliżenie budynku do drogi po spełnieniu określonych warunków, np. uzgodnieniu z zarządcą drogi. Dlatego warto dokładnie czytać zapisy planu, a w razie wątpliwości spytać w urzędzie gminy lub miasta, który jest odpowiedzialny za dany plan.
Minimalne odległości budynku od granicy działki, która nie jest działką drogową, wynoszą:
To są podstawowe minimalne odległości i powinieneś zachować je, gdy są spełnione inne wymagania przepisów dotyczące bezpieczeństwa pożarowego i określające odległości pomiędzy budynkami czy też między budynkiem lub lasem.
Jeśli na sąsiedniej działce znajduje się las, musisz zachować minimalną odległość od tego lasu.
Sytuując na działce budynek, musisz tez zachować minimalne odległości od budynków znajdujących się na sąsiednich działkach. W zabudowie jednorodzinnej odległości te wynoszą:
Powyższe odległości zachowujemy, gdy ściany budynków nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego i mają na powierzchni większej niż 65% wymaganą klasę szczelności ogniowej (czyli na przykład powierzchnia okien nie mających tej szczelności jest mniejsza niż 35% powierzchni ściany).
Jeśli chodzi o ściany oddzielenia przeciwpożarowego to są to ściany, którym przepisy stawiają dodatkowe wymagania – muszą być wykonane w odpowiedni sposób i z materiałów o określonej klasie reakcji na ogień.
Jeśli zatem na sąsiedniej działce znajduje się budynek w odległości 1,5 m od granicy działki, ty nie możesz (bez spełnienia dodatkowych warunków w postaci ściany oddzielenia przeciwpożarowego) posadowić budynku na swojej działce w odległości 3 m od granicy, bo nie byłaby zachowana minimalna odległość między nimi.
Jeśli w Twoim przypadku zajdzie potrzeba wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego, skontaktuj się z architektem. Projektant pomoże Ci usytuować budynek na działce tak, by spełnić wymagania wszystkich przepisów.
W kilku szczególnych przypadkach przepisy dopuszczają budowę budynku bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 m od granicy.
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej jest to możliwe, jeśli:
Ponadto bezpośrednio przy granicy działki możemy budynek wybudować również wtedy, gdy będzie stykał się on całą powierzchnią ściany z budynkiem usytuowanym przy granicy na sąsiedniej działce.
Gdy zechcesz usytuować budynek bezpośrednio przy granicy działki, musisz pamiętać o tym, że w ścianie położonej bliżej niż 4 m od granicy nie może być okien ani drzwi. W dodatku tak zlokalizowanego budynku raczej nie uda się wybudować na zgłoszenie. W większości przypadków w takiej sytuacji jest potrzebne pozwolenie na budowę.
Ponadto w takim przypadku od strony granicy musi znaleźć się ściana oddzielenia przeciwpożarowego. Jak już wspomnieliśmy – przepisy stawiają jej konkretne wymagania, które pomoże Ci spełnić projektant
Lokalizując budynek bezpośrednio przy granicy działki lub 1,5 m od granicy, musisz też pamiętać o tym, żeby spełnić wymagania innych przepisów, na przykład tych określających minimalne odległości pomiędzy budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach, o których pisaliśmy wcześniej.
Jeśli z jakichś powodów nie możesz zachować wymaganych odległości budynku od granicy działki, możesz spróbować uzyskać odstępstwo od warunków technicznych.
Jest ono możliwe w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Procedura jest dosyć skomplikowana i wymaga przygotowania wniosku zawierającego konkretne elementy, dlatego w tym przypadku pomoc projektanta jest niezbędna.
Jednak zanim zlecisz przygotowanie wniosku, warto spytać w urzędzie, czy masz w ogóle szansę uzyskać takie odstępstwo. Odstępstwa udziela ten sam organ, który wydaje pozwolenia na budowę i przyjmuje zgłoszenia – czyli w większości sytuacji starosta lub prezydent miasta w przypadku miast na prawach powiatu.
Urząd robi to jednak dopiero po uzyskaniu upoważnienia ministra – wniosek przesyła do ministerstwa, dlatego procedura zazwyczaj trwa dosyć długo.
Minimalna odległość od granic danej parceli, w której zgodnie z prawem możesz postawić drewniany dom, wynosi aż 6 metrów. Odległość ta jest większa, ponieważ przepisy wskazują jasno, iż odległość pomiędzy domem z drewna a tym murowanym powinna wynosić przynajmniej 12 meterów.
Bardzo ciekawym przypadkiem jest także sytuacja, w której na położonych obok siebie parcelach są postawione dwa domy wykonane z drewna. W takim przypadku najmniejsza odległość pomiędzy nimi powinna wynosić aż 16 metrów.
Biorąc pod uwagę fakt, iż przepisy zezwalają na postawienie domu drewnianego w odległości nie mniejszej, niż 6 metrów od granic parceli, jeśli taki dom został już postawiony, w takiej sytuacji drugi dom wykonany z drewna powinien stanąć w odległości nie mniejszej, niż... 10 meterów od granic działki.
W związku z powyższym, jeżeli planujesz zakupić lub zamówić wykonanie projektu domu z drewna, powinieneś wziąć pod uwagę fakt, iż jego technologia będzie miała ogromny wpływ na to, jakie najmniejsze wymiary może mieć działka, na której go postawisz.
Warto jednak wiedzieć o tym, iż minimalną odległość od granic działki, jeżeli chodzi o dom drewniany, może zostać zmniejszona – jeśli zdecydujesz się na to, aby użyć do jego budowy drewna, które zostało zaimpregnowane specyfikami o właściwościach przeciwogniowych. Zawsze wymaga to jednak wcześniejszej konsultacji oraz uzyskania pozwoleń w zakresie przepisów przeciwpożarowych.
-----------------------------------------------------
Stan prawny aktualny na dzień: 19.08.2019 r.
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065)
Sprawdź zlecenia w wybranych województwach:
a także w wybranych miastach:
firmy budowlane Olsztyn
firmy budowlane Poznań